Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге

управляющий и бухгалтер. Именно управляющий заключает договоры с

поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит

за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов:

они определяют какую сумму необходимо на ремонт, величину заработной платы

персоналу, как распоряжаться средствами ТСЖ [19].

Основная цель проводимой сейчас политики в жилищно-коммунальном

хозяйстве—передача жилого фонда в собственность населению. Т.е. по мнению

правительства, чтобы решить проблемы, стоящие перед коммунальным хозяйством

сегодня, необходимо переходить на самоуправление. Управление жильем на

уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка

и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь

жителя со своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое

именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является

оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие

от коммунальных платежей. С другой стороны бытует противоположная точка

зрения. Многие считают, что организация кондоминиумов не приведет к решению

всех проблем. Во-первых, при таком ужасающем износе большей части домов,

вряд ли будет какой-либо толк, если жильцы станут аккумулировать деньги на

счете и использовать их только для ремонта собственного дома. У них просто

никогда не хватит на это средств. «В 60-квартирном доме собирается в год на

капремонт 60 тыс. рублей, -замечают

некоторые чиновники в Невском территориальном управлении. Отремонтировать

кровлю стоит не менее миллиона! То есть необходимые средства будут собраны

только через 20 лет, а за это время развалится что-нибудь еще. Поэтому

просто открывать счет на каждый отдельный дом в нынешней ситуации

бессмысленно». Муниципалитет же, аккумулируя и распределяя финансы,

способен единовременно направлять на ремонт конкретного дома необходимую

сумму средств. Кроме этого, существует опасение, что при самоуправлении

сложно будет контролировать деятельность управляющего и председателя: каким

образом осуществляется сбор, как будут тратиться средства, и будут ли эти

сборы законными.

Развитие жилищного самоуправления зависит в первую очередь от

способности собственника жилья сделать выбор. Но для этого необходимо

основание выбора—осознанное понимание преимуществ того, что выбираешь.

Государство же взяло на себя обязанность по управлению жилыми домами,

поэтому от нанимателя жилья или от собственника квартиры в муниципальном

доме не требуется ничего, кроме регулярной оплаты ЖКУ. Для того, чтобы

действительно понять, в чем разница между жилищным самоуправлением и

муниципальным управлением жилыми домами, проведем исследование: сравним две

различные формы управления домом: муниципальное управление и объединения

жителей на уровне дома. Дом (многоквартирное жилое здание) должен

рассматриваться как хозяйственный субъект, у которого должен быть

собственник, ответственный за состояние своего имущества. Состояние и

доходность собственности в первую очередь зависит от того, насколько

эффективно собственник будет управлять, владеть и распоряжаться своим

имуществом. Каждый дом, как целостная система с проживающими в нем людьми,

требует ежедневного решения постоянно возникающих проблем. Такие аспекты

как содержание здания, поддержание его технического состояния, решение

проблем неплательщиков и оплаты коммунальных услуг, предоставление льгот,

дотаций и субсидий, требуют ежедневного внимания. Следует отметить, что

сейчас жилье у нас рассматривается лишь как место проживания и управление

осуществляется только в той мере, чтобы поддерживать здание в пригодном для

проживания состоянии. Однако, все большее число людей заинтересовано в том,

чтобы его имущество с течением времени не теряло своей стоимости и, что

достаточно перспективно, приносило доход. Естественно, для увеличения

стоимости недвижимости, а тем более для получения от ее использования

доходов, необходимо профессиональное, эффективное управление этой

недвижимостью [24].

В этой части работы мы проведем сравнительный анализ бюджета

муниципального дома и товарищества собственников жилья. В исследовании мы

произведем сравнение двух форм управления жилой недвижимостью:

муниципальное управление и управление ТСЖ. Сравнение произведем по

следующим параметрам: величина оплаты жилищно-коммунальных услуг и качество

услуг, возможности снижать затраты дома при помощи. Сразу следует отдельно

отметить, что все рассмотренные нами способы снижения затрат на

содержания дома и методы извлечения дохода доступны не только собственнику

квартиры в ТСЖ или в муниципальном доме, но и нанимателю жилья. Заключив

договор с муниципалитетом, наниматель не имеет права лишь распоряжаться

этим имуществом, т.е. продавать, а использовать ресурсосберегающие

технологии он может, хоть и ни в такой степени, как собственник жилья.

Объект нашего анализа—это дом—здание, с живущими в нем людьми, которые

обязаны содержать дом, восстанавливать его стоимость, постоянно вкладывая

материальные ресурсы. Мы анализируем бюджет дома, все расходы, т.е.

средства, необходимые на оплату ЖКУ и содержание дома, а также все способы

снижения этих расходов.

Бюджет жилого дома включает в себя статьи, перечисленные в Табл. 2.1.

Сравнение двух форм управления жилым домом будет производиться по каждой из

этих статей. Кроме того, необходимо также принимать во внимание факторы,

влияющие на формирование бюджета дома, их изменение и прогноз бюджета, с

учетом этих изменений.

Таблица 2.1.

Бюджет дома

|Статьи расходов |Снижение расходов |

|1. Оплата услуг внешних поставщиков|1. Дополнительные доходы |

| |1.1. Сдача помещений в аренду |

|1.1. электроэнергия |1.2. наружная реклама |

|1.2. отопление |1.3. земельный участок |

|1.3. горячее водоснабжение |1.4. строительство мансард |

|1.3. холодное водоснабжение | |

|1.5. водоотведение | |

|2. Обслуживание здания |2. Обязательства государства |

|2.1. обслуживание лифтов |2.1. льготы |

|2.2. вывоз твердых бытовых отходов |2.2. дотации |

| |2.3. субсидии |

|2.3. аварийные службы | |

|2.4. санэпидемстанция (дезинфекция)| |

|3. Содержание здания и территории |3. Ресурсосбережение |

| |3.1. системы учета потребленных |

| |ресурсов |

| |3.2. снижение теплопотерь здания |

|4. Административно- управленческие | |

|затраты | |

|5. Ремонт | |

|5.1. текущий | |

|5.2. капитальный | |

Затраты дома

1. Электроэнергия

Согласно постановлению Региональной энергетической комиссии

Администрации СПб от 13.02.2002 года №15, оплата электроэнергии для

населения, проживающего в муниципальном жилом фонде, составляет

0,90руб./кВт/час. С учетом уровня платежей 90% эта сумма составляет

0,80руб./кВт/час. С 1 января 2003 года оплата электроэнергии была повышена

до 0,95руб./кВт/час. Население, проживающее в кооперативных домах (ТСЖ,

ЖСК) оплачивает 100% стоимости ЖКУ. Для них ставка оплаты за электроэнергию

составляет 0,95руб./кВт/час.

Электроэнергию мы оплачиваем согласно показаниям счетчика,

фиксирующего потребление энергии в каждой конкретной квартире. Однако,

существует социальная норма потребления электроэнергии 1 человеком в

месяц—она составляет 41кВт/час. Для составления примерного бюджета дома

будем считать, что человек потребляет электроэнергию согласно социальной

норме, а, следовательно, оплачивает в месяц 40 руб. (0,95*41) [8].

2. Отопление и горячее водоснабжение

Согласно постановлению «Об утверждении тарифов и ставок оплаты на

услуги отопления и горячего водоснабжения для населения» от 07.10.2002,

стоимость 1 Гкал энергии устанавливается в размере 548 руб. для населения

муниципального жилого фонда и 493 руб. для населения жилищных товариществ.

2.1.Отопление

Услуги отопления население должно оплачивать в период отопительного

сезона. Для каждого месяца устанавливается свой коэффициент в зависимости

от средней температуры воздуха и нормы потребления Гкал в месяц. Расчет

размера платежа за отопление производиться следующим образом:

Стоимость 1Гкал * норму потребления Гкал в месяц * НДС * уровень платежа

Фактически жители муниципальных домов и ТСЖ оплачивают равные суммы за

отопление. Государство предоставляет населению муниципального жилого фонда

дотацию в размере 10% от стоимости ЖКУ. Для жителей ТСЖ это дотирование

проявляется уже на этапе утверждения тарифов, т.е. 100% оплата в ТСЖ

соответствует 90% в муниципальном доме.

Компании, поставляющие тепло в дома, равномерно распределяют свои

расходы на оказание услуг не на 6, а на 12 месяцев, для того, чтобы и вне

отопительного сезона иметь средства для поддержания производственных

мощностей своих предприятий. В настоящее время усредненная ежемесячная

оплата отопления равна 5,49 руб./м2 при уровне оплаты ЖКУ—90%.

2.2. Горячее водоснабжение

Ставка оплаты горячего водоснабжения зависит от степени оснащенности

систем водоснабжения: без ванн, с умывальниками, с сидячими ванными и т.д.

Нас интересуют условия—с централизованным ГВС и повышенными требованиями к

благоустройству. При 90% уровне оплаты эта ставка составляет 88,72

руб./чел/мес.

3. Холодное водоснабжение и водоотведение

Ставка оплаты холодного водоснабжения и водоотведения зависит от

степени благоустройства системы водоснабжения. ХВС, полная ванна—78,06

руб./чел/мес. (90% уровень оплаты).

В каждом жилом доме, как муниципальном, так и кооперативном,

установлен водомерный узел, который предусматривается при проектировании

здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют

оплату согласно установленным платежам. В ТСЖ оплата потребленной холодной

воды и ее отведение производиться согласно показаниям этого водомера. В

среднем, как известно из практики, в домах ТСЖ эта сумма составляет 43,58

руб./чел.

4. Лифт

Для жителей муниципальных домов тариф на содержание лифтов составляет

14,22 руб./чел. В данный тариф включены затраты на электроэнергию, уборку и

техническое обслуживание лифтов, устранение поломок. В ТСЖ договоры

заключаются с обслуживающими организациями. В нашем городе несколько таких

организаций. Существует два варианта заключения договора на лифт. Может

быть заключен договор на полное обслуживание, которое включает техническое

обслуживание и услуги лифтера. А может быть заключен договор на комплексное

обслуживание, которое включает лишь техническое обслуживание, а лифтеров

ТСЖ предоставляет самостоятельно. От этого, а также от технических

характеристик самого лифта зависит стоимость его обслуживания. Договор

заключается с каждым ТСЖ индивидуально. Перед заключением договора

обслуживающая организация предоставляет ТСЖ калькуляцию услуг, входящих в

обслуживание, и стоимость обслуживания определяется по соглашению сторон.

Она может составлять от 12 до 55 руб./чел в месяц, но в среднем оплата за

лифт в ТСЖ составляет около 12,33 руб./чел/мес.

5. Вывоз ТБО и обслуживание мусоропроводов

В муниципальном доме в квитанции выделяют две статьи: вывоз ТБО и

обслуживание мусоропровода. Ставки оплаты по этим статьям соответственно

равны 11,05 и 2,88 руб./чел/мес.

В ТСЖ оплата этих услуг включается в одну статью квитанции: "Вывоз

ТБО". В среднем эта сумма составляет 18руб./чел/мес.

6. Содержание и текущий ремонт

В муниципальном доме этот платеж составляет 1,48 руб./кв.м. В этот тариф

включена оплата следующих затрат по содержанию мест общего пользования:

- санитарное содержание жилых зданий и придомовых территорий;

- обслуживание и ремонт конструктивных элементов дома;

- обслуживание и ремонт внутридомового инженерного оборудования;

- аварийно - восстановительные работы;

- общеэксплуатационные расходы.

Статься "содержание и ремонт" в ТСЖ включает в себя оплату административно

- управленческих расходов (з/п управляющему, бухгалтеру, обслуживающему

персоналу) и хозяйственные расходы (необходимые инструменты для

обслуживающего персонала, моющие, дезинфицирующие средства и т.д.) Размер

необходимых отчислений по данной статье определяет на общем собрании

жильцов, но в среднем (исходя из фактических данных) эта сумма составляет

2,5 руб./кв м общей площади здания.

Ряд других услуг по текущему содержанию здания, оплата которых в

муниципальном жилом фонде включается в статью "Содержание и ремонт

жилищного фонда", в ТСЖ выноситься в отдельные статьи квитанции. Это более

удобно для жильцов дома, т.к. они знают, какие именно услуги оплачивают.

6.1 Подготовка дома к зиме.

Подготовка дома к зиме—это ежегодная промывка-опрессовка системы

отопления здания перед отопительным сезоном. Для проведения промывки-

опрессовки ТСЖ заключает договор с обслуживающей организацией. В среднем

стоимость этой услуги составляет 10300 руб. для обычного 5-ти этажного дома

с количеством проживающих—146 человек. Эта сумма может собираться с

жильцов в виде единовременного взноса, а может равномерно распределяться в

течение года помесячно, тогда она составляет около 0,25руб./м2.

6.2. Ремонтный фонд.

Для проведения текущих ремонтов здания, устранения возникающих

неисправностей, повышения благоустройства и улучшения состояния здания и

прилегающей территории в ТСЖ существует ремонтный фонд, который

накапливается в течение определенного времени. Затем составляется список

необходимых ремонтов и на их проведение используется накопленная сумма.

Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонтный фонд,

исходя из потребностей каждого конкретного дома. "Управляющая компания"

рекомендует отчислять на ремонтный фонд 2р/м2 ежемесячно. Практика, по

данным ГУЖА Невского района, показала, что данной суммы достаточно для

текущего содержания здания.

7. Резервный фонд

Резервный фонд—это отчисления, собираемые только в ТСЖ. При

составлении бюджет дома его необходимо рассматривать отдельно от статей

затрат, поскольку резервный фонд—это не затраты по содержанию дома, а

своего рода «касса взаимопомощи» дому от его жильцов, предназначенная для

всякого род форс-мажорных обстоятельств. Этот фонд является свободным

денежным резервом ТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения

непредвиденных затрат. Резервный фонд предусматривается на следующие цели:

1. Своевременная уплата услуг внешних поставщиков, недофинансированная

жителями ТСЖ:

- по личным причинам (забывчивость, временное отсутствие денежных средств и

т.д.);

- по причине невыполнения или задержки выполнения государством и городом

обязательств по льготам и субсидиям.

2. Устранение аварий, требующих немедленного финансирования.

Величина резервного фонда зависит от следующих характеристик жилого дома:

- количество и площадь квартир в доме;

- количество и площадь квартир неплательщиков в доме;

- величина задолженности членов перед ТСЖ;

- период возврата средств ТСЖ;

- величина задолженности ТСЖ перед внешними поставщиками.

Величина резервного фонда определяется правлением ТСЖ. Она может

составлять от 20 до 100% ежемесячного бюджета дома.

Для составления ежемесячных затрат дома рассчитаем примерный размер

отчислений на резервный фонд. Без учета отчислений на резервный фонд

ежемесячные затраты в ТСЖ приблизительно составляют 212,48 руб./чел и 10,24

руб/м2. Рассчитаем величину отчислений на резервный фонд (10% от бюджета

дома) для, например, того же 5-ти этажного панельного дома, площадь

которого равна 3365м2, а число проживающих—146 человек. Ежемесячные затраты

дома будут равны:

3365*10,24 + 146*212,48 = 65480 руб.

20% от этой суммы будет составлять 13096 руб. Разделим полученную сумму на

площадь здания—3,89 руб./ м2 необходимо ежемесячно отчислять на резервный

фонд.

8. Капитальный ремонт

Оплата за капитальный ремонт муниципального жилого фонда установлена в

размере 2,04 руб./м2. В ТСЖ такой платеж отдельно не выделяется и все

ремонты проводятся за счет ремонтного фонда, либо за счет резервного фонда

или единовременных платежей при необходимости устранения аварии.

9. Найм жилья

Этот вид платежа оплачивают только наниматели жилых помещений в домах

муниципального жилого фонда, т.е. жители неприватизированных квартир.

Размер платежа зависит от типа дома и составляет:

Панельный дом—0,26 руб./м2;

Кирпич—0,36 руб./м2;

Прочее—0,16 руб./м2.

Итак, представим все затраты дома в виде таблицы.

Затраты муниципального дома

Таблица 2.2.

|Статья оплаты |Уровень платежа |Единица |

| | |измерения |

| |90% |100% | |

|1. Электроэнергия |36,00 |40,00 |Руб/чел/меся|

| | | |ц |

|2. Горячее водоснабжение |88,72 |98,57 |-//- |

|3. Холодное водоснабжение и |78,06 |86,73 |-//- |

|водоотвед. | | | |

|5. Лифт |14,22 |15,80 |-//- |

|6. Вывоз ТБО |11,05 |12,27 |-//- |

|7. Мусоропровод |2,88 |3,20 |-//- |

|Итого: |230,93 |256,57 |-//- |

|1. Отопление |5,49 |6,10 |Руб/м2/месяц|

|2. Содержание и текущий ремонт |1,48 |1,64 |-//- |

|3. Капитальный ремонт |2,04 |2,26 |-//- |

|4. Найм жилья (кирпичные стены) |0,32 |0,35 |-//- |

|Итого: |9,33 |10,35 |-//- |

Таблица 2.3.

Затраты дома Товарищества собственников жилья

|Статья оплаты |Уровень платежа |Единица |

| | |измерения |

|1. Электроэнергия |40,00 |Руб/чел/месяц |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9