Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге

происходит в Республике Дагестан, в г. Москве и Московской области, в

Нижегородской, Ростовской, Тюменской и Свердловской областях, в г. Санкт-

Петербурге и Ленинградской области, в Алтайском крае.

До настоящего времени окончательно не отлажена система взаимодействия

товариществ собственников жилья с органами местного самоуправления,

комитетами по земельным ресурсам и землеустройству [19].

Создание ТСЖ сдерживается из-за несовершенства законодательства по передаче

муниципального имущества на баланс ТСЖ, невысоким удельным весом

собственников в муниципальном жилищном фонде, неудовлетворительным

состоянием многих муниципальных жилых домов, в том числе в связи с

трудностями финансирования работ капитального характера. Содействие

скорейшему становлению ТСЖ должно предусматривать:

• упрощение процедуры регистрации;

• получение ТСЖ дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальных

услуг на уровне муниципального жилищного фонда;

• передача прав на нежилые помещения или перечисление части арендной

платы ТСЖ за нежилые помещения в доме;

• передача прав на земельный участок под дом и придомовую территорию.

Действенную помощь в распространении товариществ собственников жилья в

г. Санкт-Петербурге может оказать организация их на базе вновь построенных

жилых домов, в которых все квартиры распределяются на рыночной основе.

Однако не исключается и факт создания ТСЖ с участием муниципальных органов

власти через уполномоченные органы.

Подведем итог, что для достижения цели демонополизации жилищно-

коммунального хозяйства необходимо:

- разделение функций заказчика и подрядчика на предоставление жилищно-

коммунальных услуг;

- внедрение конкурсного отбора подрядных организаций во все сферы жилищно-

коммунального хозяйства.

Служба заказчика должна постепенно превращаться в управленческую компанию и

должна являться управляющей структурой как в области обслуживания жилья и

других объектов, так и в области их теплоэнергоснабжения.

Практика показывает, что демонополизация возможна, прежде всего, в тех

подотраслях ЖКХ, которые могут функционировать на принципах

самоокупаемости. Это работы по обслуживанию объектов коммунального

хозяйства: сбор и вывоз бытовых отходов, эксплуатация лифтового хозяйства,

банно-прачечные, гостиничные и ритуальные услуги.

Процессы демонополизации в сфере жилищно-коммунального хозяйства происходят

как путем разукрупнения действующих в отрасли муниципальных предприятий,

так и за счет создания альтернативных предприятий различных форм

собственности, в том числе малого и среднего бизнеса, которые привлекаются

на равноправной основе к участию в конкурсных отборах подрядчиков. В сфере

жилищно-коммунального хозяйства функционируют альтернативные службы

инженерного оборудования, лифтового хозяйства, котельных, однако сложности

с финансированием ведут к подрыву доверия к самой идее реформирования

жилищно-коммунального хозяйства и сдерживают вход на рынки жилищно-

коммунальных услуг новых хозяйствующих субъектов.[19]

2.2. Договорные отношения как инструмент защиты прав потребителей

Как уже было упомянуто ранее, РЖА выполняет роль службы заказчика по

управлению, содержанию и обслуживанию муниципального жилищного фонда г.

Санкт-Петербурга. Взаимоотношения между службой заказчика и подрядными

организациями строятся на основе договоров подряда. Согласно Гражданскому

кодексу Российской Федерации и иным законодательным актам Российской

Федерации в жилищной сфере могут быть следующие договоры:

-договоры между собственниками жилищного фонда, предприятиями или

учреждениями в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых

находится жилищный фонд, товариществами и другими объединениями

собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги или

уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-

правовых форм, осуществляющих обслуживание жилых домов и тепло-, электро-,

газо-, водоснабжение и водоотведение;

-договоры найма между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых

помещений;

-договоры обслуживания между собственниками жилых помещений в

многоквартирных домах и товариществами собственников жилья, службой

заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченными управляющими в

соответствии с Федеральным законом Российской Федерации "О товариществах

собственников жилья".

Договор определяет экономическую и правовую основу взаимоотношений

собственников жилищного фонда, выступающих в роли "заказчика" на

обслуживание, и организациями, выполняющими функции "подрядчика", и

позволяет увязать интересы собственника, обслуживающей организации и

потребителей услуг нанимателей, арендаторов и собственников жилых

помещений. Также существует форма договора на техническое обслуживание

между собственниками жилья и службой заказчика в лице РЖА, в которой

расписаны права и обязанности каждой из сторон, а также описывается

ответственность РЖА за предоставление некачественных услуг и

ответственность собственника за несвоевременную оплату и несоблюдение

правил содержания жилищного фонда. Введение договорной формы

взаимоотношений как между собственником и муниципальной службой заказчика,

так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления

жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная

ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к

значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда.

Необходимо перевести взаимоотношения в сфере жилищных отношений полностью

на договорную основу. Этому же способствует введение конкурсного отбора

подрядных организаций на осуществление поставок материалов и оборудования,

проведение капитального и текущего ремонта, содержание и обслуживание

жилья. Введение 100-процентной оплаты населением жилищных услуг позволило

бы привлечь предприятия различных форм собственности для обслуживания

жилого фонда. В дальнейшем возможно проведение конкурса не только на

подрядные работы, но и на работы по управлению самим жилищным фондом.

Практика регионов России показала, что создание конкурентной среды в

сфере управления жилищным фондом между управляющими компаниями различных

форм собственности также ведет к повышению качества жилищно-коммунальных

услуг и сокращению затрат на содержание жилищного фонда, однако, на

сегодняшний день система бюджетного финансирования службы заказчика не

позволяет развиваться рыночным отношениям в сфере управления жилфондом. Это

связано, прежде всего, с тем, что при финансировании из бюджета, служба

заказчика создается с минимальным количеством персонала, что в свою

очередь, связано с сокращением бюджетных расходов.

Управляющая компания должна быть самоокупаемой, а количественный

состав персонала должен определяться исходя из реально поставленных задач.

В перспективе только собственник жилья должен выбирать того, кому доверит

он управление своей собственностью и сколько он будет за это платить. С

другой стороны, в сферу интересов управляющей компании нового типа должны

попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и вполне логично –

другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно: детские

сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения, тепловые

передающие сети и др.[9]

Практически все регионы отмечают качественные изменения схем

управления жилищно-коммунальным хозяйством в связи с образованием служб

заказчика, разделением функций заказчика и подрядчика, заключения договоров

между службами заказчика и подрядными организациями на предоставление

жилищно-коммунальных услуг, проведением конкурсов, созданием товариществ

собственников жилья. Конкурсный принцип отбора организаций внедряется в

сфере жилищно-коммунального хозяйства при выполнении различных видов

деятельности. Наибольшее количество конкурсов проведено в Ростовской

области, Калининградской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской

области, Республике Марий Эл, Пермской области. Посредством проведения

конкурсов в жилищно-коммунальном хозяйстве происходит привлечение частных

предприятий, работа которых отличается меньшей стоимостью и высоким

качеством предоставляемых услуг [19]. Так, например, в 2002 г. в Невском

районе нашего города проведено 5 открытых конкурсов (1—КСЖФ, 4—Невским

РЖА) на размещение государственного заказа по закупке товаров, работ и

услуг, финансируемых из КСЖФ. По результатам проведенных открытых конкурсов

заключено 19 государственных контрактов на техническое обслуживание и

ремонт вентиляционных каналов и дымоходов, услуг по дератизации, закупке

автомобильного топлива, вывоз бытового мусора, ремонт кровли, установка

металлических дверей, ремонт розливов холодного водоснабжения, ремонт и

модернизация лифтов. При этом размер экономии составил 1011,7 тыс.р. и

средний процент снижения стоимости—2,3. По результатам проведённых других

способов закупок заключено договоров и включено в Реестр государственных

контрактов КСЖФ на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного

фонда, инженерной инфраструктуры, поставку коммунальных услуг – 541

договора, на сумму – 145 110 т.р. С характеристиками проведения конкурсов

можно ознакомится в Табл. 1 Приложения 3 [15].

Победителями конкурсов на техническое обслуживание жилищного фонда

оказываются, как правило, муниципальные предприятия. А в конкурсах на

обслуживание лифтов и капитальный ремонт жилищного фонда побеждают в

основном субъекты малого и среднего частного предпринимательства. Основной

проблемой, с которой сталкиваются организаторы конкурсов на право

технического обслуживания жилья, является отсутствие других участников

конкурса, кроме муниципальных предприятий ЖКХ, так как данные рынки в

настоящее время являются малопривлекательными в силу низкой доходности и

высокой степени риска задержки платежей заказчиком. В результате проведения

конкурсов на капитальный ремонт жилищного фонда отмечается улучшение

качества ремонтных работ и снижение сметной стоимости от стартовой цены в

среднем на 5-6%.

Основной причиной, сдерживающей эффективное проведение конкурсов, является

отсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с

подрядчиками по договору. [19].

Договорная основа взаимоотношений между сторонами позволяет осуществлять

контроль исполнения обязательств. Трудности в развитии договорных отношений

(имеются случаи как затягивания процесса заключения договоров, так и

незаключения договоров) связаны с недостаточной проработкой правовой

стороны договорных взаимоотношений.

Механизм договорных отношений только отрабатывается, иногда договоры

заключаются формально. Из-за недостаточного уровня оплаты для обеспечения

должного качества предоставляемых услуг наблюдаются случаи отказов

включения в договоры показателей качества.

Перевод отрасли на договорные отношения тормозится тем, что в настоящее

время происходит передача ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную

собственность. Определенные трудности при заключении договоров с

ресурсоснабжающими организациями вызывает наличие отдельных бесхозных сетей

(сетей, не принятых комитетом по имуществу и не переданных

ресурсоснабжающим организациям в эксплуатацию). Не всегда договоры

заключаются по итогам конкурсов вследствие ненадлежащего финансирования

оплаты жилищно-коммунальных услуг, отсутствия гарантий своевременной оплаты

предусмотренных по договору работ. Таким образом, в условиях дефицита

бюджетных средств, направляемых на жилищные дотации и субсидии, инструменты

рыночной экономики не могут работать должным образом. Таким образом,

происходит дальнейшее разделение функций заказчика и подрядчика,

освобождение служб заказчика от несвойственных им функций. Негативным

моментом является то, что службы заказчика создаются административным

путем, в их деятельности преобладает административное начало.

Соответственно, конкуренция на рынке услуг, оказываемых заказчиками

(управление жилищным фондом), не развита.[19]

Договорные отношения между хозяйствующими субъектами жилищно-

эксплуатационной деятельности регулируются Гражданским кодексом РФ (глава

37) на основе Закона РФ о инвестиционной деятельности. Заключение договоров

(контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других

условий хозяйственных взаимоотношений является исключительной компетенцией

субъектов договорных отношений. Контрактная цена формируется в результате

договорного процесса между заказчиком и подрядчиком на основе данных о

рыночной стоимости эксплуатации, содержании и всех видов ремонта жилищного

фонда. Рыночная цена состоит из базовой цены (сметная стоимость на момент

заключения контракта) и затрат, учитывающих рыночные факторы изменения

сметной стоимости за планируемый период. Рыночная цена ремонтно-

эксплуатационных работ определяется как средняя, объективно обусловленная

стоимость ремонт и эксплуатации конкретного жилого дома или придомовой

территории на данном региональном рынке в реальный календарный период

времени. Договорная цена на ремонтно-эксплуатационную деятельность является

конечным результатом процесса корректировки базовой сметной стоимости в

рыночных условиях и включает в себя не только количественные показатели

сметной стоимости, но и условия взаиморасчетов, форму и тип контракта.

Договорная цена является одним из основных элементов правовой основы,

регулирующей производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения

субъектов эксплуатационной и воспроизводственной деятельности. В

зависимости от способа фиксации цены подрядные договора устанавливаются в

следующих видах: контракт с твердой, фиксированной ценой и компенсационные

контракты.

Твердая цена контракта устанавливается в момент подписания договора и

не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений

в ходе его выполнения. Особенностью контрактов с фиксированной ценой

является необходимость определения окончательной договорной цены в момент

подписания контракта. Из-за высокого уровня неопределенности такой оценки

предстоящих затрат возникает объективная необходимость увеличения

договорной цены как компенсации за повышенные подрядные риски. Размеры

компенсации устанавливаются по субъективным оценкам риска подрядчика

выполнить работу в установленные сроки за договорную цену и риска заказчика

получить заказанную работу в срок, в надлежащем объеме и качестве без

дополнительных финансовых вложений.[12]

В компенсационных контрактах, в большинстве случаев, на заказчиков

ложится существенно большая степень риска, а также приходятся значительно

большие затраты времени и трудовых ресурсов по сравнению с контрактами с

фиксированной ценой. В зависимости от способа фиксации цены и порядка

компенсации фактических затрат в контрактах устанавливаются следующие виды

цен: подвижные и скользящие. Подвижная цена контракта—принятая в договоре

цена может быть пересмотрена, если к моменту окончания выполнения работ

изменились условия экономической деятельности. Скользящая цена—определяется

в момент исполнения контракта путем пересмотра базовой цены с учетом

изменений в издержках производства, произошедших в период исполнения

контракта. [12]

2.3. Переход к пообъектному управлению жилищным фондом

Одним из главных достижений последнего времени считается разработка

руководством КУГИ новой Концепции управления городской недвижимостью. Она

появилась в начале 2002 года взамен предыдущей концепции шестилетней

давности, которой до сих пор руководствовались петербургские власти. Один

из основных принципов новой Концепции заключается в пообъектном управлении

государственной собственностью. Власти решили сделать акцент на принципе

наилучшего использования каждого казенного объекта недвижимости. Начать

предполагается с тех зданий, в которых расположены различные

государственные учреждения и, в первую очередь, Комитеты городской

администрации. Это означает, что в ближайшее время подразделения городской

исполнительной власти будут согнаны с насиженных мест. Цель—разместить их в

низколиквидных объектах, а освободившиеся дорогие площади сдать в аренду

коммерческим структурам, которые будут расплачиваться с казной полновесным

рублем.

Другим направлением приложения усилий чиновников сейчас стала объявленная

по всей стране "тотальная инвентаризация". Кое-что, впрочем, уже сделано и

в этой сфере: все подразделения КУГИ понемногу переходят на использование

компьютерных информационных систем. Бумажные потоки документов между

ведомствами прекращаются, а Комитет получает более полную и оперативную

информацию о состоянии городской недвижимости.

Содержание жилищного фонда, при существующей форме управления жилыми

домами, разорительно для городского бюджета. Такие проблемы как нехватка

средств у муниципалитета, постоянно растущее число неплательщиков, сильный

износ жилищного фонда еще больше усугубляют ситуацию. Очевидно, что в

настоящее время необходимо правильное управление и целевое расходование

средств. Например, известно, что содержание зданий массовых серий, особенно

первых – наименее популярного типа жилища, отличается в большую сторону от

содержания зданий исторического центра, прежде всего тех, которые прошли

капитальный ремонт, по отельным статьям в разы. Таким образом, население

наихудших жилищ, должно платить значительно больше тех, кто поселился в

наилучшем.

В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможны два способа

хозяйствования:

1) Общегородская затратная эксплуатация жилой недвижимости (муниципального

жилья). Объектом управления муниципалитета (государства) является весь

жилой фонд, расположенный на определенной территории. В муниципалитете нет

разделения на отдельные дома. Муниципалитет пытается решить коммунальные

проблемы всего города, но не каждого конкретного дома. Муниципалитет

собирает средства на ремонт и содержание жилого фонда с населения, а также

ремонт осуществляется за счет бюджета. Такой принцип управления позволяет

полностью отремонтировать несколько домов, но не весь жилищный фонд.

2) Пообъектное управление жилыми домами—через жилищные товарищества (ТСЖ,

ЖСК, ЖК и т.д.). Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что

собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение

всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с

содержанием дома, берут на себя жильцы—владельцы квартир. Основные вопросы,

такие как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем

собрании жильцов, которое собирается один раз в год. Все остальное время

решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель,

которые являются представителями мнения жильцов. Кроме того, для

непосредственного выполнения всех решений в каждом доме существует

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9