Функционирование предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования

риказом Минстроя России от 30 октября 1995 года № 17-115 утверждена Временная методика оценки жилых помещений. Данная методика определяет основные стандарты оценки: основные понятие, правила оценки и контроля качества, расчет цены спроса и предложения, расчет цены сделок, оформление заключения и материалов оценки и др.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации, введенная в действие Федеральным законом от 26 января 1996 года №.15-ФЗ, Федеральный закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" определили дополнительные меры по развитию ипотечного кредитования, ввели основные правила заключения договора об ипотеке и установили его основное содержание. Закона о регистрации сделок пока еще не было, но данный Указ определил, что договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Далее выходит Указ Президента РФ от 27 августа 1996 года № 1270 "Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утверждающий порядок предоставления информации, где говорится о том, что информация предоставляется по конкретному объекту недвижимого имущества в виде выписки из форм госрегистрации; по желанию заявителя могут быть приложены сведения обо всех правообладателях объекта; информация предоставляется за плату. Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 года № 475 был утвержден Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

И только в июле 1997 года выходит Федеральный закон от 21 июля от 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Акта, подобного принятому Закону, раньше не было. Основная причина состояла в том, что сделки с недвижимостью не занимали соответствующего места в гражданском обороте. При этих условиях не ощущалась потребность в формировании единой системы регистрации, охватывающей все виды такого имущества и все, совершаемые по этому поводу сделки [27, c. 45].

Существовавшая государственная регистрация была разбита по объектам и территориям. При этом каждый субъект Российской Федерации и каждое муниципальное образование само решало, кто и как должен осуществлять регистрацию.

Ранее Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 года № 293 "0 дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" были утверждены формы государственной регистрации, а в развитие Указа постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 года № 475 приняты Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров учета объектов, недвижимости, Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров учета объектов недвижимости и Порядок форм государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Закон о государственной регистрации призван развить основные сложения Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создать необходимые условия для их реализации. Закон также устанавливает, что государственная регистрация -- это юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество; определяет вместе со ст. 13 ГК РФ круг прав, подлежащих регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход или прекращение; права хозяйственного ведения или оперативного управления права пожизненно наследуемого владения и постоянного пользования ипотеки и иные права.

Основные моменты, касающиеся регистрации и зафиксированные в Гражданском кодексе Российской Федерации, можно выразить следующим образом. Регистрация -- это особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость; является единственным доказательством существования прав на имущество; носит открытый характер; возложена на учреждения юстиции по регистрационным округам. При этом каждый субъект Российской Федерации по согласованию с федеральным органом определяет порядок создания и структуры, действующих на его территории учреждений юстиции, а также принципы их размещения (формирование регистрационных округов). Регистрация происходит путем внесения определенных данных в Единый государственный реестр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр является общим для всей страны, включение в него определенных данных происходит по единым для страны правилам и проводится за плату, размер которой утверждается Правительством РФ [35, c. 66].

Выход постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 года

№ 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" обусловлен необходимостью новой системы учета жилищного фонда в Российской Федерации, которая в свою очередь возникла из-за изменения системы хозяйствования в стране и появления новых форм собственности. Этим постановлением установлено, что государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета в соответствии с законодательством Российской Федерации. Определен круг жилищного фонда, который подлежит обязательному учету. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет. Основные функции и ответственность по техническому учету возложены на Бюро технической инвентаризации (БТИ). Данным постановлением Госстрою России поручено обеспечить разработку методов руководства и координации деятельности по техническому учету жилищного фонда органами технической инвентаризации, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рассмотреть вопрос о создании единой организации технической инвентаризации.

Приказом Минюста России от 26 января 1998года № 12 "О комиссии по назначению регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним" были утверждены правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 года № 288 утверждено Примерное положение об учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вобрал в себя все основные положения, касающиеся ипотечного кредитования, которые ранее устанавливались различными нормативными актами, дал более точную и полную характеристику механизма ипотеки, статуса закладной и тех операций, которые с ней возможно производить; однозначно ответил на вопрос о выселении, решив тем самым одну из сложнейших проблем; указал специфику ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, жилых домов и квартир. Глава 3 этого Закона определяет, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой. Таким образом, этим Законом вводится еще один новый вид ценных бумаг. Статья 31 Закона содержит указания на необходимость страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

Следующим нормативным документом по вопросам ипотечного кредитования стала утвержденная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 Концепция развития системы ипотечного Жилищного кредитования в Российской Федерации, которая вобрала в себя весь накопившийся к этому времени опыт создания и функционирования механизма ипотечного кредитования, как в странах с развитой рыночной экономикой, так и опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации. В документе определены основные направления для создания механизма жилищного кредитования (рисунок 1.5) [6, c. 28].

Рисунок 1.5 - Основные направления для создания механизма жилищного кредитования

Концепция включает в себя подробное описание задач и функций, основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования (заемщиков, продавцов жилья, кредиторов, агентства по ипотечному жилищному кредитованию, органов государственной регистрации прав недвижимого имущество и сделок с ним, страховых компаний, оценщиков, риелторских фирм, инвесторов, инфраструктурных звеньев), а также процесса предоставления ипотечных кредитов.

Значительную роль в развитии ипотечного кредитования должен сыграть намеченный в Концепции организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов. В соответствии с данным документом по мере развития первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов могут использоваться модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов (рисунок 1.6).

Рисунок 1.6 - Модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" стал серьезным шагом к созданию нормативных предпосылок для формирования рынка ипотечных ценных бумаг. В настоящее время ведется разработка нормативных правовых актов, регулирующих рынок ипотечных ценных бумаг. Роль государства на этапе развития рынка ипотечного кредитования заключается не только в совершенствовании законодательной базы, позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты [3, c. 25].

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой "Жилище" на 2002--2010 гг. принятой постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 года № 675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 года пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.

Практическая реализация намеченных мер требует не только нормативного правового развития принятого законодательства, но и конкретных мер государственной поддержки развития рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования.

2. Анализ услуг в структуре ипотечного кредитования на предприятии ООО "Центр ипотечных программ"

2.1 Анализ организации ипотечного кредитования ООО "Центр ипотечных программ"

Компания ООО "Центр ипотечных программ" начала свою деятельность на новосибирском рынке недвижимости в 2006 году в форме открытого акционерного общества со 100% капиталом Новосибирской области. С первого дня в компании работала команда профессиональных специалистов с многолетним опытом работы, которые стояли у истоков зарождения рынка недвижимости города Новосибирска. Первоначально компания оказывала услуги по аренде квартир и продаже недвижимости вторичного рынка.

Затем, компания вышла на рынок ипотечного кредитования -- в активном сотрудничестве с банками и кредитными организациями начинает работу по кредитованию физических и юридических лиц под залог движимого и недвижимого имущества.

ООО "Центр ипотечных программ" является официальным партнером крупных банков города:

- ОАО Банк Левобережный;

- ОАО Собинбанк;

- ОАО Альфа-Банк;

- ОАО КИТ Финанс;

- Инвестиционный Банк;

- ОАО УРСА Банк.

Так же сотрудничает с банками: ОАО АК БАРС БАНК, ЗАО Банк ВТБ 24, ОАО Газпромбанк, Ипотечный банк Delta Kredit, ЗАО Банк Жил Финанс, ЗАО ИпоТекБанк, ЗАО Райффайзенбанк, АКБ РосЕвроБанк.

ООО "Центр ипотечных программ" является официальным партнером страховых компаний: ОАО Регионгарант, СО Россия, СК Русский мир, ОАО Росстрах.

Делая ставку на оказание высокопрофессиональных услуг и на максимальное географическое удобство для клиентов, компания отказалась от пути многофилиального развития бизнеса и на сегодняшний день располагается в большом офисе представительского класса в самом центре города Новосибирска.

В настоящее время компания ООО "Центр ипотечных программ" -- это крупная компания, оказывающая услуги во всех сегментах рынка недвижимости, и по праву занимающая одну из лидирующих позиций на рынке недвижимости (рисунок 2.1).

Рисунок 2.1 - Структура обслуживания клиентов в ООО "Центр ипотечных программ"

1- подбор ипотечных программ индивидуально для каждого клиента. Очень важно получить консультацию специалиста-риэлтора именно на предварительном этапе. Он сможет оценить всю сложность предстоящей сделки, будь то просто покупка квартиры или обменная операция. И в зависимости от этого будет предложена та или иная схема ипотечного кредитования;

2 - подготовка документов в банк. Для того, чтобы получить ипотечный кредит, в банк необходимо предоставить определенный пакет документов. В каждом банке он свой. Специалисты агентства заполняют заявку на получение кредита, самостоятельно формируют полный комплект документов, который сдается в банк;

3 - сопровождение сделки в банке. Агенты и эксперты, работающие в ипотечном отделе ООО "Центр ипотечных программ" хорошо знают тот необходимый пакет документов по квартире, который требуется в том или ином банке и при необходимости предоставляют свои консультации и помощь в его формировании;

4 - подготовка документов в юстицию. Подготавливается полный пакет документов и проверяется юридическая чистота покупаемой квартиры.

2.2 Анализ условий предоставления ипотечного кредита на предприятии ООО "Центр ипотечных программ"

Одним из условий предоставления ипотечного кредита является предоставление необходимых документов. Предусмотрено несколько перечней до- кументов для ипотечного кредита: I. Перечень документов для физических лиц, работающих по найму.

Обязательные документы:

1. Копия паспорта (все страницы, включая незаполненные).

2. Копия второго документа, подтверждающего личность (ИНН, пенсионное свидетельство).

3. Копия трудовой книжки (все заполненные страницы). Каждая страница копии заверяется подписью и печатью компании-работодателя с указанием даты заверения. На последней странице копии делается пометка "работает по настоящее время".

4. Справка о доходах по основному месту работы заемщика по форме № 2-НДФЛ или справка в свободной форме о размере среднемесячного заработка (за вычетом налогов) за последние 6 месяцев (с помесячной разбивкой суммы заработка).

5. Копии документов об образовании (дипломы, курсы повышения квалификации).

Документы, предоставляемые при наличии:

1. Копия трудового договора с работы по совместительству.

2. Справка о доходах с работы по совместительству заемщика по форме № 2-НДФЛ или справка в свободной форме о размере среднемесячного заработка (за вычетом налогов) за последние 6 месяцев (с помесячной разбивкой суммы заработка).

3. Копия водительского удостоверения Заемщика.

4. Копии свидетельств о заключении брака, расторжении брака, рождении детей.

5. Копии документов, подтверждающих наличие в собственности заемщика движимого и недвижимого имущества, сбережений: копии ПТС на автомобили, копии документов на недвижимое имущество (свидетельство о регистрации), выписки со счетов в банках о наличии денежных средств.

6. Копии документов, подтверждающих текущие кредитные обязательства и погашенные кредиты.

II. Перечень документов для физических лиц, работающих как индивидуальные предприниматели.

Обязательные документы:

1. Копия паспорта (все страницы, включая незаполненные).

2. Копия второго документа, подтверждающего личность (ИНН, пенсионное свидетельство).

3. Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя.

4. Копия свидетельства о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

5. Копии налоговых деклараций за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года.

6. Копии документов об образовании (дипломы, курсы повышения квалификации).

Дополнительные документы (если применимо):

1. Копия трудовой книжки (все заполненные страницы), незаверенная.

2. Копии необходимых лицензий для занятия профессиональной деятельностью.

3. Выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев.

4. Книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа.

5. Копии договоров аренды, договоров с контрагентами.

6. Краткое резюме о деятельности.

Документы, предоставляемые при наличии:

1. Копия водительского удостоверения Заемщика.

2. Копии свидетельств о заключении брака, расторжении брака, рождении детей.

3. Копии документов, подтверждающих наличие в собственности заемщика движимого и недвижимого имущества, сбережений: копии ПТС на автомобили, копии документов на недвижимое имущество (свидетельство о регистрации), выписки со счетов в банках о наличии денежных средств.

4. Копии документов, подтверждающих текущие кредитные обязательства и погашенные кредиты.

III. Перечень документов для физических лиц, являющихся собственниками бизнеса.

Обязательные документы:

1. Копия паспорта (все страницы, включая незаполненные).

2. Копия второго документа, подтверждающего личность (ИНН, пенсионное свидетельство).

3. Копия трудовой книжки (все заполненные страницы). Каждая страница копии заверяется подписью и печатью компании-работодателя с указанием даты заверения. На последней странице копии делается пометка "работает по настоящее время".

4. Справка о доходах по основному месту работы заемщика по форме № 2-НДФЛ или справка в свободной форме о размере среднемесячного заработка (за вычетом налогов) за последние 6 месяцев (с помесячной разбивкой суммы заработка).

5 Копии документов об образовании (дипломы, курсы повышения квалификации).

Документы, предоставляемые при наличии:

1. Копия трудового договора с работы по совместительству.

2. Справка о доходах с работы по совместительству заемщика по форме № 2-НДФЛ или справка в свободной форме о размере среднемесячного заработка (за вычетом налогов) за последние 6 месяцев (с помесячной разбивкой суммы заработка).

3. Копия водительского удостоверения Заемщика.

4. Копии свидетельств о заключении брака, расторжении брака, рождении детей.

5. Копии документов, подтверждающих наличие в собственности заемщика движимого и недвижимого имущества, сбережений: копии ПТС на автомобили, копии документов на недвижимое имущество (свидетельство о регистрации), выписки со счетов в банках о наличии денежных средств.

6. Копии документов, подтверждающих текущие кредитные обязательства и погашенные кредиты.

Документы по компании:

1. Устав в действующей редакции, включая все внесенные изменения и дополнения.

2. Учредительный договор в действующей редакции, включая все внесенные изменения и дополнения.

3. Свидетельство о государственной регистрации.

4. Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе.

5. Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках на 2 последние отчетные даты, предшествующие предоставлению кредита, с отметкой налоговой инспекции.

6. Выписка из обслуживающих банков об оборотах по счету за последние 12 месяцев.

7. Копии договоров аренды помещений.

8. Копии договоров с контрагентами.

IV. Перечень документов по объекту недвижимости (квартира).

1. Копия правоустанавливающего договора по Объекту недвижимости (договора купли-продажи, договора приватизации и т.д.).

2. Копия свидетельства о государственной регистрации права.

3. Копия паспорта на квартиру ПИБ.

4. Копия справки о зарегистрированных в жилом помещении лицах (форма 9).

5. Копия справки о характеристике жилого помещения (форма 7).

6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

7. Копия выписки из ЕГРП об отсутствии зарегистрированных обременений.

8. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов Объекта недвижимости (все страницы паспорта, включая незаполненные).

9. При наличии несовершеннолетних продавцов - копия разрешения органов опеки и попечительства (ООП) на продажу жилого помещения.

10. В случае если право собственности на квартиру перешло в порядке наследования или дарения - справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследство или дарение.

11. Отчет об оценке Объекта недвижимости.

V. Перечень документов по объекту недвижимости (земельный участок с домом).

1. Копия правоустанавливающего договора (договора купли-продажи, договора приватизации и т.д.).

2. Копия свидетельства о регистрации права собственности.

3. Копия выписки из ЕГРП об отсутствии обременений.

4. Справка о нормативной стоимости земельного участка.

5. Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов по коттеджу:

1. Копия правоустанавливающего договора (договора купли-продажи, договора приватизации и т.д.).

2. Копия свидетельства о государственной регистрации права.

3. Копия паспорта ПИБ на объект недвижимости.

4. Копия выписки из ЕГРП об отсутствии зарегистрированных обременений.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5