Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

Внедрение в рамках этой программы системы ипотечного кредитования

привело к тому, что только в 1998 году здесь оформлено 65 кредитов,

выданных как на покупку квартир и домов, так и на завершение их

строительства. Предпочтение отдается долгосрочному реинвестируемому кредиту

под залог приобретаемого жилья. Такая форма доступна семьям со средними

доходами в размере от 2 до 4 тысяч рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет

под 8-12 процентов годовых в рублях. По сравнению со столичной ипотечной

схемой, где применяется ставка 25 процентов, выгода очевидна.

Оренбургскую ипотечно-жилищную корпорацию поддерживает областная

администрация, контролирующая процесс оформления и погашения кредитов.

Гарантом их надежности выступает губернатор области. При этом область

обходится и без финансовой поддержки своей программы из центра. Так,

Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) предлагает лишь

методологию. Отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов на

финансовом рынке вынудило областную администрацию выделить бюджетные

средства для выдачи ипотечных кредитов. Строительство жилья осуществляется

также за счет использования недоимок предприятий в областной и местный

бюджеты.

С этой целью в Оренбурге создается внебюджетный фонд, где будут

аккумулироваться материальные ресурсы должников, которые затем через

механизм ипотеки будут направляться на жилищное строительство. В свою

очередь, вырученные от продажи жилья средства пойдут на погашение

задолженности местных предприятий перед бюджетами всех уровней.

В Самаре в 1999г. была создана своя нормативная база для развития

ипотеки, причем ипотечные программы финансируются за счет средств

регионального бюджета. Ипотечный кредит можно получить на срок до 25 лет, и

для его предоставления требуется внести всего 10% от стоимости

приобретаемого жилья. Критерием выступает совокупный доход всей семьи.

Именно по нему прогнозируется реальная возможность заемщика своевременно

вернуть жилищную ссуду.

В Ростове-на-Дону ипотечные программы развиваются совместно с

Агентством жилищных программ администрации Ростовской области,

Ростсбербанком и ссудносберегательным обществом. Ипотечный кредит может

получить практически любой желающий (после соответствующей проверки его

платежеспособности) по ставке 37% годовых в рублях и сроком на 15 лет.

В Новосибирске также предприняты определенные шаги по формированию и

дальнейшему развитию жилищной ипотеки. Одним из них можно считать программу

«500 квартир», подготовленную мэрией г.Новосибирска совместно с Западно-

Сибирским межрегиональным отделением Российской ипотечной Ассоциации, в

рамках которой осуществляется пилотный проект.

Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50%

формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет

внесена мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные

за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых

льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства

предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что

речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения

зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы

призвана параллельно решать и проблему наличия большого количества

«долгостроя». Предлагается недостроенный дом по ул. Петухова на 94

квартиры. Будущий жилец должен внести не менее 50% от стоимости

приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса (квартирой либо

деньгами). Проценты не начисляются, если вся сумма внесена к моменту сдачи

объекта. Если остаток вносится после окончания строительства, то

предусматривается 8% годовых в рублях (рассрочка на год), 10% годовых -на

срок до 5 лет.

Размер первоначального взноса обусловлен несколькими причинами. Во-

первых, такая сумма (с учетом стоимости незавершенного строительства)

необходима для его завершения. Во-вторых, надо дать возможность хотя бы

части населения улучшить свои жилищные условия на более-менее мягких

условиях. Однако в интересах заемщика рассчитаться за кредит как можно

быстрее.

Поскольку количество желающих превышает количество квартир, то условия

конкурсные. Предпочтение отдается наиболее платежеспособным клиентам и

клиентам с меньшей запрашиваемой суммой кредита.

В течение срока строительства вопрос увеличения стоимости пользования

кредита решается изменением рыночного коэффициента. На настоящий момент он

равен 12,8 и будет пересматриваться с увеличением цен на стройматериалы.

Кроме вышеуказанного дома по ул.Петухова в работе также находится дом

на Юго-Западном жилмассиве - на пересечении ул.Волхловской и Связистов.

Далее планируется дом в Заельцовском районе по ул.Тимирязева. Этот дом буде

построен по новой технологии с использованием монолитного железобетонного

каркаса и несущих ограждающих конструкций.

Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно

было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд.

руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных

сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ.

Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей

страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от

сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны

превышать 30% доходов) [49, с.169-170].

На сегодняшний день в Новосибирской области при участии Федерального

Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Фонда «Институт экономики

города» (г.Москва) разработана вся необходимая законодательная и

нормативная база для успешной реализации Программы ипотечного жилищного

кредитования. В случае их принятия при одновременной отработке банковских

технологий Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

готово направить в Новосибирскую область средства в объеме 5 млн. долл. США

для реализации пилотного проекта (в перспективе до 20 млн. долл.).

Помимо вышеуказанной программы в Новосибирске действует также программа

ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая Центром правовой

поддержки сделок с недвижимостью при Администрации Новосибирской области. В

общих чертах условия предоставления кредитов населению на приобретение

жилья и улучшение жилищных условий следующие. Кредиты предоставляются в

валюте под 15% годовых. Общая сумма кредита может варьироваться от 5 до 150

тыс. долл. США, предоставляемых сроком на 5 лет. Первоначальная сумма

взноса должна составлять не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. В

случае согласия потенциального заемщика принять данные условия,

производится оценка платежеспособности заемщика. Необходимым критерием при

данной оценке служит показатель среднего дохода на одного человека в семье,

который должен составлять по предоставленным заемщиком официальным

документам не менее 7 тыс. рублей в месяц. Такие условия на сегодняшний

момент доступны не многим, но по сравнению с условиями московской ипотеки

выглядит, безусловно, выгоднее.

Безусловно, особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных

отношений в г.Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге

осуществлен при участии ОАО «РОССТРО» и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в

Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем

выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске

и схема взаимодействия участников займа.

Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась

весной 1995г. Первым шагом к реализации этого проекта была подготовка

распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25.апреля 1995г. № 421-р «О

подготовке жилищного займа Санкт-Петербурга», а затем - постановление

Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. № 76 «О

выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга». В ноябре 1995г. мэр города

подписал распоряжение «О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга», а

18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и финансового рынка Министерства

финансов РФ зарегистрировал за № МФ72-6-00001 первый выпуск жилищных

сертификатов администрации Санкт-Петербурга.

Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 м или 125 тыс. руб.

Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9150 шт. Период

размещения - с 5 по 24 мая 1996г. Цена размещения за один жилищный

сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой

серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга - 6 мес., начало погашения - с

15 ноября 1996г.

Объектом первой серии займа выступал 12-этажный крупнопанельный жилой

дом («137 серия») в 350-400 м от пересечения улиц Планерная и Шаврова

внутри квартала «Каменка, квартал 71 А», корпус 12, общей площадью 9150 кв.

м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ - возведены 12 этажей

здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах и на

Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.

Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме

и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.

Участники займа.

Эмитент - Администрация Санкт-Петербурга.

Менеджер - государственное учреждение «Фонд капитального строительства,

реконструкции и капитального ремонта».

Андеррайтеры - компании, взявшие на себя обязательства по размещению

жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.

Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на

погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление квартиры

определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с №... по

№... за квартирой с индексом №...) и оформление правоустанавливающих

документов на данную квартиру после начала погашения жилищных сертификатов

Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996г.)

Банки-гаранты - осуществляют, в случае необходимости, погашение

жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по индексированной

номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца по

наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве по данным

Центра по ценообразованию в строительстве при мэрии Санкт-Петербурга, либо

изменение индекса потребительских цен Петербургкомстата).

Генподрядчик - строительная компания, несущая по договору с менеджером

выпуска всю полноту ответственности за сроки и качество строительно-

монтажных работ (заказчиком является Главное управление капитального

строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).

Инвестор - физическое или юридическое лицо, вкладывающее средства в

приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью получения

дохода в денежной форме или в виде квартиры, возможен также вариант обмена

жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты других

серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента погашения

первой серии займа.

ГДР - Государственное бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной

сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных сертификатов документов о

праве собственности на квартиру в объекте займа.

Регистрационный центр - некоммерческая организация, осуществляющая учет

владельцев жилищных сертификатов физических лиц.

РДЦ - расчетно-депозитарный центр, ведет счета-депо юридических лиц -

владельцев жилищных сертификатов.

Алгоритм действий инвестора

1. Инвестор - андеррайтер

1.1. В период размещения инвестор оформляет у андеррайтера заявку-

оферту (установленного менеджером образца) на приобретение определенной

партии жилищных сертификатов).

1.2. Инвестор либо вносит деньги в кассу андеррайтера, либо перечисляет

на его расчетный счет (если инвестор - юридическое лицо, то денежные

средства перечисляются на расчетный счет менеджера). Подтверждением

внесения денежных средств является либо корешок приходно-кассового ордера,

либо копия платежного поручения.

1.3. После подведения итогов, на основании списка удовлетворенных

заявок, утвержденного менеджером, инвестор со своей стороны подписывает

договор купли-продажи жилищных сертификатов, андеррайтер регистрирует

данный договор.

2. Инвестор - Регистрационный центр (РДЦ)

После подписания указанного договора инвестор получает выписку из

реестра владельцев жилищных сертификатов (выписку со счета-депо) РДЦ.

3. Инвестор - агент по недвижимости

Не позднее 10 дней после даты начала погашения жилищных сертификатов и

не ранее момента получения соответствующей выписки инвестор заполняет

заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой. Таким образом за

пакетом сертификатов закрепляется квартира определенного типа с

соответствующим индексом. С даты начала погашения (18 ноября 1996г.)

начинается процесс оформления квартиры в собственность.

4. Инвестор как продавец

Инвестор имеет возможность продать свой пакет жилищных сертификатов

вместе с закрепленной квартирой или «россыпью», аннулировав предварительно

заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой.

5. Инвестор - Банк-гарант

Если инвестор не подал до указанной даты заявку на погашение жилищных

сертификатов квартирой либо в указанный срок не построен дом-объект займа,

то через три месяца (в момент индексации жилищных сертификатов) инвестор

меняет жилищные сертификаты в банке-гаранте на деньги, т. е. может погасить

жилищные сертификаты деньгами в любой момент - с начала индексации до

завершения займа в банке-гаранте.

Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных

займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и

физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в

жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской

практике.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России необходим

путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных

схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие

администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и,

самое главное, надежными.

Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека

тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики

товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние

факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном

строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-

третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует

повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития

жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования

(различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные

финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и

различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении

жилищных задач—все это сегодня один из самых перспективных вариантов

долгосрочного кредитования в России.

2.3. Анализ системы управления рисками и страховой защиты при ипотечных

операциях

Залогодержатель (кредитор), равно как и залогодатель (заемщик),

воспринимают, анализируют риски, сопутствующие ипотечным операциям,

сообразно своим взглядам и устремлениям. Для названных сторон договора об

ипотеке они носят объективный и субъективный характер. Результатом анализа

перечисленных и иных рисков является решение залогодержателя или

залогодателя оставить риски на себе или перевести их за соответствующую

плату на страховщика, т.е. осуществить страхование.

В целях обеспечения и реализации операций, связанных с кредитованием на

приобретение недвижимости, и в связи с многообразием этих схем,

осуществляется и может быть разработано несколько видов страхования.

Процесс страхования определенным образом регламентируется на

законодательном уровне, при этом в требованиях п.1 ст.334 ГК РФ и ст.31 ФЗ

«Об ипотеке» имеются отличия [114, с.96].

Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге

недвижимости)».

Статья 31. Страхование заложенного имущества.

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке,

осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании

заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это

имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная

стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства -

на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по

обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового

возмещения за утраты или повреждение заложенного имущества независимо от

того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению

преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в

чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными

федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из

страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по

причинам, за которые он отвечает.

Гражданский кодекс РФ.

Статья 334. Понятие и основания возникновения залога.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству

(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательства должником

этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного

имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому

принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными

законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение

из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества

независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или

повреждение не произошли по причинам, за которые залогодатель не отвечает.

В приведенных требованиях о страховании имеется оговорка о возможности

страхования на сумму ниже полной стоимости имущества, т.е.

предусматривается пропорциональная (долевая) система страхового обеспечения

- способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового

возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет

по отношению к страховой стоимости, т. е. по отношению к величине, которая

получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования.

Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на

проведение данного вида страхования, поскольку страховой тариф представляет

собой ставку страхового взноса с единицы страховой суммы. Однако

страхование на сумму ниже полной стоимости имущества повышает риск

заемщика, которому в этом случае при наступлении страхового события ущерб

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16