Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

политики и систему финансирования жилищного строительства. Наряду с

сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное

развитие получили проекты по возведению за счет средств населения

кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в

сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была

предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных

категорий семей, а также все более широкое использование средств

предприятий и населения. В период реализации данной программы были

достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986г. - 66, 2 млн

м2; в 1987г. - 72,8; в 1988г. - 72,3; в 1989г. -70,4м2 [114, с.П].

В 1990г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с

сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и

внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически

стал рубежом, когда начался переход к следующему этапу.

Третья национальная жилищная программа получила название «Жилище» и

была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000г. Ее реализация началась в

условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от

государственного участия в финансировании жилищного строительства,

недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и,

как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере,

что выразилось в следующем:

• произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;

• выросли цены на строительную продукцию;

• капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали

недостаточными;

• снизились темпы предоставления жилья гражданам;

• упала платежеспособность населения;

• сократились возможности приобретения жилья или ведения

индивидуального жилищного строительства.

По данным за 10 месяцев 1993г., доля внебюджетных инвестиций в

строительство жилья составляла свыше 45% общего объема капитальных

вложений, направляемых на эти цели, в том числе средства населения - около

19%. В основу программы «Жилище» была положена переориентация в жилищном

строительстве с преобладания бюджетных средств государства на

преимущественную долю средств населения и частных юридических лиц. В этих

целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного

строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг,

проведения аукционов ит.д. Это привело к тому, что в 1992г. объем

централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское строительство

составил 358,5 млрд руб. и снизился по сравнению с 1991г. на 29% (в

сопоставимых ценах) Предприятиями всех форм собственности на жилищное

строительство в 1992г. израсходовано 530 млрд руб., или 70% к объему 1991г.

[33, с.8].

Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного дефицита на

большей части страны наблюдалось свертывание строительства жилья. В 1992г.

на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снизились

против 1991г., в том числе на 26 территориях - более чем на треть, а на

четырех - более чем наполовину. В целом по России за счет всех источников

финансирования в 1992г. было введено 37,9 млн.м2 жилья, что составило 79% к

1991г. Не улучшилось положение дел и в 1993г. За девять месяцев 1993г. было

введено 18,8 млн.м2 жилья, в том числе государственными предприятиями и

организациями - 10 млн.м2, жилищно-строительными кооперативами - 1,1,

индивидуальными застройщиками - 2,4 млн.м , что составило по отношению к

аналогичному периоду 1992г. соответственно 100,2; 93,2; 90,1 и 113,1% [Там

же].

Таким образом, механизмы, предусмотренные для реализации программы

«Жилище», не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между

тем в ходе проведения данной программы формировались изменения, необходимые

для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы.

Были изменены:

• структура жилищного фонда по формам собственности; •

• структура жилищного строительства по источникам финансирования, а

также, в определенной мере, по типам зданий и технологиям их возведения.

Данные о развитии рынка жилья за годы рыночных реформ в Москве, Санкт-

Петербурге, Нижнем Новгороде, Твери, Новгороде Великом приведены в табл.5.

[pic]

Приведенные в табл.5 показатели, с одной стороны, впечатляют, особенно

темпы приватизации в жилищной сфере, а с другой - красноречиво представляют

фон, на котором происходит становление российского ипотечного рынка:

проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в такие

чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, не

сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более

класс эффективных собственников. Поэтому сложившаяся на сегодня в России

социально-экномическая ситуация менее предпочтительна для запуска ипотечных

программ, чем ситуация, эволюционно сложившаяся в США (табл.6).

[pic]

Однако она также отнюдь не такая уж благоприятная и вовсе не идентична

ситуации, имевшей место в США в 30-е годы, на которую любят ссылаться как

сами американцы, продвигая в нашей стране свои проекты (ипотечные схемы),

так и российские авторы предложений по внедрению у нас заокеанской модели

ипотеки.

Вместе с тем приведенные в табл.6 данные свидетельствуют о том, что

ипотечное жилищное кредитование в США развивалось в течение очень

длительного времени, поэтому и класс заемщиков ипотечных кредитов

формировался исходя из приоритета в отношении института собственников в

жилищной сфере, опирающегося на столетние традиции.

В России же опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего в

многоквартирных домах) насчитывает менее десяти лет. Кроме того, у

российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение к

недвижимости, находящейся в его собственности. Например, все достаточно

быстро усвоили, что собственник имеет право распоряжаться своей квартирой,

т. е. отчуждать ее (на практике это наиболее часто происходит через куплю-

продажу квартир, благодаря чему и сформировался вторичный рынок жилья во

всероссийском масштабе). В то же самое время российский собственник

квартиры в подавляющем своем большинстве не способен и не хочет нести бремя

расходов и ответственности, которое на него ложится в связи с обладанием

объектом недвижимости.

Общее учение о праве собственности в гражданском обществе гласит, что

принадлежащее собственнику имущество для него не только благо, но и

соответствующее бремя. Норма о бремени содержания имущества собственником

закреплена в ст.210 ГК РФ (рис.2.1.1.).

[pic]

В настоящее время существует низкая эффективность деятельности структур

по управлению жилищным фондом, однако домовладельцы, т.е. собственники

квартир, не стремятся сформировать в домах, где проживают сами,

товарищества собственников жилья, чтобы посредством своего

заинтересованного влияния улучшить состояние домов и снизить затраты на их

эксплуатацию, одновременно с этим уменьшив и свои расходы на оплату жилищно-

коммунальных услуг.

В связи с тем, что собственник несет бремя содержания имущества, он

отвечает за риски, связанные с ухудшением его пользования (содержания),

случайной гибелью или случайным повреждением, поскольку нет лиц, на которых

может быть возложена ответственность за реализацию (наступление) подобных

рисков, носящих случайный характер (ст.211 ГК РФ).

Риск - это степень или величина ожидаемой опасности. Неопределенность

его реализации (наступления) придает названной обязанности собственника

особую значимость. Однако внедряемая в настоящее время в Москве система

льготного страхования жилищ, имеющая ярко выраженный социальный характер

(собственник квартиры вносит, по существу, весьма скромную плату за

предоставляемую страховую защиту), продвигается с большим трудом.

Наряду с развитием рынка жилья коренные изменения произошли в структуре

источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками

финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в

сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и

юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической

реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе доля средств

федерального бюджета - до 15%. Данные по годам об изменении структуры ввода

общей площади жилых домов по источникам финансирования приведены в табл.7

[116, с. 14].

[pic]

Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило

остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию. В

частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости

социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась

разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных

социальных групп населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и

многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной

службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах

Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев,

граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий. На решение

этих задач и был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных

целевых программ. Ход и итоги их реализации представлены в табл.8 [116, с.

14].

[pic]

[pic]

Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют о

том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и

долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних

намерений, пусть даже самых благих, по решению затянувшихся проблем с

обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных

возможностей, прежде всего системы финансирования.

Объективная необходимость увеличения объемов жилищного строительства и

качества возводимого жилья обусловлена также и реально сложившейся

ситуацией, касающейся общего состояния жилого фонда России.

2.2. Мониторинг становления ипотечных строительных отношений в Российской

Федерации: федеральный и региональный уровни

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом

бурных дискуссий. Это положительное явление обусловлено тем, что

использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране в

новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не

столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с

изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к

решению жилищной проблемы. Большое значение для создания ипотечного

механизма в России имеет образование в сентябре 1997г. на государственной

основе Агентства по ипотечному кредитованию как специализированного

института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Концепция

Агентства была разработана при активном участии специалистов из «Фанни

Мэй», Института экономики города США (Urban Institute) и Международного

агентства развития США (USA1D).

Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного

ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных

кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами.

То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных

финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что

Агентство будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом

ипотечных кредитов. В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных

финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем

самым Агентство непосредственным образом будет формировать долгосрочный

финансовый рынок. Операции Агентства также будут содействовать повышению

ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных

кредитов) в ликвидные (наличность). Очевидно, что концепция Агентства

приближена к модели «Фанни Мэй».

Второй функцией Агентства является стандартизация и унификация процедур

ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного риска по ипотечным

кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг Агентство

оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и

обслуживания ипотечных кредитов.

К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных

структур в правительстве и других государственных учреждениях. Министерство

финансов, Министерство экономики, Государственный комитет по строительной,

архитектурной и жилищной политике и Центральный банк РФ понимают

необходимость развития системы жилищного финансирования, ее инте! рации с

финансовой сферой и рынками капитала. Государственная дума также принимает

участие в решении данных задач, занимаясь подготовкой и реализацией

совместной программы Госдумы и Конгресса США по жилищному строительству в

России «Дом для вашей семьи».

Пилотный проект Агентства осуществляется в Санкт-Петербурге,

администрация которого прекрасно понимает необходимость скорейшего

улучшения жилищных условий широких масс городских жителей и оказывает

всемерную поддержку развитию механизма ипотечного кредитования. Согласно

концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на

несколько этапов.

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты

индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора

заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и

предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение

средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а

ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на

банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-

кредитором.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между

Агентством и банками. Так, на настоящий момент сумма кредита и платежи по

нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной

формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой,

привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок от 5 до

10 лет с ежемесячными обратными выплатами.

Одним из важнейших требований Агентства является также проведение

банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение

ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно

превышать 35%, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не

должно быть больше 70%, размер кредита должен составлять не более 50 тыс.

долл. [50]. К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной

схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета

залога, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с

определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после

получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение. Во-вторых,

сумма досрочного погашения не должна быть менее 5% от текущего остатка

ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемщик обязан

заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении

частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных

платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.

Ввиду нестабильной экономической ситуации в России возможность

досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен

иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей

экономической ситуации или по индивидуальным причинам. Досрочное погашение

снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в

чем, в свою очередь, заинтересованы банки.

Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым

использованием кредита исключительно на приобретение жилья. Более

продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на

создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения

неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более строгому подходу к

выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не

нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и

стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или

прибегают к досрочному гашению.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать

квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права

требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а

функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении

гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или

неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий

кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного

месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в

течение одного года. Если в конечном счете кредит признается

некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у

Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении

оставшейся суммы основного долга.

Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным

параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное/полное

досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного

выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по

цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа

банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на

реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства

обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит

в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего

банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит.

На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги,

обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность

российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998г.,

ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных

ресурсов.

Итак, из вышеизложенного следует, что на сегодняшний день Правительство

РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому

американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк

предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры;2) Агентство по

ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая

источников «длинных» денег. Но следует учесть, что данная модель работает

хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая

ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16