Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

средств. Возврат должен быть обеспечен доходами предприятий коммунального

хозяйства.

Архитектурно-технические аспекты. На первый план выходят

потребительские качества, функциональные удобства и комфортность

проживания, эстетические и экологические требования, вопросы повышения

теплозащитных качеств и снижения веса жилых зданий. Переход на новую

систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет способствовать уменьшению

этих эксплуатационных затрат.

Важнейшая проблема - обеспечение экономии энергоресурсов, которая в

новом жилищном строительстве может быть реализована за счет архитектурно-

планировочных, конструктивных и организационно-технических факторов.

Архитектурно-планировочными факторами обеспечения энергоснабжения

являются увеличение ширины корпуса зданий, ориентация их по сторонам света

с учетом влияния господствующих ветров, повышение компактности застройки и

др. Конструктивными факторами являются применение слоистых конструкций

наружных стен, применение окон с трехслойным остеклением, повышенная

герметизация проемов. За основу архитектурно-строительных систем

рекомендуется принять модульную координацию и унификацию строительных

конструкций и изделий. Предполагается развитие следующих систем жилых

домов:

•для индивидуального строительства - одноэтажные, мансардные,

двухэтажные и трехэтажные дома;

•для кооперативного, коллективного и коммерческого строительства -

малоэтажные, сблокированные жилые дома высотой до четырех этажей;

•для социального жилищного строительства - дома различных эффективных

строительных систем и этажности.

Архитектурно-строительные системы должны учитывать природно-

климатические особенности региона.

Важнейшей частью реализации программы является обеспечение сохранности

и обновление существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта,

реконструкции и модернизации домов, и в первую очередь капитальный ремонт и

реконструкция районов, застроенных домами первых массовых серий. В

соответствии с законодательством капитальный ремонт такого жилья, включая

приватизированные жилые помещения, должен осуществляться за счет

соответствующих бюджетных средств. Основными направлениями работ по

обновлению жилых домов первых массовых серий должны стать капитальный

ремонт, модернизация зданий, повышение теплозащиты, улучшение архитектуры

фасадов, реконструкция за счет надстройки.

Устройство мансардных этажей при реконструкции зданий обеспечивает

увеличение общей площади дома на 10-15%, сокращение теплопотерь на 5-7%,

снижение себестоимости строительства на 10-15%. Важным элементом должна

стать новая система проектирования жилья.

Совершенствование структуры производства основных видов строительных

материалов, изделий и конструкций для жилищного строительства. Необходимо

проводить дальнейшую структурную перестройку производственной базы

домостроения и промышленности строительных материалов и конструкций для

жилищного строительства, развивать собственную производственную базу

индустриального малоэтажного домостроения и производство эффективных

кровельных материалов; нужны разработки и освоение производства автономных

систем инженерного обеспечения. Важное значение приобретает использование

комбинированных систем за счет сочетания конструкций крупнопанельного

производства с конструктивными элементами из монолитного бетона.

Следует уделить внимание организации производства и повышению качества

деревянных конструкций.

Преобладающее развитие должно получить производство и применение

утеплителей.

Значительные изменения должно претерпеть производство кирпича.

Необходимо разработать производство новых типов санитарно-технического

оборудования.

Необходима перестройка системы механизации строительных работ в

направлении развития малой механизации, производства машин, приспособлений

и ручного инструмента.

Градостроительные аспекты, проблемы развития и управления жилищно-

коммунальным хозяйством. Неотъемлемое условие решения жилищной проблемы

-введение рыночных механизмов и принципов обеспечения доступности земли при

эксплуатации, реконструкции и строительстве жилья. Градостроительные

аспекты жилищной сферы будут реализовываться на трех уровнях: федеральном,

субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Нужно создать целостную систему законодательных и нормативных

документов (Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, федеральный

закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним», земельный и градостроительный кадастры). Конкретными мерами

градостроительной политики должны стать:

•подготовка и введение в действие правовых актов по установлению в

соответствии с градостроительными нормами границ земельных участков;

•введение положений по упорядочению прав на владение, пользование и

распоряжение землей;

• правовое обеспечение возможности получения или приобретения для

физических и юридических лиц земельных участков в собственность для

реконструкции или строительства строений с жилыми и нежилыми помещениями.

Необходимо применение федерального законодательства и нормирования в

градостроительстве, при создании уставов, разработке региональных норм

социального жилища, сооружении объектов социального назначения и их сетей,

а также при утверждении плотности застройки и требований к ее

комплектности. На уровне органов местного самоуправления должны быть

разработаны и введены в действие правоустанавливающие документы для города,

его районов для жилищного строительства или реконструкции, а также порядок

использования участков жилой застройки. Предполагается дальнейшее

стимулирование широкого распространения индивидуальной и коллективной жилой

застройки. Практическое создание рынка недвижимости возможно при

постепенном, организационном, финансовом и правовом обеспечении системы

регистрации недвижимости в едином реестре недвижимости. Необходимо принятие

правовых актов о проведении конкурсов и аукционов по передаче или продаже

земельных участков в городах и других населенных пунктах под жилую

застройку.

Политика в области жилищно-коммунального хозяйства будет

сконцентрирована на создании условий для сбалансированного с жилищным

строительством развития инфраструктуры, обеспечении защиты интересов

потребителей от предприятий-монополистов, расширении полномочий органов

жилищных инспекций в части усиления контроля за осуществлением перехода к

новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг.

Основными направлениями совершенствования системы управления,

содержания и эксплуатации жилищного фонда являются: а) разделение функций

управления и обслуживания жилищного фонда; б) переход на договорные

(контрактные) взаимоотношения заказчиков и подрядчиков; в)внедрение

конкурсной основы отбора подрядчиков. Необходимо создание двух

взаимодействующих независимых структур: 1)служба заказчика, обеспечивающая

эффективное управление жилищным фондом от лица собственника; 2)ремонтно-

эксплуатационные предприятия, которые специализируются на выполнении

исключительно подрядных функций.

Организационное обеспечение. На федеральном уровне функционируют

Межведомственная комиссия по вопросам реализации Государственной целевой

программы «Жилище» и Межведомственный совет по вопросам архитектуры,

строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Большое значение для

ускорения жилищной реформы должно иметь создание филиала Федерального

агентства по ипотечному кредитованию.

Конечные результаты зависят прежде всего от организации работы органов

исполнительной власти на местах, органов местного самоуправления.

Целесообразно расширить возможности реализации программы «Жилище» для

органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов

местного самоуправления, передав им некоторые права, которые сегодня в

соответствии с действующими законодательными и нормативными актами, а также

ведомственными инструкциями сосредоточены на федеральном уровне.

Возникает новый комплекс проблем, связанных с координацией усилий в

области создания законодательной, нормативной базы и архитектурно-

технической политики в жилищной сфере; обмена опытом и взаимной

информацией; обеспечения прав граждан на жилище.

С целью решения проблем, сложившихся в жилищном строительстве, к

настоящему времени была подготовлена Государственная Программа на основе

обращения в Совет министров Российской Федерации Акционерной корпорации

«Жилищная инициатива», Сберегательного банка Российской Федерации с

предложением о поддержке апробации и широком внедрении в жизнь

разработанной ими системы механизмов и форм организации инвестиционных

процессов, основывающихся преимущественно на внебюджетных источниках и

залоговых отношениях (ипотеке). В основу данной программы заложена широкая

и комплексная трактовка рынка жилья как системы составляющих: рынка

жилищных инвестиций, рынка строительных материалов, рынка земельных

участков под застройку, рынка подрядных работ и лишь в замыкающей части -

рынка готового жилья как товара.

В Программе предложено семь систем - механизмов организации

инвестиционных процессов в жилищной сфере, в основу которых положены такие

общие принципы, как:

1) обязательная ориентация на запросы конкретных граждан в жилищной

сфере;

2) соответствие общей логике и динамике рыночных реформ в России и

соответствие каждой из систем законам «О собственности», «Об инвестиционной

деятельности» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

3) соответствие макроэкономическим реальностям и учет высокого уровня

инфляции и ставок банковского кредита;

4) обеспечение максимальной устойчивости и способности к

самопроизводству каждой системы при минимуме мер государственной поддержки;

5) включение в механизм внедряемых систем тех или иных мер

государственной поддержки только по отношению к социально не защищенным

гражданам или гражданам, имеющим жилищные условия, не отвечающие санитарным

нормам;

6) смягчение прямым государственным участием, экономическими льготами и

привилегиями коммерческих рисков тех юридических лиц, которые при внедрении

новых систем инвестирования принимают на себя выполнение в интересах

граждан малорентабельных видов деятельности или связывают себя высокими

коммерческими рисками.

Принципиально важно то, что практически все включенные в Программу

системы и механизмы небюджетного финансирования жилищной сферы

ориентированы на снятие недоверия к инвестиционной деятельности, которое

справедливо утвердилось у многих банков, коммерческих структур и

предприятий в связи с нестабильностью экономической ситуации,

гиперинфляцией и непрочностью хозяйственных договоров, а у граждан - еще и

в связи с появлением новых коммерческих структур и инвестиционных

институтов с непроверенной деловой репутацией. Преодоление этого

психологического барьера и снятие целого ряда в действительности

существующих в инвестиционной деятельности рисков достигается в рамках

апробируемых систем максимальным использованием в каждой из них процедур

ипотеки - т. е. залога уже имеющейся или вновь создаваемой в процессе

инвестиционной деятельности недвижимости.

В отличие от многих широко распространенных в странах со стабильной

экономической ситуацией систем ипотечного инвестирования жилищной сферы,

предусматривающих жилищные накопления или долгосрочные (ипотечные) кредиты

под низкий процент с рассрочкой на 15-30 лет, практически все включенные в

Программу системы инвестирования ориентированы на переходный к рыночным

отношениям период с характерными для него высокими темпами инфляции,

высокими ставками банковского кредита и острым дефицитом жилья, также

накладывающими свой отпечаток на механизмы и условия инвестирования.

3.3. Альтернативные модели ипотечного кредитования инвестиционных проектов

по строительству жилья

Развитие ипотеки в России невозможно без широкого внедрения системы

ипотечного кредитования в российскую банковскую практику. При этом ее

развитие возможно только при наличии условий, выгодных как для банков, гак

и для заемщиков кредитов.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов

определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью

кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника:

накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на

сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Этим источникам

соответствуют две принципиальные модели организации системы ипотечного

жилищного кредитования:

1) модель депозитарного института типа сберегательного банка,

предусматривающая аккумулирование средств на цели ипотечного кредитования

главным образом через вклады целевого назначения и контрактные сбережения;

2) модель ипотечной компании. В этом случае ипотечные компании не

привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного

капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают

их, но, выдав заем, продают его третьему лицу (инвестору) непосредственно

или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая

модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного

рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

В настоящее время складывается несколько систем ипотечного

кредитования. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для

которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли.

Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог

объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Примером такой системы является ипотечная система «Форвардкредитинвест»

наиболее схожа с действующей до настоящего времени системой кредитования

инвестиционных проектов в народном хозяйстве, и именно по этой причине

автор считает необходимым описать ее.

Основное назначение данной системы заключается в активизации

деятельности на рынке новой ключевой фигуры инвестиционно-строительного

бизнеса - коммерческого застройщика, для которого жилье является не

предметом потребления, а товаром и источником прибыли.

Весь инвестиционный цикл по данной схеме происходит без прямого участия

в нем гражданина, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий, и

этим данная система в наибольшей мере сходна с ранее широко

использовавшейся в стране схемой строительства жилья так называемым

«хозспособом». Однако в отличие от «хозспособа», при котором жилье

рассматривалось как объект потребления, а кредиты покрывались из

источников, не связанных с деятельностью предприятий в жилищной сфере,

система «Форвардкредитинвест» - чисто рыночная система, опирающаяся на

интересы исключительно коммерческих структур и привлекающая в

инвестиционный процесс свободные деньги юридических лиц под прибыль от

продажи жилья. В этом она сходна с системой, широко используемой

американскими дивелоперами в коммерческом жилищном строительстве.

В части заложенных в систему «Форвардкредитинвест» логики и механизмов

кредитования основное ее отличие от традиционных схем обусловлено прежде

всего включением элементов ипотеки и оформления кредитов под залог объекта

(или части объекта) нового строительства и соответственно проистекающей из

этого дробностью (порционностью) предоставляемого кредита по ходу

строительства. При этом в условиях высокой инфляции, влияющей на цены в

строительстве, данный кредит при оформлении залога по договоренности между

банком и коммерческим застройщиком может предоставляться или в

фиксированном, или в плавающем (индексируемом в соответствии с индексом цен

на 1 м2 жилья) размере под фиксированную долю жилья.

В программу кредитования данной системы входит также отработка способов

контроля банка за деятельностью коммерческого застройщика и его отношениями

с другими инвесторами-компаньонами и способов защиты объекта ипотеки от

двойного или многократного залога.

Система «Форвардкредитинвест» способна положительно воздействовать на

ликвидацию дефицита и насыщение рынка жилья. Однако данная система по своей

внутренней логике ориентирована на получение максимальной прибыли от

продажи жилья и не предусматривает заботу о гражданах, нуждающихся в

улучшении жилищных условий, поэтому в Программу не закладываются меры ее

специальной государственной поддержки. Более того, муниципальным органам,

принимающим решение о предоставлении площадок под застройку по данной

системе, следует или включать в решения обязательства застройщика на

предоставление части жилья после завершения строительства в пользу

социально незащищенных слоев населения, или предоставлять (продавать) права

на застройку коммерческим застройщикам по конкурсу. Программой

предусматриваются в этом плане лишь следующие ограничения при отчуждении

имущественных прав на часть возводимого жилья у коммерческого инвестора:

минимально - 10% и максимально - 25% жилой площади в пользу муниципалитета

в зависимости от престижности и других достоинств места застройки. И если

нижний уровень не устраивает инвестора, а верхний -муниципальную

администрацию, право на застройку должно выноситься на публичный конкурс

застройщиков. В любом из этих случаев все обязательства или платежи за

право застройки должны быть четко определены или произведены до начала

застройки и в последующем уже не должны изменяться в интересах инвестора

застройщика.

Описанная выше система - механизм инвестирования, по нашему мнению,

несмотря на некоторую жесткость в своей организации способна реально

воздействовать на сложившийся жилищный дефицит в нашей стране.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся

недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Кроме

того, существуют системы ипотечного кредитования, которые предусматривают

наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда

дополнительных источников финансирования. В частности, жилищных

сертификатов, дотаций муниципалитета, финансовых средств предприятий и

граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные.

Наиболее адаптирована в России модель сберегательного банка,

предполагающая использование схемы накопительных счетов. Именно она

используется Сбербанком России. Согласно этой концепции и соответствующей

программе между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается

сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления

денежных средств, используемых на приобретение или строительство жилья, и

условия предоставления ипотечного кредита. Максимальный срок контракта один

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16