Анализ и проектирование операций с недвижимостью

| | |0,11| | | | |

|Земельные участки для других целей, |4,7 |5,9 |4,7 |5,9 |4,7 |5,9 |

|всего: |1,08 |5,3 |1,08 |5,3 |1,08 |5,3 |

|вне населенных пунктов |0,8 |0,3 |0,8 |0,3 |0,8 |0,3 |

|в сельских населенных пунктах |2,82 |0,3 |2,82 |0,3 |2,82 |0,3 |

Таким образом, в данном случае было запроектировано увеличение площади

пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных

участков.

При проектировании операций по купле-продаже земельных участков

большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки.

Именно цена во многом определяет спрос (особенно платежеспособный) на

данные земельные участки и соответственно влияет на количество операций и

т.д. При проектировании цен на земельные участки за основу была взята

следующая тенденция:

- увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного

строительства – на 10-15%

- цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и

садоводства останутся примерно на том же уровне

- увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения

дачного хозяйства до 20%.

Таблица 22. Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданам ($ за

1 м2).

|Показатели |Факт |Прогноз |

| |1995 |2000 |2001 |2002 |

|жилищного строительства, всего: |2,71 |2,85 |2,99 |3,14 |

|вне населенных пунктов |0,57 |0,6 |0,63 |0,66 |

|в сельских населенных пунктах |0,66 |0,69 |0,73 |0,76 |

|в городах и поселках |1,48 |1,55 |1,63 |1,71 |

|подсобного хозяйства, всего: |0,4 |0,4 |0,4 |0,4 |

|вне населенных пунктов |0,15 |0,15 |0,15 |0,15 |

|в сельских населенных пунктах |0,34 |0,34 |0,34 |0,34 |

|в городах и поселках |0,64 |0,64 |0,64 |0,64 |

|Земельные участки для садоводства, |0,6 |0,6 |0,6 |0,6 |

|всего: |0,55 |0,55 |0,55 |0,55 |

|вне населенных пунктов |0,46 |0,46 |0,46 |0,46 |

|в сельских населенных пунктах |0,81 |0,81 |0,81 |0,81 |

|Земельные участки для дачного |0,6 |0,64 |0,67 |0,71 |

|хозяйства, всего: |0,5 |0,53 |0,56 |0,6 |

|вне населенных пунктов |0,46 |0,49 |0,52 |0,55 |

|в сельских населенных пунктах |0,81 |0,86 |0,91 |0,96 |

|Земельные участки для других целей, |1,31 |1,31 |1,31 |1,31 |

|всего: |0,06 |0,06 |0,06 |0,06 |

|вне населенных пунктов |2,85 |2,85 |2,85 |2,85 |

|в сельских населенных пунктах |1,02 |1,02 |1,02 |1,02 |

Еще одной наиболее распространенной операцией, осуществляемой с

земельными участками, является аренда. При проектировании операций по

аренде земельных участков принимались во внимание следующие тенденции:

- увеличение площади арендуемых земельных участков и увеличение

численности арендаторов за весь прогнозный период на 15-20%

- увеличение арендной платы для предприятий промышленности, связи,

строительства в сельских населенных пунктах и в городах и поселках –

на 5-7%, а в ненаселенных пунктах – на 1%

- увеличение арендной платы для предприятий торговли, общепита, сервиса

и бытового обслуживания – на 10%

- увеличение арендной платы для сельскохозяйственных предприятий – нет

- увеличение арендной платы для граждан и их объединений для жилищного

строительства, ведения личного подсобного, садоводчества и

огородничества в сельских населенных пунктах и в ненаселенных пунктах

– на 0%, в городах и поселках – на 40%

- увеличение арендной платы для граждан и их объединений для

предпринимательской деятельности – на 30%.

Таблица 23. Проектирование операций по аренде земельных участков.

|Показатели |1995 |2000 |2001 |2002 |

|Итого (тыс. га), |1949 |2066 |2189,9 |2324,3 |

|вне населенных пунктов |1746 |1850,8 |1961,8 |2079,5 |

|в сельских населенных пунктах |176 |186,6 |197,8 |209,6 |

|в городах и поселках |27 |28,6 |30,3 |35,2 |

|2. Численность арендаторов всего |333 |412,92 |437,7 |463,96 |

|в том числе: |129 |159,8 |169,39 |179,55 |

|вне населенных пунктов |105 |130,19 |138 |146,29 |

|в сельских населенных пунктах |99 |122,93 |130,31 |138,12 |

|Предприятия промышленности, связи, строительства |

|вне населенных пунктов |0,27 |0,28 |0,28 |0,28 |

|в сельских населенных пунктах |0,18 |0,19 |0,19 |0,2 |

|в городах и поселках |0,38 |0,39 |0,4 |0,42 |

| Предприятия торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания |

|в сельских населенных пунктах |5 |5,15 |5,3 |5,46 |

|в городах и поселках |4,25 |4,38 |4,51 |4,64 |

| Сельскохозяйственные предприятия |

|вне населенных пунктов |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |

|в сельских населенных пунктах |0,003 |0,003 |0,003 |0,003 |

|в городах и поселках |0,03 |0,03 |0,03 |0,03 |

| Граждане и их объединения для жилищного строительства, личного |

|подсобного хозяйства, садоводчества и огородничества |

|вне населенных пунктов |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |

|в сельских населенных пунктах |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |

|в городах и поселках |0,13 |0,15 |0,17 |0,2 |

| Граждане и их объединения для предпринимательской деятельности |

|в сельских населенных пунктах |1,17 |1,29 |1,42 |1,56 |

|в городах и поселках |9,26 |10,19 |11,2 |12,32 |

Большое значение при проектировании операций с земельными участками

как для покупателей и арендаторов земельных участков, так и для бюджета

(федерального и местного) имеет прогнозирование изменения земельного

налога и арендной платы. На перспективу имеют место следующие тенденции:

- увеличение поступлений в федеральный бюджет на 30-40%

- увеличение поступлений в местный бюджет на 2-3%

- увеличение поступлений в расчете на 1 жителя – на 1,5-2%.

Таблица 23. Земельный налог и арендная плата.

|Показатели |1995 |2000 |2001 |2002 |

|1. Поступления всего: |141,27 |143,27 |145,2 |147,29 |

|В федеральный бюджет |5,7 |6,27 |6,9 |7,59 |

|В региональный бюджет |135,6 |137 |138,3 |139,7 |

|2. Удельный вес |100 |100 |100 |100 |

|поступлений, % |4,02 |4,4 |4,8 |5,15 |

|В федеральный бюджет |95,98 |95,6 |95,2 |94,85 |

|3. В расчете на 1 жителя, |4,7 |4,75 |4,79 |4,84 |

Прогнозирование операций с жилыми помещениями

В связи с происходящими изменениями появляется необходимость

проектирования операций с жилыми помещениями.

Для проектирования операций с жилыми помещениями необходимо знать

последние имеющиеся данные по вводу в действие жилых зданий (таблица 24),

тенденцию изменения и ряд других факторов (таблица 6.3).

Таблица 24. Ввод в действие зданий в 1998 году.

|Введено всего, |120686 |152,3 |40,1 |

| | | | |

|в том числе здания: |111283 |127,2 |34,9 |

|жилого назначения |9403 |25,1 |5,2 |

|нежилого назначения |7965 |12,3 |2,2 |

|производственного назначения |1438 |12,8 |3 |

Таблица 25. Прогноз численности населения.

|Показатели |1998 |2000 |2001 |2002 |

|Численность населения (тыс. |146300 |128012,5 |103629,16 |91437,49|

|чел.) | | | | |

|Число родившихся на 1 тыс. |8,8 |8,9 |9 |9,1 |

|Число умерших на 1 тыс. |13,6 |13,1 |12,4 |10,1 |

|Сальдо миграции |278,6 |216,7 |151,69 |113,77 |

|Число семей без одиноких |38,8 |34,92 |33,17 |31,52 |

|(млн.) | | | | |

|Средний размер семей без |3,8 |3,42 |3,25 |3,09 |

|Численность одиноких (млн. |9,6 |8,64 |8,21 |7,8 |

|чел.) | | | | |

|Число расчетных единиц (млн. |48,4 |43,56 |41,38 |39,34 |

|Средний размер расчетных |3,24 |2,94 |2,8 |2,67 |

Зная примерный размер ежегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по

численности населения на будущее, можно спрогнозировать на ближайший период

(2000-2002 годы) обеспеченность населения жилой площадью (таблица 26).

Таблица 26. Прогноз жилищной обеспеченности.

|Показатели |2000 |2001 |2002 |

|Жилищный фонд (млн. м2) |2747 |2788,2 |2830,03 |

|Численность населения (тыс. чел.) |128012,5|103629,16 |91437,49|

|Средняя жилищная обеспеченность |21,46 |26,91 |30,95 |

|Число семей без одиноких (млн.) |34,92 |33,17 |31,52 |

|Средний размер семей без одиноких (чел.) |3,42 |3,25 |3,09 |

|Численность одиноких (млн. чел.) |8,64 |8,21 |7,8 |

|Число расчетных единиц (млн. семей) |43,56 |41,38 |39,34 |

|Средний размер расчетных единиц (чел.) |2,94 |2,8 |2,67 |

|Ввод в эксплуатацию общей площади за год |34,93 |34,96 |34,99 |

|Прирост общей площади за счет |3,49 |3,49 |3,5 |

|Убыль жилищного фонда (млн. м2) |1,75 |1,75 |1,75 |

|Площадь квартир (млн. м2) |2783,67 |2824,9 |2866,77 |

|Число квартир (млн.) |946,83 |1008,89 |1073,7 |

Рассчитанное в таблице 26 значение средней жилищной обеспеченности

составило в 2002 году 30,95 м2 против 21,46 м2 в 2000 году, то есть это

значение с каждым годом растет. Объяснить это в данном случае можно тем,

что, по прогнозным данным, число умерших в ближайшее время все же будет

превышать число родившихся. Емкость же жилищного строительства в этот

период предполагается довольно стабильная, причем в основном за счет

завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов и за счет

изъятия сельскохозяйственных земель (таблица 27).

Таблица 27. Прогнозная емкость жилищного строительства.

|Показатели |2000 |2001 |2002 |

|Жилищное строительство всего (тыс. м2), |34,93 |34,96 |34,99 |

|за счет завершенной застройки и уплотнения | | | |

|сложившихся микрорайонов |15,72 |15,73 |15,75 |

|за счет ввода промышленных предприятий |0,7 |0,7 |0,7 |

|комплексы реконструкции районов со старыми |3,49 |3,5 |3,5 |

|постройками |3,49 |3,5 |3,5 |

|за счет реконструкции существующих деревень и |14,32 |14,33 |14,35 |

|за счет изъятия сельскохозяйственных земель | | | |

Из-за различного спроса на однокомнатные и многокомнатные квартиры,

необходимо правильно спроектировать на будущее соотношение этих квартир для

строительства и дальнейшего использования: для сдачи внаем, для продажи с

поддержкой государства, для продажи на коммерческой основе и т.д.

При строительстве наибольший удельный вес приходится на двух- и

трехкомнатные квартиры, что диктуется повышенным спросом на них.

Как правило, для сдачи внаем преимущественно используются одно-, двух-

и трехкомнатные квартиры. Кроме того, именно такие квартиры строятся для

продажи квартир с поддержкой государства. Для продажи на коммерческой

основе строятся все из указанных в таблице 28 квартир, но наибольший

удельный вес все же приходится на продажу двух- и трехкомнатных квартир.

Таблица 28. Требуемое соотношение квартир в расчетном периоде.

|Показатели |1 |2 |3 |4 |5 |6 |

| |ные |ные |ные |ные |ные |ные |

|(тыс. м2) |6,99 |11,53 |12,92 |2,69 |0,7 |0,1 |

|2000 г. |6,99 |11,54 |12,94 |2,69 |0,7 |0,1 |

|2001 г. |6,99 |11,55 |12,95 |2,69 |0,7 |0,1 |

|2002 г. | | | | | | |

|2000 г. |2,1 |4,04 |4,52 |… |… |… |

|2001 г. |2,1 |4,04 |4,53 |… |… |… |

|2002 г. |2,1 |4,04 |4,53 |… |… |… |

|государства |1,4 |3,8 |4,2 |0,32 |0,014 |- |

|2000 г. |1,4 |3,8 |4,27 |0,32 |0,014 |- |

|2001 г. |1,4 |3,8 |4,27 |0,32 |0,014 |- |

|2002 г. | | | | | | |

|основе |0,35 |3,8 |5,3 |0,32 |0,042 |0,003 |

|2000 г. |0,35 |3,8 |5,31 |0,32 |0,042 |0,003 |

|2001 г. |0,35 |3,8 |5,31 |0,32 |0,042 |0,003 |

|2002 г. | | | | | | |

Для реализации программы жилищного строительства необходимо привлечение

инвестиций. Емкость жилищного строительства в период с 2000 по 2002 год, по

прогнозам, будет стабильно увеличиваться, поэтому необходимо увеличение с

каждым годом объема инвестирования. Уже в конце 90-х годов большой объем

строительства осуществлялся за счет средств населения. Строительство за

счет других источников в последнее время значительно сократилось. Такая

тенденция сохранится и на перспективу (таблица 29).

Таблица 29. Объем требуемых инвестиций для реализации программы жилищного

строительства (в среднем 1м2 – 250 долларов).

|Показатели |2000 |2001 |2002 |

|Жилищное строительство всего (тыс. м2) |34,93 |34,96 |34,99 |

|Средняя стоимость м2 жилья (доллар) |250 |250 |250 |

|средства федерального бюджета |3 |3 |3 |

|средства муниципального бюджета |0,94 |0,94 |0,94 |

|средства субъектов РФ |2,97 |2,97 |2,97 |

|средства населения |20,36 |20,38 |20,4 |

|средства различных инвесторов |7,37 |7,38 |7,39 |

|прочие средства |0,28 |0,28 |0,28 |

На весь прогнозный период предполагается увеличение объема инвестиций,

причем за счет средств населения и средств различных инвесторов.

Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее

на рынке жилых помещений.

Прогнозирование операций с нежилыми помещениями

Еще одним сегментом рынка недвижимости, который затронут происходящие

изменения, является рынок нежилых помещений, поэтому необходимо провести

проектирование операций с нежилыми помещениями.

При проектировании площадей нежилых помещений в основу были положены

следующие тенденции (за весь прогнозный период):

- увеличение количества предприятий и организаций по отраслям экономики –

на 5-10%

- средняя площадь нежилого помещения остается неизменной

- увеличение общей потребности в нежилых помещениях на предприятия и

организациях на 3%.

Таблица 30. Проектирование площадей нежилых помещений.

|Показатели |1999 |2000 |2001 |2002 |

|экономики всего (тыс.), |2901 |2988,03|3077,7 |3170 |

|в том числе: |352 | |359,1 |362,7 |

|промышленность | |355,5 | | |

|торговля и общепит |935 | |991,9 |1021,7 |

|оптовая торговля продукцией | |963,1 | | |

|производственно-технического назначения |41,1 | |41,9 |42,3 |

|деятельность по обеспечению |97,8 |41,5 |104,8 |108,4 |

|функционирования рынка | |101,2 | | |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7

МЕНЮ

Анализ и проектирование операций с недвижимостью

ИНТЕРЕСНОЕ