Анализ и проектирование операций с недвижимостью

|тыс. | | | | | | | | |

|Их общая |132 |282 |114 |72 |57 |56 |46 |767 |

|м2 | | | | | | | | |

|Удельный вес |8 |18 |9 |6 |5 |5 |5 |44 |

|% | | | | | | | | |

Приватизация жилья (таблица 14) часто предваряет операции с ним.

Поэтому приведенные данные можно использовать при примерном прогнозировании

предложения на рынке жилья.

Анализ рынка нежилых помещений

Перейдем к анализу очередного сектора рынка недвижимости.

Таблица 15. Основные фонды промышленности.

|Показатели |199|199|1994|1995|1996|1997|1998|

| |2 |3 | | | | | |

|Наличие основных фондов (на начало |0,7|17,|490,|1805|4802|4025|3982|

|года по балансовой стоимости) млрд.| |4 |9 |,8 |,5 |,8 |,4 |

|Износ основных фондов в % от общей |49,|49,|47,9|47,9|40,9|52 |52,4|

|стоимости фондов на конец года |5 |3 | | | | | |

|Коэффициент обновления (ввод в |2,8|1,8|1,7 |1,6 |1,3 |1 |0,9 |

|Коэффициент выбытия (ликвидация |2,8|1 |1,8 |1,5 |1,3 |1,5 |1,5 |

Из таблицы 15 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 1992

года постоянно увеличивались вплоть до 1997 года при постоянном росте

износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до

0,9, а коэффициент выбытия с 2,8 до 1,5. То есть производство ведется на

устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на

такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно.

Таблица 16. Основные показатели работы пищевой промышленности.

|Показатели |199|199|1994|1995|1996|1997|1998|

| |2 |3 | | | | | |

|Число предприятий |707|878|1263|1390|1840|1972|2237|

| |3 |4 |6 |2 |9 |1 |2 |

|Объем промышленной продукции (млрд. |2 |15,|44,6|118 |158 |172 |196 |

|руб.) | |7 | | | | | |

|Численность промышленного |155|155|1554|1506|1478|1454|1420|

|производственного персонала тыс. |4 |6 | | | | | |

|Прибыль (убыток) млн. руб. |336|273|5688|1253|7645|1043|-579|

| | |7 | |2 | |6 |9 |

|Уровень рентабельности продукции % |27 |23,|16,6|16,3|5,5 |8,4 |- |

| | |5 | | | | | |

На первый взгляд один из основных видов промышленности – пищевая,

начиная с 1992 года, непрерывно развивалась, о чем говорит рост числа

предприятий и объема промышленной продукции (таблица 16). Но в это же время

снижалась численность персонала и значительно упала рентабельность. А в

1998 отрасль вообще стала убыточной. Таким образом нельзя однозначно

говорить о развитии этой отрасли. Возможно на показателях отразился

августовский дефолт, который нанес удар по всей экономике.

Таблица 17. Наличие и использование мощности промышленных предприятий по

выпуску отдельных видов продукции (без малых предприятий и промышленных

подразделений при непромышленных организациях).

|Показатели |Мощность |Уровень использования среднегодовой |

| |действовав|мощности (%) |

| |шая на | |

| |1.01.1999 | |

| | |1992|1993|1994|1995|1996|1997|1998|

|промышленность: |15 |57 |50 |42 |32 |25 |19 |17 |

|Колбасные изделия |4,5 |66 |62 |63 |54 |52 |41 |42 |

|Животное масло (тыс. |3,3 |67 |61 |42 |35 |29 |27 |26 |

|т) | | | | | | | | |

|Сыр сычужный (т) |564 |72 |73 |63 |51 |46 |42 |45 |

|Цельномолочная |33,9 |41 |35 |30 |24 |24 |24 |27 |

|Консервы мясные (млн. |3,1 |61 |53 |45 |39 |43 |35 |35 |

|Консервы молочные |2,1 |55 |57 |50 |48 |51 |55 |56 |

|Консервы плодоовощные |3,4 |51 |45 |27 |21 |15 |16 |20 |

|Сахар песок из |270 |86 |87 |85 |86 |85 |81 |75 |

|т) | | | | | | | | |

|Мука (млн. т) |20,3 |79 |66 |56 |53 |46 |48 |47 |

|Крупа (млн. т) |2,4 |62 |53 |42 |39 |28 |27 |28 |

|Хлеб и хлебобулочные |57,3 |61 |55 |49 |44 |41 |38 |35 |

|Кондитерские изделия |3,8 |61 |66 |41 |46 |43 |44 |37 |

|Макаронные изделия |1,3 |89 |69 |51 |44 |32 |32 |41 |

|Растительное масло |13,5 |71 |71 |48 |35 |40 |39 |46 |

|Маргариновые продукты |882 |61 |45 |30 |20 |22 |24 |25 |

|Пиво (млн. декалитров)|435 |66 |61 |54 |51 |47 |57 |70 |

|Безалкогольные напитки|325 |19 |19 |17 |17 |14 |12 |28 |

|Минеральная вода (млн.|1,3 |35 |27 |32 |30 |39 |39 |41 |

Еще одной из причин падения рентабельности пищевой промышленности

может быть снижение загрузки производственных мощностей, которое

происходило почти во всех отраслях пищевой промышленности (таблица 17).

Избежали этого лишь производство минеральной воды, безалкогольных напитков,

пива, молочных консервов.

Таблица 18. Ввод в действие важнейших производственных мощностей за счет

строительства новых, расширения и реконструкции действующих предприятий.

|Показатели |199|199|199|199|199|199|199|

| |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |

|Мощности по производству: |- |4 |4,5|1 |- |- |- |

|Мясо, т в смену |50 |16 |43,|53,|27,|17,|79,|

| | | |6 |1 |3 |5 |7 |

|Цельномолочные продукты, тыс. т в смену |0,4|0,2|0,5|0,3|0,1|0,0|0,3|

| | | | | |5 |6 | |

|Сыр твердых сортов, т в смену |2,2|2,3|12,|7,9|7,9|1,4|5,4|

| | | |6 | | | | |

|Элеваторы, тыс. т единовременного |139|48 |50 |34 |- |- |- |

|Мельничные предприятия сортового помола |0,3|0,5|0,2|0,8|0,7|0,2|1,5|

Несмотря на тяжелое экономическое положение и не полную загрузку

существующих производственных мощностей каждый год в действие вводятся все

новые (таблица 18). Стоит отметить, что ввод этот очень неравномерен. Он

колеблется как в пределах временного отрезка, так и в зависимости от видов

перерабатываемого сырья. Наибольшая доля введенных мощностей приходится на

переработку мяса, а наименьшая на мельничные предприятия.

Таблица 19. Основные показатели строительства в сельском хозяйстве.

|Показатели |199|199|199|199|1996|1997|1998|

| |2 |3 |4 |5 | | | |

|Ввод в действие важнейших производственных мощностей |

| |0,5|0,3|0,2|0,2|0,1 |0,05|0,05|

|для КРС | | | | |0,07| | |

|для свиней |0,2|0,1|0,1|0,1| |0,05|0,03|

|для овец | | | | |0,03| | |

| |0,3|0,2|0,1|0,0| |0,04|0,01|

| | | | |7 | | | |

|яичного направления (млн. кур |0,2|0,4|0,7|0,4|0,1 |- |0,05|

|несушек) | | | | |0,4 |- | |

|мясного направления (млн. голов |1,9|1 |1,5|0,4| | |- |

|Зерно- и семяхранилище (млн. т |2,7|2,2|4,4|0,7|0,5 |0,4 |0,2 |

|Хранилища для картофеля, овощей и |0,3|0,2|0,1|0,1|0,5 |0,02|0,02|

|Тепличные комбинаты (га) |7,3|33,|10,|23,|18 |4,5 |0,03|

| | |9 |6 |5 | | | |

|Инвестиции в с/х (в фактич. ценах) |288|213|541|928|1079|1017|1038|

| | |6 |5 |4 |7 |7 |4 |

В сельском хозяйстве тоже вводятся новые производственные мощности

(таблица 19). Эти мощности значительно меньше по объему, чем вводимые в

пищевой промышленности, т.к. затраты выше, а возврат капитала ожидается не

так скоро. И здесь происходит постоянное падение объемов вводимых

производственных мощностей. Вместе с этим ежегодно возрастает объем

инвестиций в сельское хозяйство.

Таблица 20. Ввод в действие объектов социально-культурного назначения.

| |(тыс.|ого |учрежд| | |мест) |

| | |(тыс. |мест) | | | |

| | |уч. | | | | |

|В городах и поселках городского типа |

|1992|303 |8 |96 |8 |40 |56 |

|1993|296 |12 |60 |14 |47 |45 |

|1994|194 |8 |42 |12 |39 |34 |

|1995|218 |3 |28 |9,7 |36,1 |23 |

|1996|152 |3 |20 |9,2 |21 |15 |

|1997|155 |1,8 |11 |8,2 |27 |14 |

|1998|123 |1,3 |7,7 |7,3 |21 |11 |

|В т.ч. в сельской местности |

|1992|96 |2,6 |35 |2,3 |7,8 |45 |

|1993|88 |6,4 |22 |2,5 |7,6 |37 |

|1994|80 |2,5 |16 |1,8 |6,9 |28 |

|1995|87 |2,2 |13 |2,3 |6,2 |17 |

|1996|55 |1,1 |7 |1,4 |3,2 |11 |

|1997|60 |0,3 |4 |2,5 |4 |11 |

|1998|42 |- |2,3 |1,2 |3,5 |7,5 |

Ввод объектов социально-культурного назначения (таблица 20) назначения

стабильно снижается. Очень маленькие темпы ввода наблюдаются в сельской

местности. Имеющиеся же на данный момент объекты социально-культурного

назначения уже значительно изношены и требуют если не замены, то по крайней

мере капитального ремонта. В то же время, если в ближайшем будущем

наметится хоть какая-нибудь даже совсем незначительная тенденция к росту

численности населения, то имеющихся объектов социально-культурного

назначения (школ, больниц и т.д.) попросту не будет хватать.

Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать,

что несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо

дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения

спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов

социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном

некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время

необходимой для населения.

В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может

рассматриваться только на данный момент, так как постоянно происходящие в

стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства

и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и

состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынок недвижимости во

времени, то есть большое значение приобретает прогнозирование и

проектирование операций с недвижимостью на будущее.

ГЛАВА III.

Прогнозирование операций с недвижимостью.

Проектирование операций с земельными участками

Изменения, происходящие в различных сферах жизни общества, о чем

упоминалось ранее, значительно влияют на развитие рынка недвижимости, то

есть и на развитие рынка земельных участков. В связи с этим появляется

необходимость проектирования на основе полученных и проанализированных

данных операций с земельными участками. При анализе этих операций

выявляются основные тенденции, которые уже достаточно сформировались, и

новые тенденции, которые только появляются.

Так, в отношении операций с земельными участками, например: операций

купли-продажи, при их проектировании в основе все же остается прежнее

соотношение операций по продаже земельных участков для индивидуального

жилищного строительства, для ведения личного подсобного и дачного

хозяйства, для садоводства и других целей. Однако, на прогнозный период

(2000-2002 годы) предусматривается следующее увеличение количества сделок в

следующем размере:

для индивидуального жилищного строительства - на 15-20%

для ведения личного подсобного хозяйства – на 5-10%

для садоводства – на 30-40%

для ведения дачного хозяйства – на 3%

для других целей – не меняется.

Спрогнозировать изменение площадей, затрагиваемых при купле-продаже

земельных участков, довольно сложно, так как при этом возможны три

тенденции:

- увеличение площади, но в меньших размерах, чем увеличение количества

сделок купли-продажи земельных участков

- увеличение площади пропорционально увеличению количества сделок купли-

продажи земельных участков;

- увеличение площади, но в больших размерах, чем увеличение количества

сделок купли-продажи земельных участков

Таблица 21. Прогноз операций по купле-продаже земельных участков.

| |2000 |2001 |2002 |

| | | | |

| |Кол-в|S |Кол-во|S |Кол-в|S |

| |о |(тыс| |(тыс.|о |(тыс.|

| |к | | |га) |к |га) |

| |(Тыс.| |(Тыс.)| |(Тыс.| |

| |) | | | |) | |

| | | | | | | |

|индивидуального жилищного |40,9 |3,98|41,72 |4,06 |42,55|4,14 |

|строительства, всего: |1,43 | |1,46 |0,22 | |0,22 |

|вне населенных пунктов |7,77 |0,22|7,93 |1,14 |1,49 |1,17 |

|в сельских населенных пунктах |31,7 | |32,33 |2,7 |8,08 |2,75 |

|в городах и поселках | |1,11| | |32,98| |

| | | | | | | |

| | |2,65| | | | |

|личного подсобного хозяйства, всего:|80,03|16,7|82,43 |17,29|84,9 |17,81|

| | |9 |2,47 | |2,54 | |

|вне населенных пунктов |2,4 |0,67|69,24 |0,69 |71,32|0,71 |

|в сельских населенных пунктах |67,23| |10,72 |15,39| |15,85|

|в городах и поселках | |14,9| | |11,04| |

| |10,4 |4 | |1,21 | |1,25 |

| | |1,18| | | | |

|Земельные участки для садоводства, |111,9|8,4 |123,16|9,24 |135,4|10,16|

|всего: |6 |3,78| |4,15 |7 | |

|вне населенных пунктов |70,53| |77,59 |0,65 |85,35|4,57 |

|в сельских населенных пунктах | |0,59|8,62 |4,44 | |0,71 |

|в городах и поселках |7,84 | |36,95 | |9,48 |4,88 |

| |33,59|4,03| | |40,64| |

|Земельные участки для дачного |3,02 |0,42|3,05 |0,42 |3,08 |0,42 |

|хозяйства, всего: |1,18 | |1,19 |0,12 |1,2 |0,12 |

|вне населенных пунктов |1 |0,12|1,01 |0,19 |1,02 |0,19 |

|в сельских населенных пунктах |0,84 | |0,85 |0,11 |0,86 |0,11 |

|в городах и поселках | |0,19| | | | |

| | | | | | | |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7

МЕНЮ

Анализ и проектирование операций с недвижимостью

ИНТЕРЕСНОЕ