| |||||
МЕНЮ
| Анализ и проектирование операций с недвижимостью| | | | | | |ые и | | | | | | | |индивидуал| | | | | | | |ьные сады | | | | | | | |и огороды | |Общая земельная площадь | |1992 |651 |564,2 |54,8 |9 |6,8 |1,7 | |1993 |686,9 |567,9 |33,3 |9,2 |5,8 |1,8 | |1994 |698,7 |562,7 |33 |9,7 |6,1 |1,8 | |1995 |694,6 |544,7 |36,2 |10,5 |5,8 |1,9 | |1996 |707,4 |560 |34,2 |10,7 |5,8 |1,8 | |1997 |699,9 |549 |29 |11 |5,9 |1,8 | |Все с/х угодья | |1992 |210,6 |100,1 |6,5 |8,5 |6,4 |1,7 | |1993 |210,1 |175 |9,7 |8,8 |5,4 |1,8 | |1994 |209,2 |175,2 |10,1 |9,3 |5,7 |1,8 | |1995 |209,6 | 171,2 |10,5 |9,9 |5,3 |1,9 | |1996 |208,4 |169,5 |10,8 |9,9 |5,4 |1,7 | |1997 |206,2 |165,8 |11,7 |10,2 |5,5 |1,7 | |Пашня | |1992 |130 |119,2 |4,7 |3,9 |3,3 |0,6 | |1993 |129,5 |116,3 |7 |4 |3,4 |0,6 | |1994 |128,4 |114,6 |7,3 |4,1 |3,5 |- | |1995 |- |113,2 |7,6 |4,5 |3,4 |- | |1996 |- |111,2 |7,9 |4,5 |3,5 |- | |1997 |- |108,6 |8,8 |4,6 |3,5 |- | |Сенокосы и пастбища | |1992 |78,3 |60 |1,8 |3,3 |2,8 |- | |1993 |76,3 |57,7 |2,6 |3,4 |- |- | |1994 |77,8 |57 |2,8 |3,6 |2 |- | |1995 |78,6 |56,4 |2,8 |3,9 |1,7 |- | |1996 |78,7 |56,4 |2,8 |4 |- |- | |1997 |77,6 |54,8 |- |4,2 |1,8 |- | Поддержка государства не смогла обеспечить не только роста, но и сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании с/х предприятий и организаций. Вместе с этим наблюдается медленный рост числа земель находящихся в личном пользовании граждан и земель фермерских хозяйств. Можно сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель в сельском хозяйстве будет идти от государственных предприятий к частному сектору. А предложение на рынке может превысить спрос. Таблица 3. Земли в личном пользовании граждан. |Показатели |1992 |1993 |1994 |1995 |1996 |1997 | |Приусадебные земли | |Число семей (тысяч) |19288 |16553 |16582 |16295 |16250 |16374 | |Площадь (тысяч га) |6826 |5825 |6062 |5810 |5805 |5923 | |Коллективные и индивидуальные сады | |Число семей (тысяч) |13534 |14335 |14739 |15021 |15078 |15166 | |Площадь (тысяч га) |1083 |1167 |1209 |1242 |1267 |1264 | |Коллективные и индивидуальные огороды | |Число семей (тысяч) |7884 |8211 |7614 |7386 |7036 |6558 | |Площадь (тысяч га) |601 |654 |621 |603 |576 |545 | В личном пользовании граждан (таблица 3) количество земель за 1992- 1997 годы постепенно снижалось (за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло роль подорожание жизни, так как у многих семей участки находятся достаточно далеко за чертой городов, то часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают не так много времени. В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебный участок и потенциально это огромный рынок. Таблица 4. Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %. | |Все |Домохозяйства состоящие из | | |домохозя| | | |йства | | | | |1 |2 |3 |4 |5 и | | | |человека|человек|человек|человек|более | | | | | | | |человек| |Все домохозяйства в|100 |100 |100 |100 |100 |100 | |т.ч.: | | | | | | | |Имеют зем. участок |58,3 |48,4 |57,9 |55,6 |63,8 |71,1 | |Приусадебный |22 |28,1 |24 |16,7 |17,8 |25,3 | |участок | | | | | | | |Садовый или дачный |16,9 |5,2 |14,5 |20,6 |24,2 |21,6 | |участок | | | | | | | |Огород |9,5 |8,1 |9,5 |9,4 |10,4 |10,6 | |Приусадебный |7,7 |6,4 |8,2 |6,5 |8,1 |10,4 | |участок и огород | | | | | | | |Прочие сочетания |2,2 |0,6 |1,7 |2,4 |3,3 |3,8 | |Не имеют зем. |41,7 |51,6 |42,1 |44,4 |36,2 |28,9 | |участка | | | | | | | Таблица 4 может дать примерное представление о потенциальном спросе на земельные участки среди семей. Так более 40% всех семей не имеет земельного участка и даже если большей части из них он не понадобится, то все равно оставшаяся часть составит очень большое число потенциальных покупателей. И, скорее всего, большую часть из них составят семьи с размером 2-4 человека. Таблица 5. Основные виды сделок на российском земельном рынке. |Виды сделок |1994 |1995 |1996 | | |Количеств|Тыс. га|Количеств|Тыс. га|Количест|Тыс. га | | |о | |о | |во | | |Передача зем. |112,3 |24 |64,4 |18,4 |43,9 |9 | |участков в соб-ть| | | | | | | |за плату местными| | | | | | | |органами власти в| | | | | | | |т.ч.: | | | | | | | |Гражданам для |109,9 |12 |62,5 |6,5 |40,9 |3,5 | |индивидуального | | | | | | | |строительства, | | | | | | | |дачного | | | | | | | |хозяйства, | | | | | | | |садоводства и | | | | | | | |животноводства | | | | | | | |Гражданам и их |- |- |0,7 |1,4 |0,6 |0,4 | |объединениям для | | | | | | | |предпринимательст| | | | | | | |ва | | | | | | | |Приватизированным|- |- |1,1 |3,8 |1,9 |3,7 | |предприятиям | | | | | | | |К(Ф)Х и другие |0,4 |7,5 |0,27 |6,7 |0,5 |1,4 | |с/х предприятия | | | | | | | |Купля-продажа |101 |11 |231,4 |41,5 |218,8 |33,6 | |земельных | | | | | | | |участков | | | | | | | |гражданами всего | | | | | | | |в т.ч.: | | | | | | | |Для |19,4 |2,3 |37,6 |3,9 |40,1 |3,9 | |индивидуального | | | | | | | |строительства | | | | | | | |Ведения ЛПХ |27 |4,8 |70,6 |15,4 |77,7 |16,3 | |Садоводства |52,6 |3,7 |111,5 |11,3 |93,3 |7 | |Дачного хозяйства|1,2 |0,1 |2,7 |6,3 |2,9 |0,4 | |Для других целей |- |- |8,5 |4,8 |4 |3,4 | |граждан | | | | | | | |Для других целей |- |- |0,6 |5,73 |0,7 |2,5 | |юридических лиц | | | | | | | |Предоставление |2667 |31804 |3349 |19486 |3427 |20308 | |земельных | | | | | | | |участков в аренду| | | | | | | |местными органами| | | | | | | |власти | | | | | | | Окончательное заключение о состоянии рынка может дать анализ сделок на этом секторе (таблица 5). С каждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность и предоставляемой в аренду местными органами власти. В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос может быть удовлетворен за счет больших земельных площадей, которые в данный момент не используются. Анализ рынка жилых помещений Теперь рассмотрим состояние рынка жилья. Таблица 6. Жилищный фонд РФ (на конец года; общая площадь жилья). |Показатели |199|199|199|199|199|199|199| | |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 | |Весь жилищный фонд: всего|249|254|260|264|268|271|274| |млн. м2 |2 |6 |8 |9 |0 |5 |7 | |В среднем на 1 жителя м2 |16,|17,|17,|18,|18,|18,|18,| | |8 |4 |7 |1 |3 |6 |9 | Несмотря на трудное экономическое положение в стране жилищный фонд неуклонно возрастал (таблица 6). Вместе с этим возросла и средняя площадь, приходящаяся на одного человека. Надо отметить, что при этом огромное количество граждан живут или на небольшой площади или в ветхих разрушающихся домах. А большинство строящихся домов представляют собой элитное жилье, которое не по карману большинству нуждающихся в жилой площади. Таблица 7. Предоставление жилья гражданам. |Показатели |199|199|199|199|199|199|199| | |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 | |Число семей (включая одиночек),|964|910|846|769|724|676|628| |стоящих на учете |6 |4 |7 |8 |8 |0 |6 | |на получение жилья (на конец | | | | | | | | |года) тысяч |19 |18 |17 |15 |14 |13 |13 | | | | | | | | | | |в % от общего числа семей | | | | | | | | |(включая одиночек) | | | | | | | | |Число семей (включая одиночек) |948|897|741|652|492|416|344| |получивших | | | | | | | | |жилье и улучшивших жилищные | | | | | | | | |условия за год |10 |9 |8 |8 |6 |6 |5 | |тысяч | | | | | | | | |в % от числа семей состоявших | | | | | | | | |на учете на | | | | | | | | |получение жилья | | | | | | | | Существующую ситуацию по бесплатному предоставлению жилья можно рассмотреть по таблице 7. Государство уже не способно полностью обеспечить всех нуждающихся жилой площадью, поэтому граждане все меньше становятся в очередь на получение жилья. А те, кто получил жилье, составляют ничтожно малый процент от общего числа семей. Таблица 8. Распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений (по данным микроперепеси населения 1994 г. в %). |Показатели |Все |Домохозяйства состоящие из: | | |домохозяй| | | |ства | | | | |1 |2 |3 |4 |5 и | | | |человек|человек|человек|человек|более | | | |а | | | | | |Все |100 |100 |100 |100 |100 |100 | |домохозяйства | | | | | | | |Живут в: | | | | | | | |- индивидуальном|24,8 |32,5 |28,5 |17,4 |18,3 |29,4 | |доме |3,3 |4 |3,1 |2,8 |3,2 |3,5 | |- части | | | | | | | |индивидуального |61,8 |47,5 |59,5 |68,7 |70,5 |63 | |дома |4,9 |8,4 |4,4 |4,7 |3,8 |2,2 | |- отдельной |4,3 |6,9 |3,7 |5,1 |3,5 |1,4 | |квартире |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 | |- общей квартире| | | | | | | | | | | | | | | |- общежитии | | | | | | | |- другом жилом | | | | | | | |помещении | | | | | | | |Снимают жилье |0,8 |0,6 |0,7 |1,2 |0,6 |0,4 | В таблице 8 представлено распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений. Большинство из них проживает в отдельной квартире, чуть меньше 25% от общего числа в индивидуальном доме. Все остальные могут быть потенциальными покупателями, как и часть тех, кто живет в отдельной квартире или индивидуальном доме. Таблица 9. Продано квартир в домах государственного, муниципального и смешанного жилищного фонда гражданам и юридическим лицам. |Показатели |199|1994|1995|1996|1997|1998| | |3 | | | | | | |Число проданных квартир |861|1447|2648|2995|4251|4415| |В т.ч. гражданам |0 |4 |3 |9 |6 |1 | | |- |1007|2246|2282|3152|3278| | | |8 |2 |3 |0 |0 | |Общая площадь проданных |481|799 |1359|1591|2527|2859| |квартир тыс. м2 | |553 | | | | | |В т.ч. гражданам |- | |1121|1127|1808|2053| В подтверждение можно привести таблицу 9, где четко прослеживается тенденция роста количества операций купли-продажи квартир. Это говорит о растущем интересе граждан к собственному жилью. Но большинство квартир продается не во вновь построенных домах, а уже существующих, что не может полностью покрыть весь возможный спрос. Таблица 10. Ввод в действие жилых домов (млн. м2 общей площади). |Года |Всего |В т.ч. | | |постро| | | |ено | | | | |Государственным|ЖСК |Населением за свой| | | |и предприятиями| |счет и с помощью | | | |и организациями| |кредитов | |1992 |41,5 |29,2 |2,1 |4,9 | |1993 |41,8 |15 |1,9 |5,6 | |1994 |39,2 |10 |1,9 |7,1 | |1995 |41 |9,1 |1,7 |9 | |1996 |34,3 |5,9 |1,4 |10 | |1997 |32,7 |4,6 |1,3 |11,5 | |1998 |30,7 |3,4 |0,8 |12,1 | Среди вновь построенного жилья (таблица 10) происходит перераспределение по источникам строительства. Все меньше строится жилья государственными организациями и предприятиями. И все больше строится жилья самим населением за свой счет и с помощью кредитов. При продаже такого жилья его цена может на много превышать цену государственного. Более подробно объем построенного жилья по формам собственности представлен в таблице 11. Частный сектор, уже не полагаясь на помощь государства, стремиться самостоятельно обеспечить себя жильем. Таблица 11. Ввод в действие жилых домов по формам собственности. |Показатели |1995 |1996 |1997 |1998 | |В городах и поселках городского | |типа | |1992| 31 |1,9 | |1993|32,3 |2,2 | |1994|30,7 |3 | |1995|32,1 |3,8 | |1996|26,2 |4,3 | |1997|24,6 |5,3 | |1998|23,5 |6 | |В сельской местности | |1992|10,5 |3 | |1993|9,5 |3,4 | |1994|8,5 |4,1 | |1995|8,9 |5,2 | |1996|8,1 |5,7 | |1997|8,1 |6,2 | |1998|7,2 |6,1 | В сельской местности строительство практически прекращено и почти все жилье строится самими гражданами, которые сами вынуждены удовлетворять спрос на жилья своими силами. Таблица 13. Число построенных квартир и их средний размер. |Показатели |199|199|199|199|1996|1997|1998| | |2 |3 |4 |5 | | | | |Предприятиями и организациями всех форм собственности | |Число квартир |682|682|611|602|482 |430 |388 | |(тысяч) | | | | |71,2|75,9|79,1| |Их средний размер |60,|61,|64,|68,| | | | |(м2) |8 |3 |2 |2 | | | | |Из них по видам | | | | | | | | |квартир в | | | | | | | | |% от общего ввода: |18 |19 |19 |18 |18 |18 |18 | |1-о комнатные |32 |33 |35 |32 |34 |30 |30 | |2-х комнатные |40 |40 |39 |38 |37 |36 |36 | |3-х комнатные |10 |8 |7 |12 |14 |16 |16 | |4-х и более | | | | | | | | |ЖСК | |Число квартир |37 |33 |34 |30 |24 |23 |13 | |(тысяч) |56,|57,|57,|58,|59,3|58,9|61,9| |Их средний размер |1 |9 |7 |5 | | | | |(м2) | | | | | | | | |Индивидуальными застройщиками | |Число квартир |61 |65 |78 |90 |93 |102 |104 | |(тысяч) |80,|85,|91,|99,|107,|112,|116,| |Их средний размер |1 |1 |5 |7 |4 |4 |3 | |(м2) | | | | | | | | Из таблицы 13 можно сделать выводы, какие квартиры пользуются у населения наибольшим спросом. Это 2-3 комнатные квартиры, которые являются оптимальным приобретением для людей со средним достатком, хотя последнее время наблюдается рост число квартир с 4-мя и более комнатами. Таблица 14. Приватизация жилищного фонда. |Показатели |1992|1993|1994|1995|1996|1997|1998|Всего с | | | | | | | | | |начала | | | | | | | | | |приватизаци| | | | | | | | | |и по | | | | | | | | | |состоянию | | | | | | | | | |на | | | | | | | | | |1.01.1999 | |Число |2631|5770|2396|1529|1203|1198|959 |15774 | |приватизирова| | | | | | | | | |
ИНТЕРЕСНОЕ | |||
|