Обеспечение возвратности кредита

Оценка стоимости залога – важный и очень непростой этап,

непосредственно следующий за определением достаточной (т.е. необходимой с

точки зрения банка-кредитора) стоимости залога. Оценка стоимости

залога его адекватности сумме кредита осуществляется в большинстве случаев

более, чем приблизительно, «на глазок». Дело не только в том, что

залогодатели, как правило, заявляют завышенную стоимость своего имущества.

В сложном положении находится и залогополучатель. Проблема в том, что

объективная оценка закладываемых ценностей связана с определением их

рыночной стоимости, но в наших условиях, когда рынки тех или иных товаров

либо еще вовсе отсутствуют, либо только начали формироваться и не успели

устоять, этот механизм практически пока не работает (за исключением

совершенно небольшого круга товаров). Тем более трудно рассчитывать на него

в обстановке высокой инфляции, постоянно меняющихся правил налогообложения

и т.д. Существуют затруднения и другого рода. Особенно щепетильная

ситуация возникает, когда в качестве залога предлагают партию

продовольствия или других товаров, имеющих ограниченный срок годности.

Здесь только специалист – товаровед может определить, «доживет» ли залог в

ценности и сохранности до срока погашения кредита. В таких случаях важно

знать, в каких условиях будет храниться товар и окажется ли его стоимость

через определенное время эквивалентна сумме кредита.

Бывают случаи, когда заемщик еще до истечения срока погашения кредита

вынужден опять же из-за ограниченности срока годности товара «обновлять»

залог: реализовывать часть ранее опечатанной партии, а взамен предоставлять

в качестве гранит другую. Если они эквивалентны по стоимости, пожалуй

никто не станет возражать. Вывод очевиден: для оценки стоимости залога

лучше всего обратиться к независимым экспертам (хотя, конечно, и это не

идеальный метод). И еще одна рекомендация: банку целесообразно сотрудничать

на договорных началах с какой-либо одной экспертной фирмой (экспертом).

Так как существует ценовой риск, а также риск непродажи отдельных

объектов залога, то оценка стоимости залога, то оценка стоимости залога,

предполагает применение маржи. Это означает, что стоимость принятых в

залог ценностей должна быть больше, чем величина кредита и плата за него.

Уровень маржи – в процентах от стоимости заложенного имущества –

устанавливается при заключении договора залога и зависит от качества

имущества, спроса на него, порядка хранения, вида примененного залога. В

договоре залога отражается право залогодержателя изменять величину маржи

при изменении конъюнктуры и возникновении новых обстоятельств.

Зарубежные коммерческие банки в своей кредитной политики

предусматривает предельные границы применяемой ими моржи (применительно к

разным объектам и видам залога).

Определение(выбор) вида залога – не менее ответственный и тонкий этап.

Здесь цель состоит в том, чтобы из разных возможностей избрать такой

вид (вариант) залога, который наиболее полно отвечает условиям конкретной

кредитной сделки.

Во-первых, выбор можно сделать между обычным залогом и закладом. В

последнем случае у залогодержателя (банка) появляются некие особенные

обязанности и права. Имеются в виду следующие обязанности:

- принимать меры по обеспечению сохранности предмета залога (заклада), не

допускать его порчи;

- застраховать предмет в объеме его стоимости за счет и в интересах

залогодателя.

Одновременно по договору банк может приобрести право пользования

предметом заклада. Приобретенные таким образом имущественные выгоды должны

направляться на покрытие расходов по содержанию указанного предмета или

засчитываться в счет погашения процентов по кредиту или самого кредита.

Сфера применения заклада небольшая. Это связано, с одной стороны, с

тем, что данный вариант предполагает изъятие соответствующего имущества из

полезного хозяйственного оборота . Кроме того, не всякий предмет залога по

своим естественным, натурально-вещественным характеристикам может стать

предметом заклад. Поэтому в сферу заклад попадают, как правило, драгоценные

камни и изделия из них, золото и изделия из него, валютные ценности,

предметы искусства (картины, скульптуры и т.д.), некоторые виды движимого

имущества (автомобили и т. п.).

Как показывает практика, большинство предметов залога остается у

залогодателей. Но и в этом случае возможны разные режимы владения, хранения

и пользования предметами залога залогодателем, которые должны быть четко

зафиксированы в договоре залога.

Во-вторых, выбор следует сделать между вариантами залога по способу

владения предметом залога (вариант оговаривается в договоре):

- без права продажи;

- с правом продажи;

- с правом сдачи в аренду.

В первом случае должно быть предусмотрено обязательство залогодателя

досрочно погасить основной долг и проценты либо перевести такой долг на

лицо, купившее предмет залога.

В третьем случае следует предусмотреть в договоре пункт об обязанности

залогодателя уведомить залогодержателя о совершенной арендной сделке.

В-третьих, следует сделать выбор между вариантами залога по способу

(месту) хранения и пользования предметами залога (товарно-материальными

ценностями):

- твердый залог;

- залог товаров в обороте.

Первый вид залога означает, что по соглашению сторон предмет остается

у залогодержателя, но хранится под замком и печатью залогодержателя, т.е.

сам залогодержатель не имеет права ни пользоваться им, ни израсходовать

его. В этом случае нотариальное удостоверение режима хранения посредством

наложения определенного знака.

При втором виде предмет залога может оставаться во владении,

пользовании и распоряжении залогодателя. В этом случае последний вправе

заменять товары другими экземплярами подобного же рода, но таким образом,

чтобы масса стоимости товаров не стала меньше указанной в договоре. Другими

словами, предметом залога здесь оказывается не товарная масса, а некая

сумма стоимостей.

Данный вид залога чаще всего применяется при кредитовании торговых и

снабженческо-сбытовых организаций и предприятий, включая малые. При этом

залогодатель должен вести специальный учет выбывающих и поступающих в

замену выбывших предметов залога, имея в виду, что необходимо поддерживать

обязательный их остаток на каждый день.

Контроль за сохранностью объекта залога – также неотъемлемый этап

реализации залогового права. Проводится он в предварительном и последующем

порядке относительно заключения кредитной сделки. Предварительный контроль

имеет целью проверить соответствие предложенного заемщиком залогового

материала необходимым требованиям. Главными направлениями банковского

контроля на этой стадии являются:

- проверка права собственности (полного хозяйственного ведения)

потенциального заемщика на предлагаемый объект залог;

- определение качества, стоимости, места и порядка предстоящего хранения

объекта залога, способов обеспечения его сохранности.

Сложно, но необходимо проверить, не заложено ли предложенное имущество

по другому договору залога.

В результате проведенной проверки банк может отклонить заявление

клиента на предоставление ссуды, если указанные требования не выполняются

или не могут быть выполнены в дальнейшем.

Последующий контроль нужен для того, чтобы:

а) следить за точностью выполнения залогодателем условий договора;

б) своевременно получать достоверную информацию о составе и стоимости

реально имеющихся предметов залога;

в) наблюдать за рыночной конъюнктурой, показывающей возможности продажи

предметов залога.

Если предмет залога оставлен во владение залогодателя, то в договоре

следует предусмотреть пункт о характере и периодичности сведений,

представляемых залогодателем банку (данные о фактическом объеме и стоимости

заложенных ценностей в разрезе отдельных видов или групп ценностей). На

основании этих сведений, банк получит возможность проверять обеспечение

выданного кредита, сравнивая стоимость фактически имеющегося залога (за

вычетом маржи) с суммой кредита. При обнаружении недостатка обеспечения

банк должен потребовать (конечно, если это заранее не оговорено в договоре)

восполнения недостающей части залога соответствующими ценностями.

Последующий контроль включает в себя также проверку банком порядка

ведения залогодателем специальной книги записи залогов.

Обращение взыскания на предмет залога – заключительный этап реализации

залогового права при невыполнении заемщиком своих обязательств перед

банком.

Договор залога обязательно должен содержать пункт, касающийся того,

когда и как банк может воспользоваться правом обращения взыскания для

обеспечения возврата ссуды. Кроме того в нем может быть оговорен льготный

срок (30 дней), в течении которого клиент может и должен принять

дополнительные меры для изыскания необходимых источников погашения своего

долга. Только по истечении этого срока, если результат не изменился, можно

обращаться в арбитражный суд или суд. Именно они определят, каким образом

будет продаваться заложенное имущество.

В арбитражный суд (или суд) банк должен представить всю необходимую

документацию:

- исковое заявление;

- кредитный договор;

- договор залога (залоговое обязательство).

Процедура обращения в суд и удовлетворения искового заявления, включая

его рассмотрение и процесс реализации заложенного имущества, дело

трудоемкое и требует значительного времени. В Японии, например, такая

процедура занимает около 6 месяцев.

Если сумма, вырученная от продажи заложенного имущества, недостаточна

для погашения долга банку, последний имеет право получить недостающую сумму

из прочего имущества должника, но уже на общих основаниях, не пользуясь

преимуществом залогодержателя.

Еще раз следует обратить внимание на необработанность механизмов

реализации Закона «О залоге», так и на наличие в самом законе ряда

юридических нюансов, которые пока, в силу малой практики, нельзя считать

хорошо освоенными даже специалистами.

3. Залог с передачей заложенного имущества (вещи) залогодержателю

(заклад).

Закладом признается договор о залоге, по условиям которого заложенное

имущество (вещь) передается залогодержателю во владение. По соглашении

залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у

залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог).

Индивидуально-определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с

наложением знаков, свидетельствующих о закладе.

Правила настоящего раздела применяются к твердому залогу постольку,

поскольку их применение не противоречит существу отношений залогодержателя

с залогодателем при таком залоге.

При закладе залогодержатель, если иное не предусмотрено договором,

обязан:

- застраховать предмет заклада на его полную стоимость за счет и в

интересах залогодателя;

- принимать меры для сохранения предмета заклада;

- немедленно известить залогодателя о возникновении угрозы утраты или

повреждения предмета заклада;

- регулярно направлять залогодателю отчет о пользовании предметом заклад,

если пользование им не допускается в соответствии с пунктом 1 статьи 51

настоящего Закона;

- немедленно возвратить предмет заклада после исполнения залогодателем или

третьим лицом обеспеченного закладом обязательства.

Залогодержатель вправе пользоваться предметом заклада в случаях, прямо

предусмотренных договором о залоге. Приобретенные залогодержателем в

результате пользования предметом заклада доходы и иные имущественные выгоды

направляются на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а также

засчитываются в счет погашения процентов по долгу или самого долга по

обеспеченному закладом обязательству.

Если возникнет реальная угроза утраты, недостачи и повреждения

предмета заклада не по вине залогодержателя, он вправе потребовать замены

предмета заклада, а при отказе залогодателя выполнить это требование –

обратить взыскание на предмет заклада до наступления срока исполнения

обеспеченного закладом обязательства.

Если залогодержатель хранит или использует предмет заклада, если не

докажет, что утрата, недостача или повреждение произошли не по его вине.

Залогодержатель при закладе несет ответственность за утрату и

недостачу предмета заклада в размере стоимости утраченного (недостающего),

а за повреждение предмета заклада – в размере суммы, на которую понизилась

стоимость заложенной вещи. Если при приеме вещи в заклад производилась

оценка предмета заклада, ответственность залогодержателя не должна

превышать указанной оценки.

Залогодержатель обязан в полном объеме возместить залогодателю убытки,

причиненные утратой, недостачей или повреждением предмета заклада, если это

предусмотрено законом или договором.

2.2.4.Ипотека.

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, предоставленная банками под

залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое использование

этого кредита. В классическом понимании ипотека – это не только выдача

кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных

бумаг – закладных и облигаций.

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки;

- жилые помещения – квартиры, дома, коттеджи, дачи и другие здания и

сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

- офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и

другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные помещения – склады, заводские здания и научно-

исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие

сооружения производственного назначения.

Процесс ипотечного кредитования можно представить в двух видах:

- кредитование строительства жилья;

- долгосрочное кредитование покупки жилья населением.

Кредиты на строительство жилья являются краткосрочными и

представляются коммерческими банками или же специализированными

институтами, которые могут быть организованы как в виде депозитных

институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе

займов у банков и предприятий или через продажу ценных бумаг.

На рынке ипотечных кредитов действуют следующие субъекты:

- заемщик;

- кредитор;

- инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты (необязательно

банк, выдавший ссуды);

- правительство.

Целью заемщика является приобретение, по возможности, лучшего и более

дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по

кредиту.

Задача банка – максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров.

Также стремиться получить наибольшую прибыль и инвестор, вкладывая свои

средства в закладные и ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Закладная – это документ, удостоверяющий право временной передачи

собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения

оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг

погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее

закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право

собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. В

закладной подробно описывается предмет залога и она подлежит

государственной регистрации.

Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным риском.

В связи с вероятностью кредитного риска принципиальное значение приобретает

четкое законодательное закрепление возможности лишения заемщика права на

заложенное имущество и выселения из жилища в случае, если он не производит

своих платежей.

После реализации дома или квартиры в результате обращения на него

взыскания залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны по

требованию нового собственника освободить жилье в течении короткого

периода. Однако на практике это требует судебного решения, а в случаях

действующей в России системы социальной защиты осуществимо с большими

сложностями.

Во многих случаях договор ипотеки и договор залога используются при

кредитовании хорошо известных банку клиентов, например, сотрудников, или же

при наличии дополнительных гарантий и поручительств (приложение №2). Об

этом свидетельствует опыт Мосбизнесбанка, Ярославского и других банков.

Переходу к цивилизованным формам ипотечного кредитования, особенно в

решении жилищной проблемы, способствуют Указы Президента Российской

Федерации о жилищных кредитах и о жилищных сертификатах, изданные в июне

1994г. Указом «О жилищных кредитах», кроме предоставления безвозмездных

субсидий на строительство и приобретения жилья нуждающимся в улучшении

жилищных условий так называемым очередникам, предусматривается на

коммерческой основе юридическим лицам и гражданам России заемных средств

для строительства и приобретения жилья, а также обустройства земельных

участков для жилищного строительства.

В настоящее время порядок оказания кредитно-финансовой поддержки

населению в решении жилищной проблемы устанавливается в Положении о

жилищных кредитах. Его основное содержание сводится к тому, что при

кредитовании строительства, реконструкции или приобретения жилья банки

могут предоставить три вида жилищных кредитов:

- кратко- или долгосрочный кредит, выдаваемый юридическим и физическим

лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное

строительство (земельный кредит);

- краткосрочный кредит на строительство жилья, который могут получать

физические и юридические лица для финансирования строительных работ

(строительный кредит);

- долгосрочный кредит, используемый физическими и юридическими лицами для

приобретения жилья.

Кредит на строительство жилья предоставляется в пределах,

предусмотренных проектно-сметной документацией и договорами подряда на

осуществление строительно-монтажных работ, сроков их проведения. Выдача

строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии. При

этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующими стоимости

законченных этапов строительно-монтажных работ.

Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении основных

принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и

возвратности. Сумма выдаваемого кредита не должна, как правило, превышать

70% от стоимости покупки земли, строительства или стоимости приобретаемого

жилья по закладной.

В договоре о залоге в зависимости от вида кредита определяются форма,

размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

- земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;

- готовое жилье или незавершенное строительство;

- другие виды имущества и имущественных прав.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8