Ипотечное кредитование

| |9. Создание структур вторичного рынка ипотечных |

| |кредитов |

|Органы |1. Создание новой возможности решения жилищной |

|государственной |проблемы. |

|и местной власти|Расширение среднего класса, проведение |

| |мероприятий по росту занятости населения и |

| |связанное с этим повышение социальной |

| |стабильности в обществе. |

| |Оживление деловой активности на рынке жилья, в |

| |строительном и связанных с ним других секторах |

| |народного хозяйства. |

| |4. Рост налоговых поступлений и расширение |

| |финансовой базы для обеспечения социальным |

| |жильем населения с низким уровнем доходов. |

| |5. Выполнение градостроительных планов |

Подобное сочетание интересов, представленное в табл. 1., создает

необходимые качественные и количественные предпосылки для решения жилищной

проблемы в РФ на базе развития ипотечного кредитования.

На начальном этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два

варианта предоставления ипотечных кредитов (табл. 2).

Таблица 2.

Варианты

|Первый |Второй |

|Сначала заемщик обращается в|Сначала заемщик находит подходящее |

|банк, который определяет, на|ему жилье, затем обращается в банк |

|какую сумму кредита он может|за получением кредита на его |

|рассчитывать, после чего |приобретение. Заемщик обращается к |

|заемщик выбирает подходящую |продавцу жилья и выбирает |

|ему квартиру в пределах |подходящее жилье из предлагаемого |

|суммы оговоренного с банком |продавцами (комитетом |

|кредита. |муниципального жилья, риэлтерами, |

|Заемщик обращается к |другими гражданами и юридическими |

|кредитору (банку) за |лицами). |

|получением кредита. Банк |Продавец подписывает с заемщиком |

|проверяет кредитоспособность|соглашение о резервировании данной |

|заемщика, следуя стандартам |квартиры на обусловленный сторонами|

|ипотечного агентства (ИА), и|срок (данное соглашение является |

|принимает решение, какую |предварительным договором |

|сумму кредита он готов |купли-продажи). |

|выдать данному заемщику. |Заемщик обращается к кредитору |

|Банк выписывает заемщику |(далее кредитор будет обозначаться |

|ипотечный сертификат на |как банк) за получением ипотечного |

|сумму выдаваемого кредита |кредита на приобретение выбранного |

|плюс расчетный первый взнос |им жилья, приложив к требуемому |

|заемщика в размере 30% от |пакету документов предвари тельный |

|стоимости квартиры. Заемщик |договор купли-продажи. Банк |

|обращается к продавцу жилья |проверяет кредитоспособность |

|и выбирает подходящую |заемщика. При этом он может |

|квартиру с учетом имеющегося|руководствоваться стандартами ИА. |

|у него ипотечного |Обязательным условием ипотечного |

|сертификата. Продавец и |кредитования является страхование |

|заемщик подписывают |закладываемого недвижимого |

|предварительный договор |имущества. Необходимость |

|купли-продажи, |страхования жизни, трудоспособности|

|предусматривающий |заемщика определяется банком в |

|резервирование данного жилья|соответствии со стандартами ИА |

|на обусловленный сторонами |(например, одним из таких |

|срок. |стандартов может быть возраст |

| |заемщика, наличие семьи и т.д.) |

Независимо от варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный

кредит предоставляется в соответствии с установленной процедурой, которая

еще не получила типового оформления.

Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой

для создания большого количества вариантов получения заемщиком ипотечного

кредита. Их наличие и выбор в конкретном случае связаны:

– с положением заемщика в обществе;

- местом работы и стабильностью его предприятия;

- наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового

платежа средств;

– возможностью и необходимостью продажи имеющейся у него квартиры, а

также характером процесса, связанного с такой продажей.

Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного

рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты

действий, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других

участников ипотечного рынка (табл. 3.).

Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной открытой

модели" ипотеки. Это двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк

выдает кредит (первый уровень), а потом продает его инвесторам, которые

привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для

России.

Таблица 3.

Технологии ипотечного кредитования

|Использование старого жилья для |Комбинированный |

|приобретения нового |вариант |

|Для приобретения нового жилья можно |Часть первоначального |

|получить краткосрочный кредит для |взноса заемщика |

|первоначального взноса при покупке новой |формируется за счет |

|квартиры под залог уже имеющегося жилья. |имеющегося жилья и |

|До истечения срока краткосрочного кредита|принимается |

|заемщик может реализовать заложенное |впоследствии к зачету |

|старое жилье, рассчитаться по |продавцом новой |

|краткосрочному кредиту и использовать |квартиры, а оставшаяся|

|остаток вырученных средств для |часть вносится |

|последующего погашения долгосрочного |деньгами |

|кредита | |

Основным действующим лицом этой модели ипотечного кредитования на

российском рынке будет ипотечный банк или отделение универсального банка,

занимающееся ипотекой. Основным механизмом этой схемы является продажа в

рассрочку.

Первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 10% от

стоимости жилья. Если у возможного заемщика на данный момент нет такой

суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который

клиент в течение определенного времени будет регулярно вносить оговоренную

сумму. Это докажет кредитоспособность клиента. После этого банк выдает

клиенту ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и

полученного с них дохода.

Заемщик (клиент) может и самостоятельно найти подходящее ему жилье, а

потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может

соответствовать возможностям универсальных банков. Проверив

кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру

из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и

вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные

денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном

рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле,

что может понизить процент за банковский кредит.

Агентство недвижимости, работающее с ипотечным банком должно решать

следующие задачи:

- пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения

его на вторичном рынке;

- предоставлять участникам программы возможность выбора варианта

жилья в соответствии с их приоритетом;

- подготавливать пакеты документов для государственной регистрации

прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

4. История становления и современное состояние ипотечного кредитования в

России.

Ипотечное кредитование до 1917 г.

В России первые ипотечные учреждения открылись во второй половине

XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в

России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственные

дореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены

крепостного права указом царя Александра II была образована комиссия по

разработке закона об ипотеке, на основе которого стали создаваться

ипотечные банки различных форм собственности. Однако частные банки

столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связи с

чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение таких

средств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности

ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность

либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.

Банковское законодательство разделилось на две части: одна для

коммерческих банков, которые рассматривались как банки краткосрочного

кредитования, другая – для ипотечных банков, действующих на иных принципах.

В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться ипотечные

учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К

концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, состоящая из

сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных

кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за

исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали местные

кредитные учреждения.

К 1917 г. в России уже существовали: 21 земельный банк,

Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый

отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Данный этап характеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного

кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными

ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества

варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами

под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки

крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.

Кредитование при советской системе.

Для послереволюционного периода характерно предоставление кредита на

жилье, но без ипотеки, поскольку не было объективных условий для развития

ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.

Тем не менее в советский период в нашей стране сформировался опыт

жилищного кредитования, который и составляет основу ипотечного

кредитования.

В 1964 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся

несколько статей о залоге в главе «Обеспечение исполнения обязательств».

2 декабря 1990 г. был принят Федеральный закон «О банках и банковской

деятельности», в соответствии с которым было установлено, что кредиты,

предоставляемые банком могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого

имущества.

До начала экономической реформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России

не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем

мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого

имущества вплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем

кредитования определялся государством, крайне проблематично было выселение

заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.

Кредитование в переходный период.

Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 г.,

отличалась следующими чертами:

- узкий круг субъектов ипотечного кредитования;

- небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;

- весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы

быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне

неэффективное их использование;

- высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий

риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку

обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в

краткосрочных пассивах;

- высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения

взыскания на имущество;

- исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные

реальные (относительно инфляции) ставки процентов по депозитам.

Формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.

Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована

в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в

ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.

Одновременно в 1994-1995 г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из

основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения.

В феврале-марте 1996 г. Президент РФ подписал ряд указов,

обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к

повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а 16 июля 1998 г.

– Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

К сожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать даже на

уровне законодательной и нормативной базы.

Отличительными чертами данного этапа являлись:

- признаки достижения Россией относительной экономической

стабилизации, что безусловно сделало бы долгосрочные кредиты более

привлекательными для банков;

- перспективы развития рынка ипотечных кредитов в России

расценивались достаточно позитивно, несмотря на то, что сроки

кредитования значительно снизились по сравнению с предшествующим

периодом;

- начало формирования необходимой нормативно-правовой базы;

- значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;

- активное развитие системы обучения данному виду кредитования.

Такая ситуация сложилась к августу 1998 г. но разразившийся финансовый

кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного

кредитования.

Современная ситуация.

Состояние всей финансовой системы России до сих пор остается сложным.

Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены

отказаться от них по причине либо закрытия, либо сокращения именно

ипотечного кредитования.

Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала

стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что

дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному

кредитованию.

Не случайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ

одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ,

подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная

Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного

кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного

ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления

совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

Согласно Концепции, основная задача государства в этой сфере –

создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса.

Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку

граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить

жилищные условия.

Концепция предполагает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут

выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70%

рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом

залога.

Предполагается, что данная концепция должна стать мощным стимулом к

дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. На

сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов,

участники которого, не дожидаясь воплощения в жизнь положений Концепции,

предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.

В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели

ипотечного кредитования.

Заключение

Формирование системы ипотечного кредитования является характерным

признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование

институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах и других странах

начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили

развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с

Россией. Ряд экономических условий в Мексике и в России совпадают –

инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994 г.

рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается. Коммерческие банки

увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного

кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые

государственные институты. Так же, как и в других странах, формирование

системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активном участии

государства. Правительство за последнее время сильно увеличило инвестиции в

жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги по упрощению

бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансирования жилья,

регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитования

развивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного

кредитования на стабильность банковской системы, связанная с

функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Наличие

вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет коммерческим

банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои

закладные, что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности.

Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств для

последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот

рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики

(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между

процентными ставками в различных географических районах, что способствует

формированию единой цены капитала в масштабах всей страны.

Все это еще раз свидетельствует о том, что развитие ипотечного

кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской

системы страны в целом. Без представительной сети ипотечных банков и других

ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной,

эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. Сегодня,

в условиях банковского кризиса именно ипотека может стать «спасательным

кругом» для многих банков. Создание и развитие эффективной системы

ипотечного кредитования будет способствовать формированию более

цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала

принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни

страны.

Список литературы:

1. Ивасенко А.Г. «Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и

перспективы развития». – Новосибирская государственная академия экономики и

управления. – Новосибирск, 1996.

2. Ольшаный А.Н. «Банковское кредитование: российский и зарубежный

опыт». – М.: Русская Деловая Литература,1997.

1. Павлова И.В. «Ипотечное жилищное кредитование в России: история и

современность». – «Банковское дело», 10/2000.

2. Смирнов К.А. «Основы банковского дела». – М.: Международный Славянский

Университет им. Г.Р. Державина, 2000.

3. Смирнов В.В. «Менеджер по ипотечным операциям». – М.: Издательский дом

«Аудитор», 2000.

Страницы: 1, 2