бесплатно рефераты
 

Розвиток іпотеки в Україні та місце банків у ньому

бсяги кредитування під заставу нерухомості в Україні мають стійку тенденцію до зростання, однак частка іпотечних кредитів у ВВП країни становить лише 1%, у той час як у передових країнах цей показник коливається від 40 до 80%, а в країнах, що розвиваються, дорівнює 10-20%. За даними УНІА, загальна заборгованість банків за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, за станом на 1 липня 2005 р. становила 5,6 млрд. грн. і їхня частка в кредитному портфелі перебувала на рівні менше 5%. Із них більше половини (54,5%) - кредити банків, надані фізичним особам для купівлі житла під заставу на вторинному ринку; 32% кредитів надані фізичним особам на споживчі цілі під заставу нерухомості. При цьому обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, майже в чотири рази перевищує обсяг таких же кредитів у національній валюті. За оцінками спеціалістів, іпотечні кредити доступні лише десятій частині населення країни.

3. Роль банків у розвиткові іпотеки в Україні

Перспективи формування відносин ринкового типу в сфері іпотечного кредитування базуються на функціональній ролі та мотивах поведінки їх учасників. Базовим предметом даних відносин є фінансовий ресурс, а тому ключова роль відводиться його тримачам - кредиторам та інвесторам. Вітчизняні банки досить активно намагаються вийти на ринок іпотечного кредитування, в першу чергу, прагнучи реалізації наступних інтересів: формування довгострокових і стійких пасивів, отримання доступу до якісних активів і можливості їх рефінансування, створення інфраструктури для розвитку власного роздрібного бізнесу.

У силу відсутності ощадних моделей формування «довгих» грошей та наявності у населення цілого ряду психологічних мотивів недовіри до банківської системи та національної валюти, й надалі залишається каменем спотикання для банків у їх відносинах з клієнтами - приватними особами. В питаннях формування залучених ресурсів банку роблять ставку саме на населення, однак уже згадана проблема відсутності середнього класу, обмеженість гарантій виплати Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, бажання диверсифікації вкладів роблять депозити фізичних осіб неповноцінним джерелом. При цьому діюча нормативна база банківського законодавства, залишаючи за клієнтом банку право повернути суму вкладу в будь-який момент (навіть із попередженням і втратою суми відсотків), характеристику «стабільність» пасивів робить умовною. Залежність іпотечного кредитора від одного короткострокового джерела фінансування у вигляді депозитів створює надмірний ризик ліквідності. У випадку перевищення 5% частки кредитного портфеля довгостроковими кредитами (10-20 років) банку необхідно буде шукати адекватне джерело рефінансування своєї кредитної діяльності.

Відтак наступний цільовий орієнтир вітчизняних банків пов'язаний з якістю відповідних активів та можливостями їх фінансування (забезпечення ліквідності) і, безперечно, вимагає як нормативно-правової, так і організаційно-інституціональної підтримки. Діючі на сьогоднішній день схеми із застосуванням житлових облігацій як інструменту залучення грошових коштів у будівництво не відповідають ні принципам, ні характеру обігу іпотечних цінних паперів. Даний різновид облігацій (товарні та «метрові») надає будівельними компаніями можливість зв'язуватися із приватними інвесторами, як правило, майбутніми власниками житла, що буде збудовано і під забезпечення якого здійснюється емісія.

Реальним механізмом, який дозволить подолати проблему розривів строків залучення та вкладання банками фінансових ресурсів, може стати сек'юритизація - випуск боргових цінних паперів (наприклад, облігацій), забезпечених раніше наданими іпотечними кредитами.

Запровадження механізму сек'юритизації іпотечних активів вітчизняними банками також дозволить їм отримувати фінансові ресурси дешевше, ніж на ринку єврооблігацій. В першу чергу, через те, що єврооблігації несуть в собі всі ризики, пов'язані з їхніми емітентами. Сек'юритизація передбачає, що активи, які виступають забезпеченням цінних паперів, виділені в окрему категорію. Тобто, навіть у випадку банкрутства банку ці активи можуть бути продані, а грошові кошти, повернені кредитору.

Говорячи про перспективи запровадження механізму сек'юритизації іпотечних кредитів в Україні, в першу чергу, варто виділити таке проблемне (технологічне) питання, як формування однорідної маси іпотечних кредитів (усі позики видані на однаковий строк, з однаковими авансовими внесками, схожими відсотковими ставками та умовами обслуговування). В березні 2004 р. на відкритих річних зборах членів УНІА були затверджені Стандарти житлового іпотечного кредитування, які мають рекомендаційний характер для іпотечних кредиторів. Стандартизація житлових іпотечних кредитів може стати важливим елементом розвитку вітчизняного іпотечного ринку і запуску системи рефінансування іпотечної діяльності банку.

Наступне проблемне (економічне) питання пов'язане з ресурсним потенціалом інвесторів - для кого випускати іпотечні фінансові інструменти. В прийнятому Верховною Радою Законі України «Про іпотечні облігації» передбачено механізм отримання коштів під заставу іпотечних позик. Але, за оцінкою фахівців кредитно-інвестиційного ринку, в Україні сьогодні ще майже немає таких інвесторів, які будуть вкладати свої ресурси в інструменти на строк 7-10 років і доходністю в межах 10%. З іншого боку - пропозиція іпотечних єврооблігацій не буде можливою для невеликих банків, а відтак коло потенційних прямих емітентів звужується до 10-15 установ.

Виникає третє проблемне питання - інституційне. Держава з метою сприяння процесу сек'юритизації іпотечних активів виводить на ринок посередника - Державну іпотечну установу (ДІУ), зміст діяльності, якої полягає саме в рефінансуванні виданих іпотечних позик за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів. Створена з капіталом у 100 млн. грн. установа в 2006 р. може розраховувати на ресурси в сумі 1,2 млрд. грн. (статутний капітал, облігаційні позики на суму розміру статутного капіталу та держгарантії в розмірі 1 млрд. грн). Схема за участю ДІУ дозволить банкам розвантажувати власні кредитні портфелі шляхом виведення позик за баланс (традиційна сек'юритизація).

Альтернативна схема - синтетична сек'юритизація, за якої активи залишаються на балансі банку, стає забезпеченням облігацій, що випускаються. Однак у цьому випадку обсяги власного капіталу поки що не дозволять вітчизняним банкам звертатися до раціональних обсягів облігаційних іпотечних емісій, не порушуючи відповідних економічних вимог.

І ще один, визначений нами, цільовий аспект діяльності банку як учасника іпотечних кредитних відносин - створення інфраструктури для ведення роздрібного бізнесу. Значна кількість банків були і залишаються орієнтованими на корпоративних клієнтів, часто на клієнтів і власників в одній особі. За таких умов зникала необхідність вкладати кошти в мережу філій чи відділень. Сьогодні банки, шукаючи роздрібного вкладника і позичальника, «йдуть у народ». А цей маркетинговий комунікаційно-збутовий метод вимагає перебудови засад клієнтської політики, відволікання необхідних ресурсів на розвиток мережі територіально відокремлених підрозділів і пошук ефективних методів ціноутворення на роздрібні послуги.

Незважаючи на значну, динаміку росту заборгованості банків України за іпотечними житловими кредитами (в середньому 5,5% за місяць) в країні поки що існує низький попит на іпотечні позики, насамперед, обумовлений вартістю самої позики (15-20% річних), високим рівнем додаткових витрат та високими цінами на нерухомість. Поряд з одноразовою сплатою суми за об'єкт із власних заощаджень (30% вартості квартири чи будинку) і першого щомісячного внеску і позичальник несе витрати, пов'язані з оплатою послуг посередника, оформленням і документів, оцінкою і страхуванням об'єкта. Також разовими виплатами стають оплата нотаріального підтвердження угоди про іпотеку, плата за реєстрацію, оформлення кредиту, а в деяких випадках і придбання полісу страхування життя, і здоров'я, працездатності позичальника. Якщо при такому рівні витрат фізична особа-позичальник усе ж приймає рішення щодо отримання позики, розмір її перебуває на мінімальному рівні з високою ймовірністю дострокового погашення. Крім того, процентні ставки за іпотечними кредитами є фіксованими і визначаються банками України у такий спосіб, який нівелює ризик зміни процентної ставки протягом всього строку відносин з позичальником. Процентна ставка визначається виходячи із тієї позиції, що вона має бути прийнятною для банку навіть у разі можливого збільшення ринкової ставки по кредитах. Таке штучне завищення фіксованих процентних ставок відбувається через відсутність реального індексу та методики визначення плаваючої процентної ставки.

Невід'ємним учасником іпотечних кредитних відносин у країні є держава в і особі відповідних регулюючих органів влади та фінансових інститутів. її інтереси і в даному випадку - вирішення соціальних проблем, серед яких житлова перебуває і на-одному рівні з проблемами охорони здоров'я і освіти. Держава має створити інститут іпотеки та умови для стабільного ефективного функціонування всієї системи іпотечного кредитування. Необхідно провести інституціональні реформи і створити правове поле з метою стимулювання іпотечного кредитного ринку. Іпотека є вагомим інструментом економічного розвитку, який дозволяє не тільки вирішувати соціальне завдання - забезпечення населення житлом, але й стимулює всі суміжні галузі економіки. Реалізації правових засад створення системи іпотечного кредитування сприяє прийняття Верховною Радою Земельного, Цивільного та Господарських кодексів, а також законів «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та ін. Тому нині винятково актуальним стає питання практичної реалізації можливостей, що з'явилися в рамках прийнятого правового поля для подальшого розвитку іпотечного кредитування в Україні.

Прийнятий Українським парламентом Закон «Про іпотечні облігації» містить сутність правових інструментів, які спрямовані на підвищення ефективності сек'юритизації іпотечних активів як перспективного механізму рефінансування банківських кредитів. Відтак, держава визначила кредитну складову моделі розвитку іпотечного ринку. Ця модель має сприяти активізації як безпосередньо кредитної іпотечної діяльності вітчизняних банків, так і розвитку інвестиційного середовища в країні та становленню ринку цінних паперів. Крім того, така державна житлова політика України дозволить зберегти орієнтацію на захист соціально незахищених верств населення та сприяти вирішенню житлових проблем основної частини працюючого населення із середніми доходами. Зважаючи на те, що держава, звичайно, не в змозі повністю фінансувати будівництво нового чи ремонт наявного житла, для неї достатньо обмежитися компенсацією різниці в процентних ставках банкам або покривати певну частину боргу на етапі отримання кредиту.

У сучасних умовах із метою забезпечення ефективної кредитної діяльності комерційні банки розробляють власну кредитно-іпотечну політику та впроваджують практичні механізми її реалізації. Політика комерційного банку у сфері іпотечного кредитування має визначати, на нашу думку, програму та пріоритети кредитної діяльності, засоби та методи їх реалізації, а також принципи й порядок організації процесу власне іпотечного кредитування.

Таким чином, політика банку у сфері іпотечного кредитування є складовою загальної кредитної політики банку, що є основою організації процесу банківського кредитування відповідно до загальної ринкової стратегії діяльності банку та повинна чітко відображати цілі кредитування, правила їх реалізації, а також відповідне документальне методичне забезпечення.

Розроблення політики банку у сфері іпотечного кредитування тісно пов'язано з управлінням ризиками, які умовно можна було б поділити на три основні групи.

Кредитний ризик щодо позичальника іпотечного кредиту. Такий ризик відображає міру (ступінь) вірогідності того, що позичальник може не виконувати своїх зобов'язань перед банком щодо повернення іпотечного боргу згідно з умовами кредитного договору та з урахуванням впливу керованих і некерованих чинників, прямих і зворотних зв'язків.

Кредитний ризик щодо способу забезпечення іпотечної позички. Цей ризик відображає міру (ступінь) вірогідності того, що банку не вдається своєчасно та в повному обсязі скористатися забезпеченням позички (нерухомим майном) для покриття можливих втрат від неї.

Кредитний ризик щодо кредитної угоди. Такий ризик відображає міру (ступінь) того, що позичальник може не виконувати своїх зобов'язань перед банком щодо повернення іпотечного боргу згідно з умовами кредитного договору, і при цьому банкові не вдається своєчасно та в повному обсязі скористатися забезпеченням позики (нерухомим майном) для покриття втрат від неї.

Банківський іпотечний кредит видається на умовах платності терміновості та зворотності, а також за умови жорсткого контролю за використанням кредитних коштів. Основним забезпеченням зворотності кредитних коштів служить застава нерухомого майна, що купується (будується) за рахунок цих коштів.

Важливим у процесі управління іпотечними кредитами є залучення кредитних ресурсів. Проблему залучення кредитних ресурсів для довгострокового іпотечного житлового кредитування можна вважати найбільш критичною для розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Україні. Жоден комерційний банк не в змозі формувати кредитний портфель із довгострокових кредитів, спираючись при цьому на короткострокові джерела. Невідповідність банківських активів і пасивів за термінами та ставками рано чи пізно призводить до втрати ліквідності та банкрутства банку.

Залучення довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування може здійснюватися з таких джерел, як:

а) кредитні лінії та позики, надані банками, а також іншими організаціями (фондами);

б) кошти, надані іншими інституціональними інвесторами (пенсійними фондами та страховими організаціями, пайовими інвестиційними фондами тощо), терміном на 5-10 років;

в) розміщення емісійних іпотечних цінних паперів;

г) кошти від продажу цільових облігаційних позик тощо.

Взагалі до факторів, що стримують розвиток іпотечного кредитування в Україні, можна віднести:

відсутність політичної та економічної стабільності;

наявність правових проблем у сфері створення житлово-інвестиційного

законодавства;

невідпрацьованість державними фінансовими та економічними органами

функціонування системи іпотечного кредитування;

відсутність належного досвіду зі страхування ризиків, що виникають при

становленні іпотечних кредитних відносин;

невисокий фінансовий потенціал вітчизняних страхових, ріелторських та оціночних компаній;

відсутність у вітчизняних банків достатнього практичного досвіду довгострокового кредитування;

високу вартість позик при відносно низькому рівні доходів більшої частини населення;

відсутність у населення стабільних моделей ощадної та кредитної поведінки; проблематичність залучення необхідних довгострокових ресурсів в іпотечну систему та ін.

Іпотечне кредитування має стати ефективною формою залучення вільних фінансових ресурсів та їх соціально вигідного розміщення. Запровадження вітчизняної системи відносин у сфері іпотечного кредитування з правильно побудованим механізмом рефінансування дозволить за рахунок мультиплікації збільшити кількість грошей, що працюють в економіці, підвищити цим самим її монетизацію без ризикової додаткової первинної емісії. На ефективність способів залучення коштів для фінансування довгострокових іпотечних банківських кредитів, перш за все, впливає наявність надійних фінансових інструментів та механізмів, які б забезпечували кредиторам можливість отримання ресурсів у необхідних обсягах, за відносно низькою ринковою вартістю та на узгоджених за строками і відсотковими ставками кредитних іпотечних активах.

Висновки

Необхідність створення та розвитку цивілізованого іпотечного ринку в нашій країні є об'єктивною реальністю обумовленою сучасним етапом становлення ринкових відносин в Україні. Формування і налагодження функціонування іпотечного ринку відкриває нові фінансові можливості і стимули для економічного і соціального розвитку країни шляхом включення в ринковий оборот такого виробничого ресурсу як нерухомість і в першу чергу землі й активізації на цій основі механізмів довгострокового кредитування вітчизняної економіки.

Іпотека - це важливий фінансово-економічний інструмент ринкового господарства, який сприяє активізації інвестиційної діяльності суб'єктів підприємництва та одночасно забезпечує надійний захист інтересів кредитора. У міру поглиблення ринкових відносин в Україні сфера застосування застави нерухомості постійно розширюється. Однак в умовах кризи, яку переживає наша країна, ще й сьогодні значно підвищується ризик невиконання боржником своїх зобов'язань, хоча неплатоспроможність та недобропорядність боржників існує і в умовах стабільної економіки. Саме тому кредитору необхідні гарантії. В усьому світі застава майна вже не одне століття є одним із найнадійніших способів забезпечення зобов'язань та залучення іноземних інвестицій в країну.

Запровадження в Україні іпотечного ринку пов'язано з вирішенням значних проблем політичного, соціально-економічного та правового характеру. Розв'язання цих проблем має грунтуватися на науковому підході до їх вирішення. Це потребує формування ряду важливих теоретичних положень, пов'язаних з формуванням та функціонуванням іпотеки, додаткової розробки і глибшого осмислення її сутності з метою відшукання оптимальної національної моделі іпотечного ринку та шляхів його розвитку в Україні.

Історія свідчить, що іпотека виступає суттєвим фактором економічного та соціального розвитку, крім того, як відзначає Л.Т. Євтух, вона впливає також на подолання економічної кризи кількома шляхами.

По-перше, розвиток іпотечного бізнесу позитивно впливає на стан реального сектору економіки, допомагає зупинити спад виробництва. Іпотечний механізм являє собою інтегруючий фінансовий ринок та ринок нерухомості, і він може значно збільшити активи як окремого домогосподарства, підприємства, так і всієї держави.

По-друге, розвиток іпотеки взагалі та системи іпотечного кредитування зокрема, на ринковій основі здатні вивести країну не лише з інвестиційної, але й інфляційної кризи, відвертаючи кошти з поточного обігу у внутрішнє нагромадження.

По-третє, розвиток іпотеки здатний позитивно впливати на подолання соціальної нестабільності, котра, як правило, супроводжує економічну кризу, відвертає кошти з товарного споживчого ринку на ринок інвестиційних товарів.

Однією з характерних рис нинішнього етапу розвитку банківської системи України є інтенсивне опанування комерційними банками іпотечного кредитування. Правильна організація процесу банківського кредитування під заставу нерухомого майна, розроблення ефективної та гнучкої системи управління іпотечними кредитними операціями - основа фінансової та ринкової стабільності комерційних банків (з урахуванням визначального місця, що посідають кредитні операції в портфелі банківських активів).

Використана література

Закон України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року.

Сергій Башлай. Проблеми та перспективи розвитку іпотечних кредитних відносин. Регіональна економіка №1, 2006.

Дем'яненко М.Я., Алексійчук О. Є., Гудзь О. Є., Сомик А.В. Іпотечне кредитування в аграрному секторі економіки України. Монографія. Київ, 2005 р.

Лагутін В.Д. Становлення і розвиток системи іпотечного кредитування. Фінанси України №3, 2004.

Поливода К. Проблеми іпотечного кредитування в Україні. Вісник НБУ №11, 2003.

http: // www. vesti. dp. ua/ Світлана Угвіненко. Іпотека - це важливо для розвитку України. Вісті Придніпров'я №23, 2006.

Страницы: 1, 2


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.