| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
МЕНЮ
| Проблемы банков в развитии ипотечного кредитованияp align="left">9. Москвин В., Федорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. -2005. № 3. С. 26-29.10. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. - 2004. - № 10. - С. 24-29. 11. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. - 2004. -№ 8. - С. 35-42. 12. Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. - 2005. - № 1. - С. 41-44. 13. Суворов Г.П. Об ипотечном агентстве замолвите слово… // Рынок ценных бумаг. - 2004. №19. С. 44-47. 14. Суворов Г. П. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // www.bankir.ru.2003.Март. 15. Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. - 2004. № 5. - С. 64-68. 16. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 16 января 2004 года № 110-И “Об обязательных нормативах банков” № 1549-У. 17. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 31 марта 2004 года № 112-И “Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием” № 1550-У. 18. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" (с изменениями от 2 января 2000 г., 19 июня, 7 августа 2001 г., 21 марта 2002 г., 8 декабря 2003 г., 28 июля, 20 августа 2004 г.). 19. Федеральный закон от 29.12.2004 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» №192-ФЗ. 20. Федеральный закон от 11.11.2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ. 21. Федеральный закон от 24.06.1997 г. «Об ипотеке» № 102-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, 30.12.2004 № 216-ФЗ). 22. Харин А. Производные ипотечные ценные бумаги: Комментарий к ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Хозяйство и право. - 2004. - № 3. - С.29-39. 23. http://www.raiffeisen.ru/rBank/retail/mortgageloans_description_ekaterinburg. 24. http://www.denex.ru/news/2005/9/20/30/11243.html. 25. http://www.rusipoteka.ru/element.htm. - субъекты 26. http://www.rusipoteka.ru/analytics/. 27. http://www.cbr.ru/analytics/print.asp?file=ipoteka_2.htm. 28. http://www.sbrf.ru/ruswin/press.htm#051202. 29. http://www.banki.ru/banks/rating/. 30. www.skbbank.ru. Приложение 1. Характеристика пфандбрифов и MBS Если сравнивать англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и германские (европейские), то основные отличия заключаются в том, что пфандбрифы выпускаются первичным кредитором (а не специальной организацией, как англо-американские облигации) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка -- эмитента пфандбрифов (а не списываются с баланса первичного кредитора). Отличаются и сами системы государственного регулирования, контроля и степени государственного участия на рынке ипотечного кредитования. [1. С. 45] Пфандбрифы -- облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частных лиц и заемщиков общественного сектора. Обеспечением этих ценных бумаг служат либо первая закладная на недвижимость, либо кредиты государственным органам. 1) ипотечный банк выдает кредиты заемщикам; 2) кредиты, подобранные в соответствии с определенными стандартными характеристиками объединяются в пул, на основе которого банком выпускаются облигации с ипотечным обеспечением; 3) ипотечным обеспечением служат обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам; 4) ипотечный банк продает облигации, обязуясь выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка суммы основного долга и процентов по кредиту; 5) инвесторы покупают ипотечные облигации, платежи по которым осуществляются ипотечным банком за счет платежей заемщиков банка в счет основного долга и процентов по нему; 6) ипотечные кредиты остаются на балансе ипотечного банка, но выделяются на отдельном реестре учета ипотечного обеспечения; 7) ипотечный банк или орган, контролирующий его деятельность, назначает независимого поверенного, осуществляющего постоянный контроль за соблюдением установленных законодательством требований; 8) поверенный осуществляет периодический аудит пула кредитов, включенных в обеспечение; 9) владельцы ипотечных облигаций обладают правом прямого и преимущественного доступа к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента. [4. С. 72-73] Ипотечные ценные бумаги американского типа (MBS) выпускаются по следующей схеме: 1) банк -- первичный кредитор предоставляет ипотечные кредиты заемщикам и получает право на получение платежей по кредиту и право залогодержателя 2) приобретая право требования по кредиту у банка - первичного кредитора, специально созданный орган (special purpose vehicle -- SPV) --ипотечное агентство -- приобретает права кредитора и права залогодержателя. При этом банк, как правило, продолжает обслуживание кредитов. Этот же банк осуществляет процедуру обращения взыскания на залоговое обеспечение, в случае если должник по ипотечному кредиту из пула не выполняет свои обязательства; 3) SPV, собрав пул однотипных кредитов, выпускает на его основе свои ценные бумаги и продает их инвесторам. В США ведущая роль в этой деятельности принадлежит трем организациям -- FNMA («Фэнни Мэй»), GNMA («Джинни Мэй»), и FHLMC («Фредди Мак»), которые пользуются поддержкой государства; 4) SPV является организацией-проводником платежей от заемщиков инвесторам. Главная их задача -- пересылка полученных платежей инвесторам. Существует лишь временная задержка между выплатами по кредитам пула и платежам держателям ценных бумаг, которая составляет, как правило, 15--25 дней. «Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Владельцу ценной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений» В США государственная гарантия по этому виду ценных бумаг избавляет инвестора от риска дефолта: банк -- первичный кредитор гарантирует продолжение платежей по кредиту даже в период от дефолта до реализации залога. Если банк оказался несостоятельным, то GNMA назначает другого агента по реализации залога и само продолжает платить по кредиту до реализации залога. В гипотетической ситуации, если GNMA окажется несостоятельным, то американское правительство гарантирует продолжение платежей по кредиту -- тройная защита инвестора. Все усилия направлены на одно -- продолжать платить инвестору по ценной бумаге. Неудивительно, что у этих бумаг практически отсутствует риск дефолта и для них характерен высочайший кредитный рейтинг". 5) SPV выплачивает комиссионное вознаграждение банку -- первичному кредитору (за обслуживание кредитов) из поступающих средств. [4, С.74-75] Принципиальные различия между этими видами ипотечных ценных бумаг отобразим в таблице:
Приложение 2. Схема рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему. Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить. Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит: - выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам - формирование первичных ипотечных активов - эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов. Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. ВТОРОСТЕПЕННЫЕ Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк. Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога. Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: - страхование риска повреждения и уничтожения объекта - страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки - страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик. Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки. [25] Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом: 1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных; 2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке; 3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору; 4. государство гарантирует выплаты по облигациям. Приложение 3. Основные недостатки ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» 1) В настоящее время ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом, страховая сумма должна быть не менее суммы основного долга, так и процентов, уплачиваемых заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховой сумме значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц. 2) Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК - кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия. [26] 3) Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые «обеспечительные» счета-эскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг. 4) Отсутствие паритетных условий между ипотечными бумагами АИЖК и других эмитентов (кредитные организации, ипотечные агенты), ввиду того, что первые обладают государственными гарантиями. 5) Нечеткая формулировка определения ипотечного агента. 6) Включение в состав ипотечного покрытия денежных средств. 7) Норма Закона об общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия и его компетенции. Приложение 4 Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году [26]
Объем выданных ипотечных кредитов основными операторами в 2004 году [26]
Объем выданных ипотечных кредитов основными операторами в первом полугодии 2005 года [27]
Приложение 5 Ставки ипотечных кредитов ведущих банков (октябрь 2005)
* Кредитование на срок от 10 лет ** В - вторичный рынок, Н - незавершенное строительство, К - коттедж/дом |
ИНТЕРЕСНОЕ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|