бесплатно рефераты
 

Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

p align="left">9. Москвин В., Федорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. -2005. № 3. С. 26-29.

10. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. - 2004. - № 10. - С. 24-29.

11. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. - 2004. -№ 8. - С. 35-42.

12. Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. - 2005. - № 1. - С. 41-44.

13. Суворов Г.П. Об ипотечном агентстве замолвите слово… // Рынок ценных бумаг. - 2004. №19. С. 44-47.

14. Суворов Г. П. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // www.bankir.ru.2003.Март.

15. Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. - 2004. № 5. - С. 64-68.

16. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 16 января 2004 года № 110-И “Об обязательных нормативах банков” № 1549-У.

17. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 31 марта 2004 года № 112-И “Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием” № 1550-У.

18. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" (с изменениями от 2 января 2000 г., 19 июня, 7 августа 2001 г., 21 марта 2002 г., 8 декабря 2003 г., 28 июля, 20 августа 2004 г.).

19. Федеральный закон от 29.12.2004 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» №192-ФЗ.

20. Федеральный закон от 11.11.2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ.

21. Федеральный закон от 24.06.1997 г. «Об ипотеке» № 102-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ,

от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, 30.12.2004 № 216-ФЗ).

22. Харин А. Производные ипотечные ценные бумаги: Комментарий к ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Хозяйство и право. - 2004. - № 3. - С.29-39.

23. http://www.raiffeisen.ru/rBank/retail/mortgageloans_description_ekaterinburg.

24. http://www.denex.ru/news/2005/9/20/30/11243.html.

25. http://www.rusipoteka.ru/element.htm. - субъекты

26. http://www.rusipoteka.ru/analytics/.

27. http://www.cbr.ru/analytics/print.asp?file=ipoteka_2.htm.

28. http://www.sbrf.ru/ruswin/press.htm#051202.

29. http://www.banki.ru/banks/rating/.

30. www.skbbank.ru.

Приложение 1. Характеристика пфандбрифов и MBS

Если сравнивать англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и германские (европейские), то основные отличия заключаются в том, что пфандбрифы выпускаются первичным кредитором (а не специальной организацией, как англо-американские облигации) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка -- эмитента пфандбрифов (а не списываются с баланса первичного кредитора). Отличаются и сами системы государственного регулирования, контроля и степени государственного участия на рынке ипотечного кредитования. [1. С. 45]

Пфандбрифы -- облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частных лиц и заемщиков общественного сектора. Обеспечением этих ценных бумаг служат либо первая закладная на недвижимость, либо кредиты государственным органам.

1) ипотечный банк выдает кредиты заемщикам;

2) кредиты, подобранные в соответствии с определенными стандартными характеристиками объединяются в пул, на основе которого банком выпускаются облигации с ипотечным обеспечением;

3) ипотечным обеспечением служат обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам;

4) ипотечный банк продает облигации, обязуясь выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка суммы основного долга и процентов по кредиту;

5) инвесторы покупают ипотечные облигации, платежи по которым осуществляются ипотечным банком за счет платежей заемщиков банка в счет основного долга и процентов по нему;

6) ипотечные кредиты остаются на балансе ипотечного банка, но выделяются на отдельном реестре учета ипотечного обеспечения;

7) ипотечный банк или орган, контролирующий его деятельность, назначает независимого поверенного, осуществляющего постоянный контроль за соблюдением установленных законодательством требований;

8) поверенный осуществляет периодический аудит пула кредитов, включенных в обеспечение;

9) владельцы ипотечных облигаций обладают правом прямого и преимущественного доступа к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента. [4. С. 72-73]

Ипотечные ценные бумаги американского типа (MBS) выпускаются по следующей схеме:

1) банк -- первичный кредитор предоставляет ипотечные кредиты заемщикам и получает право на получение платежей по кредиту и право залогодержателя

2) приобретая право требования по кредиту у банка - первичного кредитора, специально созданный орган (special purpose vehicle -- SPV) --ипотечное агентство -- приобретает права кредитора и права залогодержателя. При этом банк, как правило, продолжает обслуживание кредитов. Этот же банк осуществляет процедуру обращения взыскания на залоговое обеспечение, в случае если должник по ипотечному кредиту из пула не выполняет свои обязательства;

3) SPV, собрав пул однотипных кредитов, выпускает на его основе свои ценные бумаги и продает их инвесторам. В США ведущая роль в этой деятельности принадлежит трем организациям -- FNMA («Фэнни Мэй»), GNMA («Джинни Мэй»), и FHLMC («Фредди Мак»), которые пользуются поддержкой государства;

4) SPV является организацией-проводником платежей от заемщиков инвесторам. Главная их задача -- пересылка полученных платежей инвесторам. Существует лишь временная задержка между выплатами по кредитам пула и платежам держателям ценных бумаг, которая составляет, как правило, 15--25 дней. «Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Владельцу ценной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений»

В США государственная гарантия по этому виду ценных бумаг избавляет

инвестора от риска дефолта: банк -- первичный кредитор гарантирует продолжение платежей по кредиту даже в период от дефолта до реализации залога. Если банк оказался несостоятельным, то GNMA назначает другого агента по реализации залога и само продолжает платить по кредиту до реализации залога. В гипотетической ситуации, если GNMA окажется несостоятельным, то американское правительство гарантирует продолжение платежей по кредиту -- тройная защита инвестора. Все усилия направлены на одно -- продолжать платить инвестору по ценной бумаге. Неудивительно, что у этих бумаг практически отсутствует риск дефолта и для них характерен высочайший кредитный рейтинг".

5) SPV выплачивает комиссионное вознаграждение банку -- первичному кредитору (за обслуживание кредитов) из поступающих средств. [4, С.74-75]

Принципиальные различия между этими видами ипотечных ценных бумаг отобразим в таблице:

Пфандбрифы

Облигации типа MBS

1. Эмитент

Первичный кредитор

Специальная организация SPV

2. Секьюритизация

Балансовая

Внебалансовая

3. Обеспечение высокого кредитного рейтинга

Жесткий государственный контроль за эмитентами - кредитными учреждениями

Государственные гарантии инвесторам

Льготы и привилегии эмитентам MBS

4. Риск досрочного погашения

Банк-эмитент

Инвестор

5. Доход

Фиксированный или плавающий процент

Все платежи, выплачиваемые заемщиком по кредиту, за минусом вознаграждения обслуживающему банку и SPV

Приложение 2. Схема рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам

- формирование первичных ипотечных активов

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.

ВТОРОСТЕПЕННЫЕ

Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки. [25]

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;

3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;

4. государство гарантирует выплаты по облигациям.

Приложение 3. Основные недостатки ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

1) В настоящее время ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом, страховая сумма должна быть не менее суммы основного долга, так и процентов, уплачиваемых заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховой сумме значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц.

2) Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК - кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия. [26]

3) Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые «обеспечительные» счета-эскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.

4) Отсутствие паритетных условий между ипотечными бумагами АИЖК и других эмитентов (кредитные организации, ипотечные агенты), ввиду того, что первые обладают государственными гарантиями.

5) Нечеткая формулировка определения ипотечного агента.

6) Включение в состав ипотечного покрытия денежных средств.

7) Норма Закона об общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия и его компетенции.

Приложение 4

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году [26]

Оператор

Объем выданных кредитов, млн $

Количество кредитов

Сбербанк

233

-

ДельтаКредит

34

1000

АИЖК

22.9

2074

Райффайзенбанк

21.4

419

Фора-Банк

12.3

-

УГАИК (Уфа)

8.7

-

Собинбанк

8.2

350

СОФЖИ (Самара)

7.6

708

Внешторгбанк

7

-

Газпромбанк

5.5

-

ОИЖК (Оренбург)

5.2

557

РФЖиИ (Марий Эл)

4.3

106

НОАИЖК (Новосибирск)

4.2

223

Агропромкредит

4

300

ФИА-Банк

3.4

526

Национальная ипотечная компания

3

78

Наш дом-Приморье

2.2

135

Евротраст

2

30

Липецкая ипотечная корпорация

1.6

182

КБ Система

1.35

-

ИРИА (Иркутск)

0.93

92

МДМ-банк

0.9

7

Калужская ипотечная корпорация

0.73

67

Мордовская ипотечная корпорация

0.5

64

САИЖК (Екатеринбург)

0.2

14

АРОИЖК (Архангельск)

0.13

10

Ипотечное агентство РТ (Казань)

-

8

ПОИФ (Пермь)

Объем выданных ипотечных кредитов основными операторами в 2004 году [26]

Оператор

Объем выданных кредитов, млн $

Количество кредитов

Сбербанк

250

-

АИЖК **

130

9915

Райффайзенбанк

70

971

ДельтаКредит

67

1466

Внешторгбанк

54

-

Городской ипотечный банк

43

716

СОФЖИ (Самара)

22.2

1352

Фора-Банк

19.6

720

УГАИК (Уфа)

17.5

1282

Национальная ипотечная компания

18

380

Сосьете Женераль Восток

17.3

-

ФИА-Банк (Тольятти)

13.8

1692

НОАИЖК (Новосибирск)

11.8

624

Наш дом-Приморье

11.8

551

КБ Агропромкредит

11

904

МДМ-Банк

11

-

РИАТО (Томск)

9.5

608

ИА РТ (Казань)

9.2

870

СКБ-Банк (Екатеринбург)

9.1

584

ИКМО ***

8.3

496

Абсолют-банк

8.2

163

ОИЖК (Оренбург)

8

1032

КАЖИК (Барнаул)

7.6

705

ЦИК (Москва)

7.3

197

Евростраст

7.3

-

АКБ Союз

7

100

Первое ОВК

6.5

140

Транскредитбанк

5.9

-

КИЖК (Курган)

5.6

401

КБ Российский капитал

5.4

110

Международный московский банк

5.4

-

ИКУР (Ижевск)

5

453

КБ Промэнергобанк

4.9

191

АИЖК КО (Кемерово)

3.4

310

БОФЖСиИ (Брянск)

2.9

350

КИК (Калуга)

2.7

226

ОРИК (Омск)

2.7

217

БИК (Белгород)

1.7

179

Промстройбанк (СПб)

2.5

60

ВОФЖиИ (Волгоград)

1.5

206

ПОИФ (Пермь)

1.5

150

МИК (Мордовия)

1.4

185

КБ РБД

1.4

24

КРИК (Киров)

0.92

83

СПИА (СПб)

0.8

13

Русский Ипотечный Банк

0.8

-

АИК ПО (Пенза)

0.6

38

КОИА (Курск)

0

0

Объем выданных ипотечных кредитов основными операторами в первом полугодии 2005 года [27]

Оператор

Объем выданных кредитов, млн $

Количество кредитов

Банки

Сбербанк

723

-

Внешторгбанк

64.4

-

Райффайзенбанк

39.4

601

ДельтаКредит

35

500

Городской ипотечный банк

20

333

Уралсиб

19.1

-

Международный московский банк

16.2

-

Национальная ипотечная компания

16

342

Русский ипотечный банк

14

299

Возрождение

12.8

607

МДМ-банк

10.5

-

Абсолют-банк

9.4

220

ФИА-Банк (Тольятти)

8.3

467

СКБ-Банк (Екатеринбург)

6.9

427

Транскредитбанк

6.7

-

Русь (Оренбург)

6.3

526

Союз

5.5

93

Фора-банк

4.9

105

Евростраст

3

-

Агропромкредит

2.8

168

Банк ЖилФинанс

1.4

171

Приморье (Владивосток)

0.3

10

Ипотечные агентства, компании, фонды

АИЖК **

104

6553

УГАИК (Уфа)

24.7

1400

ЦИК (Москва)

8.3

185

САИЖК (Ектеринбург)

8.2

357

РИАТО (Томск)

7.8

322

ОИЖК (Оренбург)

6.4

522

КАЖИК (Барнаул)

6.4

421

СОФЖИ (Самара)

6

245

ИКМО**

6

195

ИА РТ (Казань)

5.1

357

АИК (Алтай)

3.7

254

СПИА (Санкт-Петербург)

3.7

148

АИЖК КО (Кемерово)

3

225

ФРИЖК ВО (Вологда)

3

428

МИК (Мордовия)

2.8

329

Жилище (Ханты-Мансийск)

2.8

176

ЮУ АИЖК (Челябинск)

2.3

168

ИК ЧР (Чувашия)

2.3

150

Наш дом-Приморье

2.2

77

ЛИК (Липецк)

2.1

187

ИК РБ (Бурятия)

1.3

101

КИК (Калуга)

1.3

86

ПОИФ (Пермь)

1.1

65

ИКУР (Ижевск)

1

70

ВОФЖиИ (Волгоград)

0.6

38

РИА (Якутск)

0.3

16

КОИА (Курск)

0.2

12

БИК (Белгород)

0.07

6

ИРИА (Иркутск)

0.06

6

Приложение 5

Ставки ипотечных кредитов ведущих банков (октябрь 2005)

Название банка

min-max кредитная ставка *

Объекты **

$

РУБ

Абсолют-Банк

12

-

Н В К

Банк Москвы

10-11

13-14

В К

Программа АИЖК

-

14

В

Внешторгбанк

9.8-12

13

Н В

Газпромбанк

10.5-11.5

14-15

Н В К

Городской ипотечный банк

10.5 -

14.5 -

В К

ДельтаКредит

10.5-14.5

11.2-15.25

Н В

Евротраст

13

12-18

Н В К

КИТ Финанс Инвестиционный банк

10.5-11.5

13-14.5

Н В К

Менатеп (СПб)

14

-

В

Международный Московский Банк

9.9-10.9

15-16

Н В

МДМ-Банк

13-15

16-17

Н В

Программа МИА

-

10.5-15.5

Н В

Московский кредитный банк

12

-

В

НИКом (НРБ)

9-16

14.5

Н В К

Промстройбанк (СПб)

13-14

15-17

Н В

Промсвязьбанк

10-13

14-17

Н В

Райффайзенбанк

11-14

-

Н В К

Росбанк

10.5-12.5

15-17

Н В

Российский капитал

12-15

15

В

Сбербанк

11

18

Н В К

Сибконтакт

11.5-14

14

В

Система

-

14-17

В

Собинбанк

11-18

14

В К

Сосьете Женераль

11

-

Н В К

Союз

11.5-16

-

Н В

Соцгорбанк

11.5-13.5

15

В

УралСиб (Уфа)

11

15

В

ФИА-Банк (Тольятти)

-

15-23

Н В

Фора-Банк

10.5-18

-

Н В К

* Кредитование на срок от 10 лет

** В - вторичный рынок, Н - незавершенное строительство, К - коттедж/дом

Страницы: 1, 2, 3, 4


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.