Особенности ипотечного жилищного кредитования

p align="left">Второй важный момент при выборе ипотечной программы - уточнение тех категорий граждан, которые банк согласен видеть в качестве своих заемщиков.

Размер дохода должен быть достаточным, чтобы заемщик смог взять необходимую сумму кредита. Это требование только на первый взгляд кажется нелепым. На самом деле, если банк в своем рекламном проспекте заявляет, что максимальная сумма кредита составляет, например 500 тыс. долларов, то это не значит, что заемщик может на них рассчитывать. Размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40% ваших доходов после налогообложения. Любой коммерческий банк заинтересует не только размер доходов, но и способность их подтвердить документально.

В зависимости от степени прозрачности дохода будет и отношение к заемщику в банке. Более выгодные условия кредитования получат обладатели подтвержденных доходов. У остальных затребуют дополнительные подтверждения платежеспособности (гонорары, доходы от ценных бумаг, от сдачи жилья в наем; прежние договоры потребительского кредитования ит.п.).Обычно заемщикам с неподтвержденными доходами предлагают кредиты с более высокими процентными ставками [13, С. 131].

По обычному правилу выдают кредит, если клиент старше 18 лет, а к моменту возврата кредита еще не достигнет пенсионного возраста. Но могут быть и исключения, например, если клиент руководитель предприятия, владеет собственным бизнесом или относится к лицам творческих профессий, банк может дать кредит и после достижения пенсионного возраста. Но в этом случае отчисления на страхование будут выше.

Возраст также может не всегда учитываться, если у заемщика, который «не проходит» по возрасту, есть молодой супруг, оформленный в качестве созаемщика.

Менее рискованным считается кредит для наемного работника, поскольку считается, что если на его предприятии возникнут сложности, он может найти себе работу в соответствии своей квалификацией и опытом на другом предприятии. Если же возникнут проблемы у владельца бизнеса, он скорее окажется неплатежеспособным [13, С. 132].

Часто банки требуют оформления созаемщика для того, чтобы дать банку дополнительную гарантию своевременного возврата кредита. Его можно включить в договор, чтобы удовлетворить требование банка о возрасте заемщика, а также, чтобы увеличить доход, если одного вашего дохода не хватает для покупки нужной квартиры.

Созаемщиками могут быть только супруги. Братья и сестры, родители и дети в качестве созаемщиков обычно не оформляются.

Чем выше сумма кредита, тем больше требований предъявляется к здоровью и тем больше обследований придется пройти. Если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет заемщику в страховании, считая его недостаточно здоровым, то банк может также отказать в выдаче кредита. При проблемах со здоровьем страховая компания может предложить повышенную ставку по страховому полису. То же будет сделано, если возраст заемщика превышает стандарты банка.

И, наконец, третий важный момент при выборе наиболее подходящих условий кредитования заключается в особых условиях, которые существуют у «каждого банка и как раз и определяют разницу ипотечных программ.

Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах. Если внимательно изучить предлагаемые на рынке банковские программы ипотечного кредитования, то можно увидеть, что их основные характеристики (размер процентных ставок и их вид, сроки кредитования, отношение кредита к залогу и доходу, возраст заемщика, суммы страховых выплат, сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита) очень похожи во многих банках.

Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах:

- требование подтверждения дохода заемщика,

- минимальные и максимальные суммы кредитов,

- возможность досрочного погашения и наличие или отсутствие штрафов за досрочное погашение;

- необходимость привлечения поручителей;

- требования к заемщику (возраст, профессия, образование и т. д.);

- наличие комиссии за выдачу кредита и стоимостьандеррайтинга; (процедуры проверки платежеспособности).

Подтверждение источников дохода заемщика -- это требование банка, какие документы, подтверждающие доход, принимаются к рассмотрении. В каждом банке необходимо уточнять, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ, или же можно предъявить свои дополнительные доходы.

Минимальные размеры кредитов сильно различаются по банкам, поэтому, если нужен небольшой кредит, например, только чтобы купить квартиру на одну комнату больше, придется поискать банк, который выдает кредиты на небольшие суммы. Возможность досрочного погашения кредитов позволяет сэкономить на выплате процентов и сокращает общую сумму возврата. Банки со своей стороны, могут установить мораторий на досрочное погашение кредита на несколько месяцев, установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы и штрафы за полное или частичное досрочное погашение. Жак правило, мораторий составляет 3-6 месяцев, а штрафы - 1-3 % от остатка кредита [8, С. 133].

Поручители в обязательном порядке требуются в Сбербанке. В других банках их могут потребовать при невозможности документально подтвердить доход.

Требования к заемщику, помимо перечисленных выше, могут заключаться в требованиях по его минимальному трудовому стажу и месту расположения работы. Минимальный трудовой стаж на одном предприятия, как правило, должен быть не менее 6 месяцев.

Наличие комиссии банка за выдачу кредита и стоимость андерратинга, Комиссия банка может представлять фиксированную сумму, а может быть выражена в процентах от размера кредита. Соответственно, надо рассчитать, какой вариант будет выгоднее. Стоимость андерратинга, т.е. оценка платежеспособности, тоже может увеличить дополнительные расходы на получение кредита.

Чем сильнее становится конкуренция в сфере ипотечного кредитования, тем больше появляется оригинальных схем, ориентированных на тех заемщиков, которые не вписываются в стандартные условия 30-процентного первого взноса и равновеликих ежемесячных выплат.

Если у заемщика нет денег на первый взнос, ему могут предложить:

а) до оформления ипотечного кредита взять обычный потребительский кредит, с помощью которого внести первый взнос, а затем оформить стандартный ипотечный кредит в том же банке.

б) использовать в качестве первого взноса для получения банковского кредита уже имеющееся в собственности жилье. Стоимость существующей квартиры будет учтена при выдаче кредита, но сама она будет продана только после того, как будет приобретено новое жилье на кредитные средства.

Если заемщику еще нет 30 лет, то некоторые банки предложат специальную программу кредитования, в которой снижен размер первого взноса и выгодный размер процентной ставки.

Если заемщик получает гонорары или другие виды высоких нерегулярных доходов, можно поискать программу, в которой предусмотрено так называемое «кредитное окно» - выбираемый лично им период в году, когда он сможет досрочно погасить весь кредит или его часть с минимальными расходами.

Если заемщик хочет приобрести квартиру в строящемся доме, то можно брать одну из многих существующих программ предоставления инвестиционного ипотечного кредита. При выборе нужно обратить внимание на размер процентной ставки, взимаемой в период строительства и до оформления права собственности. Обычно в этот период процентная ставка выше, чем по кредитам на существующее жилье, но сейчас наметилась тенденция снижения размера первоначальной процентной ставки вплоть до уровня обычной [13, С. 134].

Как видно, банки стараются гибко подходить к нуждам потенциальных заемщиков.

ГЛАВА 2. Анализ действующих схем ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанке»

2.1 Анализ схем ипотечного жилищного кредитования по программам «Решения квартирного вопроса» и Улучшение жилищных условий»

Программа ипотечного жилищного кредитования «Решить квартирный вопрос» предлагает заемщику приобрести подходящую под его требования квартиру на вторичном рынке и в новостройке.

1. Приобретение квартиры на вторичном рынке.

Условия кредитования: Ипотечный кредит представляется в рублях, долларах США или евро для покупки квартиры в многоквартирном доме на-вторичном рынке жилья. Приобретаемая квартира становится собственностью заемщика с момента оформления кредита. Она же является и обеспечением по кредиту на срок от 5 до 25 лет. Дополнительных поручительств не требуется. Сумма кредита может составить до 90% от стоимости приобретаемой квартиры. Комиссия за рассмотрение заявки составляет от 1200 рублей, комиссия за выдачу 5000 рублей. В таблице 1приведены процентные ставки ОАО « УРСАБанк» на вторичное жилье[17,С.10]. См. приложение 1.

По условиям предоставления кредита необходимо оформить страховой полис по трем рискам:

а) страхование жизни и трудоспособности заемщика;

б) страхование приобретаемой квартиры от рисков утраты и повреждения;

в) страхование риска утраты права собственности на квартиру (в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит).

Основные требования к заемщику:

- российское гражданство;

- постоянная регистрация по месту жительства на территории российской Федерации;

- заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 21 до 65 лет;

- постоянное место работы в г. Новосибирске или Новосибирской области (или крупной государственной организации другого города). По найму - от 4 месяцев (с отметкой в трудовой книжке ), с предоставлением информации с предыдущего места работы. Частным предпринимателям и учредителям юридических лиц - действие бизнеса не менее одного отчетного года;

- подтверждение справкой с места работы доходы (предприниматели предоставляют квартальные налоговые декларации текущего года и годовую предыдущий отчетный период, а также квитанции об оплате налога, свидетельство о постановке на учет);

- наличие собственных средств, достаточных для оплаты разовых сборов при оформлении сделки (около 100 тыс., в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости).

Основные требования к объекту залога.

Закладная квартира должна соответствовать следующим требованиям:

а) являться отдельной квартирой в многоквартирном доме;

б) быть оформленной в собственности заемщика;

в) соответствовать санитарно- техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов в том числе быть подключенным к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, иметь отдельный санузел;

г) соответствовать поэтажному плану, выданному органом, осуществляющим техническую инвентаризацию имущества;

д) быть свободной от обременения правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации;

е) располагаться в здании, которое не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением, а также не признано уполномоченным государством органом аварийным;

ж) располагаться в здании, которое не признается Банком ветхим, т.е. здание до 5 этажей включительно, кроме кирпичного здания с железобетонными покрытиями.

Погашение ипотечного кредита осуществляется ежемесячно равными (аннуитетными) платежей. Первые три месяца досрочное погашение не допускается, после чего гасить кредит можно без комиссии, но на сумму не менее 15000 рублей, 500 долларов США или 500 евро [ 17,С .11-12 ].

Данная схема ипотечного жилищного кредитования наглядно изображена на рисунке 2.1.. См. приложение 2

Рассмотрим этапы процесса ипотечного жилищного кредитования.

1. Подача заявления на получение кредита в Банк - передача заёмщиком всех необходимых документов для проведения андеррайтинга (анализа платёжеспособности), а также заполнение заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита. Оплата комиссии за рассмотрение заявления-анкеты о предоставлении ипотечного жилищного кредита (1200 рублей).

Кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита.

Платежеспособность определяется на основании справки с места работы о доходах и размере удержаний , а также данных в анкете.

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете ( подоходный налог , взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам и другое ). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству [18, С. 251].

Платежеспособность определяется формулой (2.1).

P = Д ч Ч К Ч t , (2.1)

где P - платежеспособность заемщика, рублей;

Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, рублей;

К - коэффициент соотношения ежемесячного платежа

к совокупному доходу (К = 0,6);

t - срок кредитования, месяцы.

P = (42 300 - 3960) Ч 0.6 Ч 300 = 6901 200 рублей

Платежеспособность поручителей определяется аналогично

Платежеспособности заемщика с той разницей, что К = 0,7 вне зависимости то величины Дч.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается по формуле (2.2).

где Sр - максимальный размер предоставляемого кредита, рублей;

После проверки заемщика по безопасности и исходя из расчётов Банк принимает решение о предоставлении определенной суммы заемщику. Выдает уведомление о решении Банка, реквизиты страховых и оценочных компаний.

2. Поиск квартиры. С момента утверждения заявки на получение ипотечного жилищного кредита банком, необходимо в течение 3 месяцев подобрать нужную квартиру. Для этого обычно заемщик обращается в агентство недвижимости. Агентство недвижимости предложит ему квартиру в соответствии с его пожеланиями, поможет оформить все сопутствующие документы при покупке квартиры на кредитные деньги

Для проведения оценки квартиры, заемщик должен собрать определенный комплект документов на выбранную квартиру. Чтобы их получить, между заемщиком (покупателем) и продавцом заключается предварительный договор (приложение 12), где прописаны обязанности обоих сторон, а также сумма аванса, которую покупатель платит продавцу в качестве способа обеспечения обязательств. А также заключается договор об оказании услуг агентства недвижимости (приложение 13). Если заемщик оформит доверенность на риэлтера, то большую часть его проблем он возьмет на себя (выбор квартиры, переговоры со всеми участниками сделки и оформление документов).

3. Оценка выбранной квартиры. Далее заемщик должен обратится в оценочную компанию для проведения независимой оценки рыночной стоимости выбранной квартиры. Есть такое выражение: «сколько людей, столько и мнений». Это высказывание особенно актуально при сделках купли-продажи, когда продавец обычно заинтересован продать дороже, а покупатель, соответственно, купить дешевле. Рыночная стоимость предмета залога необходима заемщику для определения справедливой цены за приобретаемую квартиру. Ну а банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находиться у него в залоге несколько лет. То есть для объективности и независимости суждений о стоимости объектов недвижимости и приглашают оценщиков. ОАО «УРСАБанк» рекомендуют своим заемщикам воспользоваться услугами тех оценочных организаций, которые имеют соответствующую лицензию и являются его партнёрами по ипотечной программе.

По результатам осмотра объекта оценки, анализа рыночной ситуации, физических и технических характеристик объекта залога, его местоположения и окружения специалист оценочной компании проводит расчёт рыночной стоимости. После этого все эти данные оформляются в виде отчета об оценке [17,С.14].

4. Утверждение банком выбранной квартиры. Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку банка. Служба безопасности банка вместе с его юридическим отделом изучают документы на выбранную квартиру. Выводы и заключения изложенные в отчете об оценке, могут стать решающими при решении банком вопроса о выдачи ипотечного кредита или отказа в его предоставлении.

5. Затем заемщик обращается в аккредитованную страховую компанию.

Так как недвижимость, приобретаемая за счёт кредитных средств, оформляется в залог, то вполне естественно, что банк заинтересован сохранности имущества и возврате кредита. Заемщик предлагает компании копии полного пакета документов на подобранную квартиру. Заполняет анкету.

Страховая компания проводит анализ выбранной квартиры и состояния здоровья заемщика (учитывается возраст и профессия), в некоторых случаях от заемщика требуют дополнительные справки и результаты медицинского обследования. Затем принимает решения о страхование квартиры и самого заемщика. Следует иметь в виду, что страховщик может отказаться вас страховать, например, из-за состояния здоровья. Поскольку требования страхования являются обязательным, такой отказ может повлечь за собой отказ банка от предоставления заёмщику кредита. При ипотечном жилищном кредитовании используется три вида страхования:

а) имущественное страхование. Страхование квартиры от риска повреждения или уничтожения в результате непредвиденных событий. Застрахованные риски: пожар, взрыв, залив, противоправные действия, стихийное бедствие, падение летальных аппаратов или их частей. В случае снижения стоимости или уничтожения предмета залога банку выплачивается страховое возмещение в счет погашения задолженности по кредиту, либо, по решению банка, оно может направляться на ремонт и восстановление недвижимого имущества;

б) страхование жизни и трудоспособности заемщика. Застрахованные риски: смерть, инвалидность, временная утрата трудоспособности. Страховой полис, по которому компания возместит банку неоплаченную часть кредита в случае потери работы или невозможности трудиться из-за травмы, болезни или несчастного случая;

в) титульное страхование (от риска утраты права собственности). Оно защищает от убытков, возникающих в результате признания какой-либо из сделок с объектом недвижимости недействительной, а также признания прав третьих лиц (неучтенных наследников, несовершеннолетних и т.д.) на недвижимость [13, С. 98].

Затем рассчитывается страховая премия и составляется договор страхования.

Страховая премия рассчитывается формулой (2.3).

SP = Ss Ч (К 1 Ч К 2 Ч К3), (2.3)

где SP - страховая премия, рублей;

Ss - страховая компания, рублей;

К1 - коэффициент имущественного страхования, (0,2%);

К2 - коэффициент жизни и трудоспособности заемщика, (0,2%);

К3 - коэффициент титульного страхования, (0,267%).

SP = 1533 600 Ч (0,2 Ч 0,2Ч0,267) = 16378,85 рублей -за первый год.

6. Одновременно с заключением договора страхования, оплачивается страховая премия. Дальше заключаются:

- кредитный договор (Приложение 14),

- договор ипотеки (Приложение 15).

- договор поручительства, если требуется поручитель.

Оформляется график платежей. График платежей по кредиту рассчитывается исходя из дохода заемщика, срока кредита, его размера и процента. В графике подобно расписан размер платежа, который следует перечислять банку за отчетный период, и указано, какая часть платежа идет на погашение процентов, а какая - на амортизацию основного долга. Платеж состоит из двух частей: платы за счет погашения основного долга и платы в счет погашения процентов. Проценты начисляются на остаток кредита [ 19, С. 8. Рассчитаем ежемесячный платеж по кредиту по формуле (2.4).

Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяет обеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всего кредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленными процентами.

Расчета баланса основной суммы по кредиту на любой месяц кредитного срока рассчитывается формулой (2.5).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6