бесплатно рефераты
 

Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России

редметом кредитного договора являются только деньги как в наличной, так и в безналичной форме. Кредиты могут выдаваться в рублях и в иностранной валюте.

В отличие от договора займа кредитный договор должен быть заключен только в письменной форме независимо от суммы предоставленного кредита. В соответствии со ст. 820 ГК РФ несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным. Таким образом, кредитный договор является формальной сделкой.

Объект и срок кредитного договора полностью совпадают с аналогичными элементами договора займа.

Содержание кредитного договора составляют следующие права и обязанности сторон.

Во исполнение заключенного договора банк обязан предоставить заемщику кредит в размере и на условиях, предусмотренных в договоре. Однако в двух случаях российское законодательство предоставляет банку право отказаться от выдачи кредита. В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Пунктом 3 этой же статьи установлено, что в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (ст. 814 ГК РФ) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика. Отказ от предоставления кредита следует рассматривать как расторжение кредитного договора полностью или в части (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Поскольку предметом кредитного договора являются деньги, обязательство банка носит денежный характер. При этом оно может быть выражено как в рублях, так и в иностранной валюте. Право выдавать кредиты в иностранной валюте принадлежит тем банкам, которые располагают соответствующей валютной лицензией Банка России.

Предоставление кредита является для банка одним из видов предпринимательской деятельности. Поэтому он заключает кредитный договор в расчете на получение дохода в виде процентов. По указанной причине, а также учитывая, что кредитный договор сформулирован в ГК РФ как консенсуальный, следует предположить, что одной из обязанностей заемщика должна быть обязанность по принятию согласованной с банком суммы кредита по аналогии, например, с обязанностью покупателя принять купленную вещь. Рассмотрим, как решается проблема отказа заемщика от обусловленного кредита по законодательству России и других стран.

В соответствии с п. 2 ст. 821 ГК РФ заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. То есть по общему правилу ГК РФ признает за заемщиком право отказаться от получения кредита. Исключение должно быть специально предусмотрено законодательством или договором. Отказ заемщика от использования согласованного кредита следует рассматривать как одностороннее расторжение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом договор должен считаться расторгнутым в момент получения банком уведомления заемщика (п. 2 ст. 821 ГК РФ) об отказе от кредита.

В тех случаях, когда у заемщика имеется право отказаться от согласованного кредита, у него, соответственно, отсутствует обязанность его принять. Во всех остальных случаях такая обязанность предполагается.

С момента предоставления кредита возникает обязательство заемщика вернуть банку сумму средств, равную полученной от него по кредитному договору. Надлежащее исполнение заемщиком указанной обязанности заключается в соблюдении им условий относительно срока возврата долга и способа прекращения его обязательства, определенных кредитным договором.

Обязательство по возврату кредита должно быть исполнено в срок, установленный кредитным договором. Поскольку этот договор носит предпринимательский характер, досрочный возврат кредита допускается только в случаях, когда это специально предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства (ст. 315 ГК РФ).

Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что в рамках этих отношений вторым по значимости выступает договор ипотеки, который обеспечивает возврат выданных кредитных средств.

Понятие договора ипотеки заложено в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке. Так, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека по договору - это второй вид ипотеки (наряду с ипотекой, возникающей в силу закона) и представляет собой залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.

Таким образом, правовая природа ипотеки определяется правовой природой залога. Сущность залога состоит в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения его должником получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК) [34, c. 285].

Избирая залог, в том числе, ипотеку, в качестве средства обеспечения своих интересов, кредитор руководствуется принципом «верю не лицу, а вещи». При залоге этого имущества имеет место реальный кредит, суть которого сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору в случае, если заёмщик не оправдает доверия. Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника [28].

С юридической точки зрения реальный кредит при залоге, в том числе, при ипотеке, означает установление юридической связи залогодержателя с чужим имуществом, благодаря которой залогодержатель имеет юридическую возможность извлечь из заложенного имущества его меновую ценность независимо от воли должника [43, c. 198]. Вследствие этого обеспечительная сущность состоит залога в том, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право кредитор потребовать наложения взыскания на заложенное имущество, его продажи и получить удовлетворение.

По общему принципу залоговое, в числе, ипотечное правоотношение является акцессорным, т.е. может существовать, пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства влечет и прекращение залога (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК), но прекращение залога не влечет прекращения основного обязательства (п. 2 ст. 329 ГК). Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК).

В некоторых правовых системах, в частности в гражданском законодательстве Германии и Швейцарии, имеют место конструкции абстрактных форм залога. В § 1191 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ) записано, что земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма за счет стоимости земельного участка (поземельный долг - Grundschuld). В отношении поземельного долга применяются предписания об ипотеке, в отношении процентов по поземельному долгу применяются предписания о процентах по ипотечному требованию (§ 1192 ГГУ). Право на получение денежной суммы за счет стоимости земельного участка существует само по себе, оно абстрактно и не зависит от целей его установления. Земельный долг может быть установлен даже в отношении собственника земельного участка путем оформления залогового свидетельства на самого собственника (§ 1196 ГГУ). Поэтому в литературе залоговое свидетельство, оформляющее Grundschuld, называют вещным векселем. Конструкции абстрактного залога, подобные Grundschuld, российскому праву неизвестны.

Требование, обеспечиваемое залогом, в том числе, ипотекой как его разновидностью, должно носить денежный характер. В ст. 337 ГК написано, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Объем требований, обеспечиваемых залогом, намного шире при залоге недвижимости. За счет заложенного недвижимого имущества при указанных в законе обстоятельствах залогодержатель может возместить траты на его охрану и содержание, на погашение задолженности залогодателя по сборам, налогам или коммунальным платежам, с этим имуществом связанные.

Субъекты ипотечного правоотношения - залогодатель, т.е. лицо, предоставившее в залог недвижимое имущество, и залогодержатель - лицо, принявшее в залог это имущество. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении (гл.60 ГК РФ).

Залогодателем может быть лицо, обладающее правом распоряжения недвижимым имуществом. Таким является собственник или другой титульный владелец, которому дано право передать в ипотеку имущество. При этом, в соответствии со статьей 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, на которое зарегистрированы права в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Так, в практике имеется случай признания договора об ипотеке недействительным в силу того, что он был заключен лицом, которое не зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства, то есть формально не приобрело права собственности на него. Похожим образом был признан недействительным договор об ипотеке права аренды земельного участка, заключенный ранее регистрации этого права . Имущество, которое находится в стадии приватизации также не может быть передано в ипотеку до окончания таковой .

Правовую технологию ипотеки также определяют правомочия залогодателя по отношению к заложенному имуществу. Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда имущество заложенное остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом речь идет не обязательно о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может отсутствовать временно в заложенной квартире, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение или пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), считается, что оно оставлено у залогодателя (п.3 ст.338 ГК РФ). Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника - права распоряжения заложенной вещью.

Сущность ипотеки определяется также объемом требований, которые она обеспечивает. Такие требования определены в ст. 3 Закона об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).

Как уже ранее указано, в правовую конструкцию ипотеки входит не только понятие залога, но и понятие недвижимого имущества. Конкретизация перечня такого имущества производится в ст. 5 Закона об ипотеке. Так, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, не подлежащих ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (объекты недвижимости в жилищной сфере);

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся» (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке).

Правила Закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).

Если другое не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как одно целое (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).

Часть имущества, раздел которого просто невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным.

Не допускается ипотека:

- имущества, изъятого из оборота;

- имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

- имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке).

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Договор об ипотеке заключается по порядку с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).

Так, подводя итоги рассмотрению вопросов понятия и правовой природы договора ипотеки, можно сделать выводы.

Понятие договора ипотеки не составляет особых проблем в правоприменительной практике в связи с тем, что это понятие закреплено в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке. Договор об ипотеке опосредует реализацию правовой конструкции договорной ипотеки и представляет собой соглашение сторон, из которого порождается ипотечное обязательство. Правовая природа же ипотеки определяется тем, что ипотека - есть, прежде всего, залог, особенностью которого является его предмет - недвижимое имущество. Правовая природа ипотеки вытекает из правовой природы залоговых отношений, которые характеризуются установлением обременения на предмет залога в пользу кредитора, имеющего преимущественное право удовлетворения требований, обеспеченных залогом перед другими кредиторами, за счет стоимости заложенного имущества. Особенностью правовой природы ипотеки как вида залога является установление правомочий залогодателя по владению и пользованию заложенным имуществом, то есть ипотека является особым видом залога - с оставлением заложенного имущества у залогодателя.

Особенностью правовой конструкции ипотеки также является сопровождение иных правоотношений, которые обеспечиваются ипотекой. Эта особенность присуща ипотеке в силу ее назначения как способа обеспечения исполнения обязательств.

Форма договора ипотеки в настоящее время имеет только одну существенную особенность, - договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Ранее договор подлежал также и нотариальному удостоверению, однако, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5] требование о нотариальном удостоверении договора было отменено.

Требование государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения установлено ГК РФ в качестве обязательного. Порядок государственной регистрации устанавливается Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятым 21 июля 1997 г.

Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество. В настоящее время предметом договора ипотеки может быть объект незавершенного строительства. При этом для залога такого объекта залогодатель должен сначала зарегистрировать права на такой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом при ипотеке объектов незавершенного строительства, ипотека будет также сохранять силу - только ее предметом уже будет являться здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. К такому выводу пришел Высший арбитражный суд РФ в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 [27]. Причем, как указал ВАС РФ, в этом случае не нужно вносить изменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предмета ипотеки и его оценки, а значит, не нужно и регистрировать эти изменения (п. 1 приложения к письму ВАС РФ № 90).

В письме ВАС РФ высказался и по поводу договоров ипотеки, предметом которых является лишь часть недвижимого имущества: такая сделка возможна только при соблюдении определенных условий. Так, предметом ипотеки может быть отдельная часть недвижимого имущества (например, помещение, часть здания) только после регистрации прав на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества. А имущество, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть заложено по договору ипотеки (п. 2 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Следует отметить, что Президиум ВАС РФ в своем Письме № 90 указал на возможность ипотеки доли в недвижимости. Так, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка) (п. 3 Письма № 90).

Определенные вопросы возникают при разрешении вопроса о следовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельный участок, занятый ею. Так, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Так судебная практика исходит из того, что залог здания или сооружения недействителен без одновременного залога находящегося на праве собственности или аренды земельного участка [21, 22].

Настоящая норма хоть и отражает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, однако носит диспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.

Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.

В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Не считаясь с мнение некоторых юристов о ничтожности данных сделок [45, c. 14], по правилам ст. 168 ГК РФ, они имеют место.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.