Ипотечное жилищное кредитование в России

аким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.

В свою очередь, Агентство для обеспечения сбалансированности господдержки ипотеки на федеральном и региональных уровнях, а также с учетом уже ранее выделенных средств из федерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проекту федерального бюджета на 2007 год.

При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны. http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm

3.2 Опыт регионов Российской Федерации по активизации жилищного строительства на примере г. Санкт-Петербурга

Закон Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» определяет принципы и формы реализации конституционного права жителей Санкт-Петербурга на жилище в условиях жилищной реформы, конкретизирует установленные федеральным законодательством общие начала правового регулирования жилищных отношений при развитии различных форм собственности и видов недвижимости в жилищной сфере, а также обеспечивает защиту прав граждан в жилищной сфере Санкт-Петербурга Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 173-179.

.

Целями жилищной политики Санкт-Петербурга являются:

ь дальнейшее развитие различных форм улучшения жилищных условий жителей Санкт-Петербурга путем установления государственных гарантий предоставления, бесплатно или за доступную плату, малоимущим семьям жилья из государственного жилищного фонда;

ь создание системы государственной поддержки различных субъектов жилищных отношений, обеспечивающей реальную возможность приобретения жилья в собственность либо получения его на льготных условиях;

ь упорядочение существующей системы льгот на получение жилья социального использования;

ь обеспечение эффективной защиты прав собственников жилья, а также прав всех жителей Санкт-Петербурга на проживание в жилище, отвечающим требованиям действующих стандартов качества найма.

В Санкт-Петербурге обеспечиваются права граждан на жилище путем:

ь предоставления гражданам жилых помещений жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга;

ь оказания различных форм содействия Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;

ь обеспечения условий для осуществления прав граждан на жилище иными способами.

Таблица 1. Основания постановки граждан на учет по предоставлению жилой площади

Обязательные условия для принятия на учет граждан в качестве
нуждающихся в жилых помещениях	Нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий
1. проживание в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет 2. имущественная обеспеченность: ь доход на каждого члена семьи не должен превышать двукратный прожиточный минимум; ь стоимость налогооблагаемого имущества (недвижимость, земельные участки, транспортные средства) не должна превышать десятикратной стоимости 1 кв. м площади жилья в Санкт-Петербурге. 3. Жилищная обеспеченность не должна превышать 9 кв. м общей площади на одного человека для отдельных квартир, и 15 кв. м для коммунальных квартир	1. проживание в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет 2. Жилищная обеспеченность не должна превышать 10 кв. м общей площади на одного человека для отдельных квартир. Граждане, проживающие в коммунальных квартирах, принимаются на учет независимо от площади 3. При принятии граждан на учет нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий доход не учитывается

Основными направлениями Концепции являются:

ь расселение жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

ь улучшение жилищных условий граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилищных помещениях и учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий;

ь повышение эффективности реализации целевых программ Санкт-Петербурга по содействию Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;

ь расселение коммунальных квартир;

ь решение жилищных проблем граждан, проживающих в общежитиях;

ь развитие застроенных территорий.

В соответствии с Концепцией Жилищным комитетом было подготовлено шесть законопроектов, некоторые из которых уже вступили в силу.

В рамках реализации жилищной политики города в Санкт-Петербурге действуют следующие целевые программы:

«Молодежи - доступное жилье»;

«Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2011 гг.»;

«Жилье - работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения»;

«Санкт-Петербургские жилищные сертификаты»;

«Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»;

«Создание специальных жилых домов для одиноких граждан пожилого возраста в Санкт-Петербурге».

Основными задачами этих программ являются:

ь обеспечение социальной защищенности граждан путем создания резервных фондов жилых помещений для выселения по решению суда неплатежеспособных заемщиков, а также создание благоприятных условий для работы и взаимодействия банков и других участников жилищного ипотечного рынка;

ь регламентация деятельности органов опеки и попечительства по принятию решения о согласии на передачу жилья в ипотеку;

ь обеспечение взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами при предоставлении жилищных ипотечных кредитов и др.

3.2.1 Целевая программа «Молодежи - доступное жилье»

Целевая программ Санкт-Петербурга «Молодежи - доступное жилье» принята в целях ускорения обеспечения доступным жильем молодежи Санкт-Петербурга, состоящей на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В 2005 г. было увеличено финансирование Программы, как за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, так и внебюджетных средств посредством внедрения ссудонакопительной системы финансирования. Участие молодых граждан в ссудонакопительной системе финансирования позволяет накопить средства на первоначальный взнос (30% от стоимости жилья) и дает приоритет на участие в Программе Жилищный кредит (ипотека): Учеб.-практ. пособие / Под. ред. Ю.Ф. Симионова. - изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: ИКЦ «Март», 2005. - с. 105.

Виды государственного содействия Санкт-Петербурга в рамках программы:

ь либо предоставление социальной выплаты (субсидии) для приобретения жилья на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в размере 25% от стоимости жилья и дополнительно по 5% на каждого имеющегося в семье ребенка;

ь либо приобретение жилья у оператора Программы на условиях беспроцентной рассрочки сроком до 10 лет (первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости жилья, который также можно накопить в рамках Программы; 70% от стоимости жилья в беспроцентную рассрочку сроком до 10 лет);

ь в случае рождения (усыновления) ребенка после приобретения молодой семьей жилья в рамках программы и наличия остатка подлежащего оплате за жилое помещение или наличия задолженности по кредитному договору (приобретение жилья с использованием ипотеки) молодой семье будет предоставлена дополнительная субсидия в размере 5% от стоимости жилья;

ь субвенции или бюджетные инвестиции за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в уставной капитал оператора Программы.

Необходимо учесть, что для участия в Программе молодой семьи состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий должен хотя бы один из супругов. Однако в таком случае в отношении супруга, не состоящего на указанном учете нуждающихся, льготы, предусмотренные Программой, не предоставляются (стоимость квадратного метра приобретаемого жилья определяется исходя из текущего состояния рынка жилья, уменьшается срок рассрочки оплаты жилья, которая, в свою очередь, предоставляется не на беспроцентной основе).

Участники программы могут использовать средства социальных выплат (субсидий) при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости, а начиная с 2008 г. и на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга (долевое участие в строительстве). При этом при приобретении жилья на первичном рынке готовность дома должна быть не менее 70%, а приобрести жилье будет возможно только непосредственно у застройщика (инвестора).

В случае если площадь приобретаемого жилого помещения превышает социальную норму жилья, граждане оплачивают разницу в площади, исходя из действующих городских нормативов и стоимостных характеристик на рынке жилья.

Таблица 2. Социальная норма площади жилья для семей разной численности и предельный размер безвозмездной субсидии

Численность семьи (человек)	Социальная норма площади жилья (кв. метро общей жилья)
1	33
2	42
3 и более	18*n

Размер расчета социальной выплаты и дополнительной социальной выплаты осуществляется по формуле:

где С - размер социальной выплаты или дополнительной социальной выплаты; Ст - стоимость 1 кв. м жилого помещения, исходя из которого рассчитывается размер социальной выплаты и дополнительной социальной выплаты; Рп - размере общей площади жилого помещения в пределах норм общей площади жилого помещения, установленных Программой; Кп - количество процентов от стоимости жилого помещения, установленное Программой, для предоставления участникам Программы социальной выплаты или дополнительной социальной выплаты; Ост - остаток стоимости жилого помещения, подлежащий оплате участником Программ при его приобретении у оператора Программы, другого юридического лица при участии в долевом строительстве, либо размер основного долга по обязательствам участника Программы перед кредитором по кредитному договору, предоставленному на приобретение жилого помещения, частичная оплата которого производилась в том числе за счет средств социальной выплаты.

После сдачи отреконструированного (построенного) или приобретенного жилья в эксплуатацию участники Программы проживают в квартире как пользователи, а по завершении всех оставшихся выплат получают жилье в собственность.

По статистическим данным Комитета по молодежной политике и взаимодействию с общественными организациями Администрации Санкт-Петербурга, более 80 процентов молодых граждан не имеют собственного жилья. Как показывают результаты социологических опросов, среди причин, по которым молодые семьи не желают заводить детей, на первом месте стоит отсутствие перспектив на приобретение жилья. Почти 50 процентов браков молодых граждан распадаются, средняя продолжительность таких браков - 3,1 года. Жилищные проблемы оказывают негативное воздействие и на другие аспекты социального состояния молодежной среды, в том числе на здоровье, образование, организацию досуга.

Учитывая, что из общего количества семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, 10 процентов составляет молодежь, а всего количество семей в Санкт-Петербурге, состоящих на указанном учете, составляет более 300 тысяч, количество нуждающихся в улучшении жилищных условий молодых семей ориентировочно составляет 30 тысяч семей, в том числе 52 процента из них (15,6 тысячи) готовы решать свои жилищные проблемы на основе рыночных отношений, но при частичном содействии государства.

Настоящая Программа призвана создать финансово-правовой механизм, обеспечивающий строительство (реконструкцию), а также приобретение доступного жилья для молодежи с минимальным привлечением средств бюджета Санкт-Петербурга (в виде освобождения от перечислений на развитие инфраструктуры Санкт-Петербурга на период реализации Программы), и обеспечить жильем к концу реализации Программы около 1500 молодых семей.

3.2.2 Целевая программа «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2011 гг.»

Очередникам, которые прошли квалифицированный отбор банка, может быть оказана финансовая поддержка за счет средств городского бюджета при приобретении ими жилья в кредит в виде жилищных субсидий (до 30% от стоимости квартиры) Никитин А.В. Система ипотечного жилищного кредитования в России/ А.В. Никитин // Жилищ. право. - 2002. - № 1. - С. 28-66.

.

Размер социальной выплаты в рамках программы определяется Жилищным комитетом исходя из:

1. количества членов семьи участника программы;

2. размера общей площади жилого помещения, в пределах которого оказывается государственное содействие в рамках программы, - 20 кв. м. на одного члена семьи участника Программы;

3. расчетной стоимости жилого помещения, определяемой в процентном соотношении в зависимости от количества членов семьи участника Программы:

ь для одиноких граждан 70% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;

ь для семьи состоящей из двух человек, - 60% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;

ь для семьи состоящей из трех человек, - 50% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;

ь для семьи состоящей из четырех человек и более, - 40% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;

4. размере коэффициента риска, выраженного в процентах, в зависимости от срока нахождения семьи участника Программы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Размер социальной выплаты осуществляется по формуле:

где РС - размер социальной выплаты; Кч - количество членов семьи участника Программы; Рпл - размер общей площади жилого помещения, в пределах которого оказывается государственное содействие в рамках Программы; Рст - расчетная стоимость жилого помещения, определяемая в процентом отношении в зависимости от количества членов семьи участника Программы; Кр - коэффициент риска, определяемый в зависимости от срока нахождения семьи участника Программы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Таблица 3. Размер коэффициента риска

	Срок нахождения на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий
Размер коэффициента риска	До 5 лет	5-10 лет	10-15 лет	15 лет и более
	30%	35%	40%	45%

Размер социальной выплаты определяется на дату принятия Жилищным комитетом решения о предоставлении заявителю социальной выплаты, при этом он не может превышать 30% от стоимости приобретаемого жилого помещения и перерасчету не подлежит.

Первоочередное право на участие в программе имеют участники программы, являющиеся нанимателями и (или) собственниками комнат в коммунальной квартире. Но для этого они должны соответствовать одному из двух параметров. Либо с использованием средств долгосрочного ипотечного жилищного кредита участники программы приобретают комнаты у своих соседей, в результате чего коммунальная квартира становится отдельной. Либо они являются также и участниками другой целевой программы - по расселению коммунальных квартир в Петербурге.

Во втором случае выбор вариантов для переезда из коммуналки в отдельную квартиру гораздо шире.

Преимуществами данной Программы является то, что кредитование осуществляется в рублях, что исключает валютные риски. Самая низкая процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам в Петербурге. Наибольший срок кредитования - до 30 лет. Удобство погашения кредита через сеть банков-участников - можно выбрать оптимальный вариант по режиму работы, местонахождению банка и стоимости обслуживания. Гарантия надежности - агентство работает по единой общефедеральной программе ипотечного кредитования.

Есть и другие преимущества. В частности, самые либеральные требования к возрасту заемщика. Кроме того, можно получить кредит в среднем на 20% больше, чем по иным программам, так как при расчете суммы кредита учитывается до 50% от дохода заемщиков, независимо от количества детей в семье. Нет ограничений по профессии, образованию, специальности заемщиков.

Требования к жилому помещению: любая пригодная к проживанию квартира в неаварийном состоянии, независимо от типа дома, материала перекрытий, года постройки.

Заключение

Как показал предпринятый в данной работе анализ, ипотека является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

До начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования.

Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.

В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, и как говорилось ранее препятствий в его развитии в настоящее время предостаточно. Однако эксперты отмечают, что у кризисной ипотеки есть и положительные особенности. Основной плюс - это уникальность момента. Ведь цены на недвижимость существенно снизились по сравнению с прошлым годом. На рынке - избыток предложений, и при этом есть вполне реальные возможности приобрести квартиру по ипотеке.

Рынок недвижимости развивается циклично, а следовательно, рано или поздно рост цен на недвижимость возобновится, как возобновится и снижение ставок по ипотеке. Купленную сегодня дешевую квартиру можно будет продать существенно дороже, а ипотеку рефинансировать.

Все-таки кризис будет длиться не вечно и ипотечное жилищное кредитование в результате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ готово будет войти в новую фазу - фазу интенсивного развития. Основная задача государства - максимально способствовать этому процессу.

Существующая государственная система жилищного обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:

предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;

предоставление жилья из государственных или муниципальных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;

стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так называемого сектора «арендного жилья»;

предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств;

покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;

стимулирование создания товариществ собственников жилья.

Новая система будет направлена на сглаживание диспропорций платежеспособного спроса различных слоев общества, т. к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность в обществе.

Мы полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях

Список использованной литературы

Конституция Российской Федерации. - СПб (с изм. от 9.01.96, 10.02.96 и 9.06.01). - Гарболово: Издательский дом А. Громова, 2003. - 48 с.

Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. №1 (часть 1), ст. 14.

Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №29, ст. 3400; 2002, №7, ст. 629; «Российская газета», №24, 10.02.2004.

Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. №18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. №29.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 28 июля 1997 г., №30, ст. 3594.

Федеральный закон от 17 ноября 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. №46 (ч. 2). Ст. 4448.

Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. №1010 // Российская газета от 04.09.96 г. №168.

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 (ред. от 8.05.02) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ от 17 января 2000 г. №3. ст. 278.

Государственная целевая программа «Жилище», одобренная Постановлением Совета министров правительства Российской Федерации от 20.06.1993 г. №595.

Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением правительства Российский Федерации от 11.01.2000. №28.

Архипов 3. Доступному жилью - доступную ипотеку: [Беседа с ген. дир. агентства по ипотечному жилищному кредитованию А. Семенякой / Вел В. Архипов] // Строит. газ. - 2006. - №7 (от 17.02 2006). - С. 1-3

Ашрапов М.М. О системе кредитования жилищного строительства / М.М. Ашрапов // Жил. стр.-во. - 2004. - №1. - С. 2-4.

Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. - 2005. - №1. - С. 62-67.

Гурвич В. У ипотеки есть шанс // Российская Бизнес-газета» №701 (17) от 12 мая 2009 г.

Жилищный кредит (ипотека): Учеб.-практ. пособие / Под. ред. Ю.Ф. Симионова. - изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: ИКЦ «Март», 2005. - 240 с. - (Безупречные документы).

Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. - М.: ИВЦ «Маркетинг», 2001. - 273 с.

Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 173-179.

Ипотека: Вопросы правового регулирования. - М.: Ось-89, 2005. - 64 с.

Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / О.С. Южаков, К.В. Афонина, А.В. Урьева. - М.: Изд-во Эсмо, 2004. - 128 с.

Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П. Логинов // ЭКО. - №9. - С. 115-133.

Никитин А.В. Система ипотечного жилищного кредитования в России/ А.В. Никитин // Жилищ. право. - 2002. - №1. - С. 28-66.

Никитин В. Развитие ипотеки в России / В. Никитин // ЖКХ. - 2004. - №12. - С. 19-23.

Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. - М.: Инфра-М, 2007. - 576 с.

Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: Питер, 2009. - 304 с.

Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка.-СПб: Питер, 2001. с. 7-9

http:// 123credit.ru/cnid/14/ipotechnaia-programma/TabID/68/Default.aspx

http://www.irn.ru

Страницы: 1, 2, 3