Ипотечное кредитование

p align="left">Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Система ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

Глава 3. Ипотека и перспективы ее развития в России

3.1 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Обозначить точные сроки некоторых этапов достаточно сложно, поскольку зависят они от самого заемщика или от сторонних организаций, поэтому в Таблице 1 (Приложение 1) приведены средние сроки прохождения основных операций по предоставлению кредита.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита. На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. - М.: Финансы и статистика, 2005. с. 377-380

3.2 Ипотечные программы в коммерческих банках

Сегодня в России большое количество коммерческих банков занимаются ипотечным кредитованием. Рассмотрим подробнее ипотечные программы на примере Сбербанка и НБД-Банка.

Жилищные кредиты Сбербанка

КРЕДИТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости;

КРЕДИТ “ИПОТЕЧНЫЙ +” - кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

Объектом недвижимости являются расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.

ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ

Получить кредит могут платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

Обязательным условием является погашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет.

Получить кредит можно:

В филиале Сбербанка России:

по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков,

по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) - работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося Объекта недвижимости;

по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости.

Кредит “Ипотечный +” предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России только по месту нахождения приобретаемого/ строящегося Объекта недвижимости. Срок кредитования до 20 лет. Валюта кредитования рубли, доллары США, евро.

Процентные ставки.

По Кредиту на недвижимость:

По кредитам в рублях:

на срок до 5 лет включительно - 13% годовых

на срок свыше 5 лет до 10 лет включительно - 14% годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 15% годовых

в долларах США, евро:

на срок до 5 лет включительно - 13,5% годовых

на срок свыше5 лет до 10 лет включительно - 14,5% годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 15,5% годовых.

По Ипотечному кредиту:

По кредитам в рублях:

на срок до 5 лет включительно - 12%*, 13%** годовых

на срок свыше 5 лет до 10 лет включительно - 12,5%*, 14%** годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 13%*, 15%** годовых

в долларах США, евро:

на срок до 5 лет включительно - 12,5%*, 13,5%** годовых

на срок свыше 5 лет до 10 лет включительно - 13%*, 14,5%** годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 13,5%*, 15,5%** годовых.

По кредиту “Ипотечный +”:

По кредитам в рублях:

на срок до 5 лет включительно - 11,8%*, 12,8%** годовых

на срок свыше 5 лет до 10 лет включительно - 12,3%*, 13,8%**годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 12,8%*, 14,8%** годовых

в долларах США, евро:

на срок до 5 лет включительно - 12,3%*, 13,3%** годовых

на срок свыше5 лет до 10 лет включительно - 12,8%*, 14,3%** годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 13,3%*, 15,3%** годовых.

* после предоставления Банку надлежаще оформленного документа, подтверждающего государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу Банка

** до предоставления Банку надлежаще оформленного документа, подтверждающего государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу Банка

Сумма кредита

Максимальный размер кредита для каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие Дополнительные виды доходов:

доходы, получаемые им по другим местам работы;

доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;

доходы супруги(а) Заемщика;

сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет - для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ

По Кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого Объекта недвижимости.

По Ипотечному кредиту:

залог кредитуемого Объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора) ;

другое обеспечение (при необходимости).

На период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

По Ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объект недвижимости.

По кредиту “Ипотечный +”:

залог кредитуемого Объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);

на период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости - залог имущественных прав на возводимый Объект недвижимости.

Дополнительные требования к обеспечению

В качестве дополнительного обеспечения по Жилищным кредитам оформляется:

поручительство супруги(а) Заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);

залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.

По Ипотечному кредиту и кредиту “Ипотечный+” в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Документы для получения кредита

Для получения кредита Заемщик/Созаемщики предоставляют в Банк:

стандартный пакет документов;

документы по кредитуемому Объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования.

Заемщик/Созаемщики могут предоставить в Банк документы по кредитуемому Объекту недвижимости в течение 3 месяцев с даты регистрации банком Заявления-анкеты. В этом случае Банк рассчитает максимально возможный размер кредита исходя из платежеспособности Заемщика/Созаемщиков при условии, что впоследствии (после предоставления указанных выше документов) сумма кредита может быть скорректирована с учетом стоимости Объекта недвижимости (работ по его реконструкции, ремонту, отделке).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5