бесплатно рефераты
 

Іпотечне кредитування

p align="left">Іпотечпий кредит -- це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестицшних заходів. Особливістю іпотечного кредиту е те, що заставою для його надання може виступати та нерухом!сть, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомють і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її кушвлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерцшш банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у влас-ності об'екти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об'екти іпотеки на користь позичальника.

Як предмет іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що е власшстю позичальника і не є об'ектом застави за іншою угодою.

Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Кредиторами з іпотеки м.б. іпотечні банки, а також комерційні банки. Позичальниками м.б. юридичні та фізичні особи, які мають у власності об”єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об”єкти іпотеки на користь позичальника..

Ознаки іпотечного кредитування:

- середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;

- тривалий строк кредитування (від 15 до 3- р.)

- більший ризик, адже можливі зміни економічних умов, відсотків, стану здоров”я позичальника тощо.

- При видачі кредиту під заставу нерухомості більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан та вартість його майна - об”єкта кредитування;

- Під час прийняття рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

1.2.Види і типи іпотечних кредитів

Зараз в Україні використовується три види іпотечних кредитів:

1. Іпотечні кредити, які видаються банками для будівництва або інвестування в будівництво.

2. Іпотечні кредити, які надаються банками під забезпечення готової нерухомості

3. Іпотечні кредити, які надаються для придбання готової нерухомості.

Всі іпотечні кредити в залежності від того яким чином погашається основний борг і сплачуються відсотки, базуються на 2-х типах:

- іпотечні кредити з першочерговою виплатою відсотків і одноразовим погашенням основної суми кредиту;

- іпотечні кредити з постепенним погашенням боргу за рахунок періодичних виплат.

На основі цих двох типів може існувати багато різновидностей іпотечних кредитів:

1. з рівномірними виплатами - пилачується періодино рівна сума на протязі всього терміну кредиту, при цьому одна частина, поступово зменшується, направляється на виплату відсотків, інша- поступово збільшується, зараховується як повернення основної суми кредиту.

2. з лінійним погашенням кредиту- ( виплачуэться періодично рівними частинами, а виплати по відсоткам поступово знижуютьсязі зниженнямсуми основного боргу);

3. зі зростаючою сумою виплат в рахунок погашення основної суми кредиту (виплати збільшуються з часом, тобто фактично суми, що не виплачені в перші роки, прикріплються до наступних платежів.

4. з періодично поновлюючою сумою кредиту (рол-оверна(перекатівающая) іпотека - з першочерговою виплатою відсотків ( або з частковим погашенням основної суми боргу), поновлюючі на суму, що залишилася за виходом певного періоду.

В тей же час чим більше таких різновидностей, тим більше можливість ризику для кредитора.

1.3 Стадії банківського кредитування під заставу нерухомості:

1)Розробка основних- напрямкчв роботи банку з іпотечного кредитування на перспективу, що включае в себе:

а) оцінку макроекономічної ситуації в країні в цілому, а також у регіоні роботи потенційних позичальників зокрема;

б) розробку внутрішньо банківських нормативних докуменпв з іпотечного кредитування;.,

в) визначення лімітів на кредитування (для акщонер'ш, для нових та старих клієнтв,.для певного виду кредиту тощо);

г)підготовку персоналу банка для роботи з іпотечними позичками;

д)формування стратегії управління кредитними ризиками при кредитуванні під заставу нерухомості.

2) Обгрунтування банківського іпотечного кредиту.

а)розгляд заявки на одержання іпотечного кредиту позичальником;

б)оцінка застави;

в)вивчення кредитоспроможності кліента та оцінку ризиків щсдо позички;

г)підготовка та укладання кредитної угоди.

3)Контроль за цільовим використанням кредиту та його своєчасним погашениям . Ця стадія включає:

а) перевірку цільового використання позички

б) перевірку стану збереження застави;

г) перевірку виконання умов кредитної угоди та ін.

1.4 Етапи організації іпотечного кредитування

1розгляд заявки на отримання іпотечного кредиту.

Для одержання кредиту позичальник звертаеться до банку з обгрунтованим клопотанням, до якого надаються певні документи. У клопотанні, як правило йдеться про: суму кредиту, строк користування ним, сутність, та економічний ефект від інвестиційного заходу, що буде прокредитований, та ін. До клопотання додаються і копії документів, перелік яких залежить від конкретного об'екту кредиту вання.

Оцінюючи заявку на одержання іпотечних позичок, кредитори повинні враховувати такі моменти.

1. Співвідношення суми запланованого позичалъпиком плате-жу та ціни покупки заставного майна. Чим вище вщношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікав-лений у дотриманні всіх умов договору, оскільки мае менше майна у власності Якщо застава до і більше відсотків від ціни покупки, то особливого значения набуває страхування застави. Тоді кредитор повинен особливо приділяти увагу оцінці характе-ру та відповідальності позичальника.

2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник у подалыиому буде здійснювати в банку інші операції (вносити кошти на депозит тощо).

3. Стабілъність залишківв на депозитних рахунках -- основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видаютъся банком.

4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщенъ) передбачає, що кредитний інспектор банку повинен уважно проанаігзувати такі аспекти кредитної заяви:

а) розмір та стабільшсть доходу к;пєнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашения;

б) розмір заощаджень клиєнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшуе розмір заощаджень, то клієнт мае меншу суму ліквідних активів;

в) відношення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігаеться, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у разі невиплати боргу;

г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);

д) динамика відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під за-ставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.

2.оцінка банком кредитоспроможності позичальника.

- ознайомлення з його кредитною історією;

- вивчення ділової репутації;

- оцінка фінансового стану заявника;

- оцінка поданого бізнес-плану чи проекту;

- грошова оцінка запропонованого під заставу нерухомого майна.

3. узгодження суми кредиту з вартістю засатви.(оцінка нерухомого майна)

4. визначення терміну та порядку його надання;

- визначення кредитної ставки та порядку її зміни;

- визначення порядку сплати %, пені та штрафів і повернення суми основного боргу;

5.узгодження порядку супроводження кредиту, який полягає в контролі банку за:

- своєчасним і повним розрахунком позички;

- фінансовим станом позичальника ( стан руху коштів Д-К)

- цільове використання кредиту;

- збереження предмету застави.

6. укладання кредитної і іпотеченої угоди.

7. оформлення заставної

Фінансовий стан підприємства визначається за допомогою таких коефіцієнтів;

-абсолютної ліквідності Х1; поточної ліквідностіХ2; покриття балансу Х3; співвідношення між високоліквідними і низьколіквідними активами Х4; забезпечення власними джерелами коштів Х5; співвідношення між власними та запозиченими коштами Х6.

1.5 Договір про ІК

Сучасний кредитний договір містить такі розділи:

Загальні положения.

Права та обов'язки позичальника. Права та обов'язки банку.

Відповідальшсть сторін.

Порядок вирішення суперечок. !

Термін дії договору.

Юридичні адреси сторін.

Кредитодавець до укладання договору має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація оприлюднюється у письмові й формі . Умови договору про ІК розробляє кредитодавець. У договору про ІК зазначається:

- вартість основного зобов”язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляції;

- право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором;

- право кредитодавця відчуджувати основне зобов”язання або право отримання платежів за договором;

- інфляційне застереження;

умови страхування фінансових ризиків.

Графіки видачі та погашення кредиту - один з основних елементів кредитноі документації'. У разі кредитування капітальних вкладень в будівиицтво нових об'єктів ці графіки мають іалузеві особливості, пов'язані із значними термінами будівництва, нерівномірністю витрачання засобів, необхідністю освоення потужностей протягом періоду освоення.

3 цієї точки зору часовий проміжок, в якому використовуеться кре-дит, можна розбити на 3 інтервали: будівництво за проектом; освоення потужностей та погашення кредиту.

1.6. Правові і економічні передумови розвитку іпотеки.

Економічні передумови запровадження іпотечного кредитування - це:

o стабільність і паритет цін;

o стабільність обмінного курсу національної валюти

o помірна вартість позичкового капіталу

o загальне економічне зростання.

Конкретні правові передумови:

- правові гарантії приватної власності на нерухоме майно

- правова єдність земельної ділянки та розміщених на них будівель, споруд і багаторічних насаджень

- правова безпека іпотеки

- правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.

Ефективна система реєстрації нерухомості має включати: кадастр; опис всіх прав на нерухомість особливо прав власності та обтяжень( у багатьох країнах відповідна інформація вноситься до поземельних книг).

Інституційні передумови:

- становлення спеціалізованих іпотечних банків;

- наявність широкої мережі кадастрових сліжб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно;

- розвиток сфер натріальних послуг, оціночної та страхової діяльності.

- Наявність ринків нерухомості та біржового ринку цінних паперів.

Тема 3 : Первинний і вторинний іпотечний ринок

1. Характеристика первинного та вторинного іпотечного ринку

Основою функціонування іпотечного ринку є система органі-зованих на певних принципах та правових нормах економічних відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю

Учасники іпотечних відносин:

Учасниками системи іпотечного кредитування є заставодавець (іпотекодавець), заставодержатель(іпотекодержатель), продавець житла, державні органи, страхові компанії, оцінювачі та поручителі. ( детальніше у темі «Суб'єкти»).

позичальник, що отримує кредит;

кредитор (банк чи небанківська фінансова установа), що надає позичальнику кредит під заставу нерухомості;

посередник -- спеціалізована установа, що забезпечує залучення вільного капіталу для його подальшого реінвестування в іпотечні кредити;

інвестори (в основному інституційні), які купують цінні папери, випущені на основі іпотечних кредитів.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за застав-ною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичаль-ник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був по-ширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні.

Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості да-вало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які мог-ли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як на активних, так і на пасивних операціях.

З виходом банків на фінансовий ринок ви-ник вторинний іпотечний ринок. Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посе-редниками та інвесторами (а також всередині цих груп), що вини-кають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сер-тифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор - заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвесторові, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий.

2. Механізми однорівневої та дворівневої моделей вторинного

іпотечного ринку:

Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позича-льника і банку, а його інструментом є заставна.

Заставна оформлюється при наданні кредитною установою іпо-течного кредиту, якщо її випуск передбачено іпотечним догово-ром.

«Заставна - це юридичний документ, що свідчить про заставу боржником належного йому нерухомого майна (землі, будівель, споруд). Заставна видається кредитору (особі, яка дала гроші в борг) і перебуває в нього до завершення розрахунків з боржником. У разі невчасної сплати боргу кредитор має право продати заставлене майно чи стати його власником. Заставну укладають у нотаріальній конторі і реєструють у кадастровій книзі».

Вимоги до форми та змісту заставної визначаються у законода-вчих і нормативних актах, які регулюють питання іпотечного кре-дитування та використання цінних паперів. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної фор-ми. Крім назви та формулювання про зобов'язання боржника перед іпотекодержателем, заставна містить: реквізити іпотекодав-ця, елементи іпотечного договору, предмет іпотеки, реєстраційний номер, дату, місце реєстрації, підписи.

Вид заставної залежить від умов іпотечного кредиту та виду іпотеки, яка виступає забезпеченням цього кредиту.

Власник заставної має право до закінчення строку виконання іпо-текодавцем зобов'язання за кредитом здійснювати операції зі своїми заставними шляхом залучення грошових коштів інших осіб, по-перше, через продаж заставної, по-друге, через передачу заставної у заставу, тобто використовувати з метою рефінансування, забезпечу-ючи тим самим виконання зобов'язань перед іншими кредиторами.

Перехід власності на заставну здійснюється шляхом індосамен-ту (передаточного напису). Особа, якій передана заставна, стає но-вим власником боргу і гарантуючих його зобов'язань. Така пере-дача повинна бути зареєстрована. Після повної виплати боргу за-кладна анулюється, тобто позичальнику повертаються всі права на нерухомість.

Первинний іпотечний ринок передбачає продаж заставної або передачу її у заставу. Крім цього, заставні можуть використовува-тися іпотечним кредитором як забезпечення емісії іпотечних облі-гацій або продажу пулу заставних при рефінансуванні. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюєть-ся вторинний іпотечний ринок. Інструментами цього ринку є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.

Зміст вторинного іпотечного ринку становить ланцюжок: по-зичальник - банк- інвестор, це - однорівнева модель вторинного іпотечного ринку, або: позичальник - банк - посередник - інвес-тор - дворівнева модель вторинного іпотечного ринку.

2.1.Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного

ринку

При однорівневій моделі банк на першому етапі на-дає позичальникові іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками форму-ються пули заставних.

На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотеч-ні облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені термі-ни - 3, 5 та 10 років. Величина пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нові позики, старі погашаються). Проте за законом банки зобов'язані постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим пла-тежем, а відсоткові платежі - щорічно.

Група заставних, які мають однорідні риси: термін, строковість, відсоткова ставка, покупців іпотечних облігацій, які, у разі банкрутства банку, мають першочергове право на його іпотечні активи.

Банки-емітенти продають іпотечні облігації крупним інвесто-рам: страховим компаніям, пенсійним фондам, іншим інвестицій-ним фондам тощо.

Ця модель використовується в багатьох європейських країнах.

Інструментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є іпотечні сертифікати та іпотечні облігації. ( Окремо буде розглянута тема по іпот ЦП)

У світовій практиці застосовуються різні іпотечні облігації, які різняться за типами активів, якими вони забезпечені, гарантіями тощо. Як і по заставних, вимоги до форми та змісту іпотечних облі-гацій не уніфіковані для різних країн. Вони визначаються у законо-давчих і нормативних актах, які регулюють правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обліку іпотечних цінних паперів.

При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає за-ставні на своєму балансі, тобто ризики за іпотечними кредитами залишаються у банку.

Страницы: 1, 2, 3, 4


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.