Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльност

p align="left">Зростання обсягів портфелів іпотечних кредитів - це, з одного боку, позитивне явище, але з другого боку ми спостерігаємо зростання портфелів нестандартних, неоднорідних, що в перспективі може бути перешкодою для запуску циклу іпотечного рефінансування. Адже в основі іпотечної фінансової системи лежить масова видача кредитів на першому рівні (на рівні первинних іпотечних кредиторів) з подальшим випуском під заставу цих кредитів іпотечних зобов'язань (іпотечних облігацій) або існують інші схеми, за допомогою яких первинні іпотечні кредитори рефінансують свою ліквідність. Але зростання неоднорідних кредитів робить ці портфелі нетранспорентними, інвестор не може належним чином оцінити ризики, які пов'язані з придбанням активів чи зобов'язань, які забезпечені цими активами, що також є одним з ризиків розвитку системи іпотечного кредитування.

Значення розвитку іпотечного ринку в Україні полягає у значному кумулятивному впливі системи іпотечного кредитування на розвиток економіки в цілому. Метою розбудови сучасної системи іпотечного кредитування в Україні, яка б відповідала прогресивним міжнародним нормам, є створення ефективних ринкових механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів в фінансово-кредитну сферу та забезпечення функціонування на цій основі ринку довгострокового іпотечного кредитування із застосуванням сучасної ринкової інфраструктури та фінансових інструментів, що дозволить поступово знизити вартість іпотечних кредитів для населення та суб'єктів господарювання і збільшити строки кредитування.

Згідно з положенням НБУ „Про кредитування” [15] - іпотечний кредит - це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна. Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Предметом іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника, і не є об'єктом застави за іншою угодою.

Іпотечне (заставне) кредитування під квартири, житлові будинки, виробничі споруди практикується комерційними банками України, але не в спеціалізованій формі, оскільки ліквідність цієї іпотеки в Україні - проблемна.

Іпотечне кредитування в Україні знаходиться на початковій стадії розвитку, оскільки тільки з 2005 року згідно з новим Земельним кодексом України повинен з'явитися ринок землі на Україні, тобто основа реального високоліквідного іпотечного кредитування і появи спеціалізованих іпотечних (земельних) банків.

Окрім цього, іпотечне кредитування, як довгострокове кредитування з довгостроковим вкладенням активів банків, повинно забезпечуватися власним капіталом чи довгостроковою ресурсною базою клієнтів ( наприклад, пенсійні програми чи накопичувальні довгострокові вклади), а також стимулюватися державним регулюванням.

Таблиця 1.1 - Система законодавства України про іпотеку та іпотечне фінансування у 2004 році

Міжнародне право	- Договори про захист іноземних інвестицій: Польща, Канада, США, Франція, Швейцарія, Бельгійсько-Люксембургський ЕС, Марокко, Таджикистан, Туркменістан, Югославія; - Договір до Енергетичної Хартії 21 листопада 1990 року та Заключний акт до неї (Договір ратифіковано Законом N89/98-ВР від 06.02.98); - Міжнародна конвекція про морські застави та іпотеки 1993 року (Женева, 6.05.93);
Право ЄС	- Директива 2000/12/ЄС Європейського Парламенту та Ради "Щодо започаткування діяльності кредитних установ та її ведення" від 20.03.2000р. - Європейський суд з прав людини Четверта секція Рішення Справа "Лемуан проти Франції" Позов N 26242/95)
Конституція України	-
Закони України		Цивільний кодекс України
		Господарський кодекс України
		Закон України “Про іпотеку” Предмет іпотеки - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти
	Земельний кодекс України	Житловий кодекс України	Кодекс торгового мореплавства України(Гла-ва 3 „Морська іпотека)	Повітряний кодекс України
	Закон України “Про оцінку земель”	ЗУ „ Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”;
		ЗУ „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”
	Закон України ”Про цінні папери і фондову біржу” (щодо заставної та іпотечних цінних паперів)
Проекти Законів України	Закон України «Про іпотечні цінні папери»” Закон України "Про виконавче провадження" (доповнення згідно ЗУ „Про іпотеку”) Закон України «Про порядок створення і діяльності спеціалізованих організацій з примусової реалізації майна»

Згідно з “Інструкцією НБУ про порядок регулювання діяльності банків в Україні” [12] - для спеціалізованих іпотечних банків установлюються спеціальні значення таких економічних нормативів:

- нормативу миттєвої ліквідності (Н4) - не менше ніж 30 відсотків;

- нормативу максимального розміру кредитного ризику на одного контрагента (Н7) - не більше ніж 5 відсотків;

- нормативу максимального розміру кредитів, гарантій та поручительств, наданих одному інсайдеру (Н9), - не більше ніж 2 відсотки;

- нормативу максимального сукупного розміру кредитів, гарантій та поручительств, наданих інсайдерам (Н10), - не більше ніж 20 відсотків.

Згідно з „Планом рахунків бухгалтерського обліку в банках України” [14] під інвестиційно-іпотечним кредитуванням банками України фізичних осіб розуміється два напрямки:

а) інвестиційно-іпотечне кредитування під майбутнє освоєння земель, при цьому заставою при цьому виді інвестування є нотаріально оформлення права банку на предмет інвестування до моменту остаточного погашення кредиту та сплати процентів за ним;

Реальне інвестиційно-іпотечне кредитування фізосіб під освоєння земель можливе тільки при появі з 2005 року реального ринку землі, як приватної власності, згідно з новим Земельним Кодексом України. Оскільки банки, згідно закону України „Про банки та банківську діяльність” [7], не мають права на привласнення землі з метою проведення на ній прибуткової діяльності, земельна застава повинна бути реалізована на ринку землі, а отримані гроші повинні поступити банку на покриття суми кредиту та нарахованих процентів.

б) інвестиційно-іпотечне кредитування під майбутнє будування житла чи будівель, при цьому заставою цьому виді інвестування також є нотаріально оформлення права банку на предмет інвестування до моменту остаточного погашення кредиту та сплати процентів за ним;

Реальна спеціалізація комерційного банку як банку інвестиційно-іпотечного кредитування в Україні декларується АКБ „Промінвестбанк”, а фактично пройшла експеримент в АКБ „Аркада” (м.Київ) в 1999 - 2002 роках при виконанні Указу Президента України "Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії "Київміськбуд".

При проведенні інвестиційно-іпотечного експерименту з запровадженням механізму ресурсного наповнення фондів інвестиційних довгострокових кредитів в АКБ „Аркада” були впроваджені наступні терміни інвестиційно-іпотечного кредитування, погодженого з пенсійним антиінфляційним накопленням - страхуванням вкладників:

- Уповноважений банк (надалі - банк) - комерційний банк, з яким холдингова компанія "Київміськбуд" уклала відповідну угоду щодо залучення коштів громадян-вкладників до житлового ощадного вкладу з наступним їх спрямуванням на кредитування будівництва житла у відповідності до умов цього Положення.

- Житловий ощадний вклад (надалі - вклад) - кошти, які вносять громадяни і суб'єкти підприємницької діяльності на житловий ощадний рахунок на ім'я вкладника на визначений строк за відсотковою ставкою у відповідності з укладеними договорами, а також нараховані проценти на вклад, які банк на умовах, установлених у договорі, приєднує до вкладу.

- Житловий ощадний рахунок - рахунок "Кошти за довірчими операціями фізичних осіб з житловими ощадними вкладами", відкритий в балансі банку для залучення коштів громадян і суб'єктів підприємницької діяльності на довгострокові житлові ощадні вклади з наступним їх спрямуванням на довгострокове кредитування будівництва житла для населення та здійснення соціальних виплат.

- Іменний рахунок вкладника - рахунок в управлінському обліку, який банк веде в розрізі кожного вкладника.

- Договір житлового ощадного вкладу (далі - договір) - публічна цивільно-правова угода, що засвідчує право банку, у відповідності до договору комісії, розпоряджатись вкладом та право вкладника отримати на чітко визначених умовах соціальні виплати в разі виникнення у вкладника права на отримання соціальних виплат.

- Договір комісії - публічна цивільно-правова угода, за якою уповноважений банк зобов'язується за дорученням вкладника укласти одну або кілька угод від свого імені за рахунок вкладника;

- Одиниця інвестування (ОдІн) - еквівалентна розрахункова одиниця умовної площі житла з урахуванням його середньої ринкової вартості, яку банк використовує при веденні обліку коштів, наданих кредитів та нарахованих на них процентів на житловому ощадному рахунку та при розрахунках процентів за вкладами. Курс Один до гривні встановлює Акціонерний комерційний банк "Аркада".

- Кредитування будівництва житла (далі - кредитування) - спрямування вкладів на будівництво житла для довірителя відповідно до кредитної угоди про інвестування у житлове будівництво на умовах забезпеченості повернення, строковості, платності та цільового характеру використання.

- Кредитна угода про інвестування у житлове будівництво (далі - кредитна угода) - публічна цивільно-правова угода, що засвідчує відносини позики між банком та довірителем, спрямовані на встановлення між ними прав і обов'язків, у яких банк передає довірителю у власність суму грошей за обумовлену плату у вигляді процентів від переданої суми, а довіритель зобов'язується повернути банку таку саму суму грошей на визначених угодою умовах і в обумовленому порядку.

- Інвестиційний контракт про інвестування у житлове будівництво (далі - інвестиційний контракт) - публічна цивільно-правова угода про інвестування грошових коштів довірителя в будівництво житла, яка укладається між ним (довірителем) та холдинговою компанією "Київміськбуд".

- Заздалегідь обумовлений довірителем ефект - об'єкт інвестування (готове житло), обумовлений інвестиційним контрактом між довірителем та холдинговою компанією "Київміськбуд", який довіритель має отримати у власність на визначених інвестиційним контрактом умовах у визначені строки та відповідної якості.

Банк проводить такі операції за житловим ощадним рахунком:

а) акумулює кошти, що надходять від вкладників, у відповідності з укладеними договорами;

б) щомісяця зараховує суми нарахованих процентів на вклади у відповідності з укладеними договорами;

в) виплачує кошти, що належать до сплати вкладникам, у відповідності з укладеними договорами;

г) на підставі договору та інших договорів цивільно-правового характеру за рахунок вкладів надає кредити громадянам для житлового будівництва в будинках, спорудження яких веде холдингова компанія "Київміськбуд". Гарантією повернення вкладів та сплати процентів є застава майнових прав на житло.

Згідно з “Інструкцією НБУ про порядок регулювання діяльності банків в Україні” [12] - для уповноважених банків, що залучають кошти фізичних осіб для фінансування житлового будівництва, установлюються спеціальні значення таких економічних нормативів:

- мінімальний розмір регулятивного капіталу банку (Н1) - не менше ніж 35 відсотків від суми залучених коштів фізичних осіб та одночасно не менше ніж 5 млн. євро;

- нормативу адекватності регулятивного капіталу (Н2) - не менше ніж 18 відсотків;

- нормативу адекватності основного капіталу (Н3) - не менше ніж 12 відсотків;

- нормативу миттєвої ліквідності (Н4) - не менше ніж 30 відсотків.

У відповідності з вимогами Закону України "Про іпотеку" Кабінет Міністрів України затвердив “Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек” (Згідно Прикінцевих положень Закону України "Про іпотеку" Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек діятиме до прийняття Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”), “Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання” та “Порядок надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання”.

Обсяги іпотечних кредитів та кількість банків, що їх надають, протягом останніх років швидко зростали (Табл.1.2) (Чинна система звітності НБУ не розрізняє іпотечні кредити в залежності від того, хто є отримує іпотечний кредит - чи то юридична, чи фізична особа. Також ця звітність не дає можливості оцінити, яка частка з цих кредитів, пов'язана з будівництвом та придбанням предмету іпотеки, а яка з іншими цілями, і де нерухомість є лише предметом забезпечення зобов'язань позичальників перед кредиторами. У 2004 році НБУ планує ввести форми звітності, які дозволять отримувати більш детальну інформацію щодо суб'єктів іпотечного кредитування і напрямків використання цих кредитів.). 2002 року обсяг наданих іпотечних кредитів перевищив аналогічний показник попереднього року майже удвічі. При цьому темп приросту обсягів іпотечного кредитування у 2003 році відносно 2002 року зменшився.

Незважаючи на значне зростання обсягів іпотечного кредитування в останні 3 роки, сучасний стан розвитку іпотечного кредитного ринку не відповідає потребам населення та суб'єктів господарювання [33].

Таблиця 1.2 - Загальні обсяги іпотечних кредитів та кредитів наданих на фінансування будівництва нерухомості

№ з/п	Дата	Кількість банків, од.	Обсяг іпотечних кредитів та кредитів наданих на фінансування будівництва нерухомості, тис.грн.
			Усього	У т.ч. житлові іпотечні кредити та кредити надані на фінансування будівництва житла
1	01.01.2002	50	1 264 502	416 049
2	01.01.2003	30	2 568 674	912 069
3	01.01.2004	35	4 569 158	1 400 061

В Україні існує великий попит на послуги іпотечного житлового кредитування з боку громадян. Свідченням цього є тривале істотне зростання цін на житлову нерухомість (отже, пропозиція житла на ринку все ще істотно нижча за попит). Ця ситуація зумовила більш швидкий розвиток іпотечного кредитування купівлі житла порівняно з іншими видами іпотеки.

В Україні на сьогодні діють такі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом [40]:

а) дотаційні - спрямування коштів на будівництво житла та пільгове кредитування за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів з метою реалізації державних програм, а саме:

- молодіжного житлового будівництва;

- забезпечення житлом військовослужбовців;

- “будинок на селі”;

- забезпечення житлом постраждалих від аварії на Чорнобильській АЕС;

- забезпечення житлом державних службовців;

б) корпоративні - використання схем залучення коштів фізичних осіб та банків з метою здійснення будівництва житла в межах будівельно-фінансових холдингів;

в) банківські - за рахунок житлових іпотечних кредитів та кредитів для фінансування будівництва житла.

Незважаючи на поступове зниження процентних ставок та збільшення строків кредитування, іпотечні житлові кредити залишаються недоступними для широких верств населення. На сьогодні іпотечні кредити фізичним особам, пов'язані з купівлею квартир (будинків), видаються банками у гривнях під 18 - 22 та у іноземних валют (доларах США та Євро) під 12 - 15 процентів річних. Ці кредити, як правило, видаються на строк від 3 до 6 років; лише деякі банки почали видавати іпотечні житлові кредити фізичним особам на строк до 10 - 15 років.

В березні 2004 року на відкритих річних зборах членів Української національної іпотечної асоціації були затверджені Стандарти житлового іпотечного кредитування, які носять рекомендаційний характер для іпотечних кредиторів.

Земельна іпотека в Україні до цього часу майже не розвивалася через мораторій на продаж сільськогосподарських земель, який згідно із Земельним кодексом [11] діятиме до 01.01.2005 ( до 2008 -2010 року згідно з Постановою Верховної ради України у серпні 2004 року).

Розвиток іпотечного кредитування в Україні в останні роки відбувається досить активно, в той же час, держава не має цілісної позиції щодо концептуальних засад розвитку Національної системи іпотечного кредитування (мети, цілей, шляхів реалізації державної політики в області розбудови системи іпотечного кредитування в Україні). Така невизначеність у подальшому може призвести до суттєвих проблем при створенні і функціонуванні тих чи інших інституцій на первинному і вторинному ринку іпотечних кредитів.

Ефективне функціонування ринку іпотечного кредитування передбачає наявність законодавства, яке на комплексній основі забезпечує формування належного правової бази для розвитку іпотечного кредитування. Відсутність законодавчих актів, що регулюють питання:

(1) створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень,

(2) запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів,

(3) функціонування Земельного кадастру,

(4) створення бюро кредитних історій,

(5) іпотечного кредитування об'єктів незавершеного будівництва, вже зараз суттєво стримують розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні.

Закони України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, що вступили в дію з 1 січня 2004 року, містять низку норм, які можуть спричинити порушення прав інвесторів і викликати повторення недовіри до ринку фінансових послуг в цілому. Наслідками набрання чинності цих норм можуть бути:

- занадто висока ризикованість операцій із іпотечними сертифікатами;

- недостатність механізмів регулювання, нагляду, контролю та обмеженість компетенції з боку регуляторів за діяльністю учасників ринку (До учасників ринку іпотечного фінансування та рефінансування належать керуючі іпотекою, розпорядники платежів, управителі іпотечних активів, фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій з нерухомістю (ФОН), емітенти сертифікатів із фіксованою дохідністю, сертифікатів участі та сертифікатів ФОН).

Не врегульована у Законі України “Про іпотеку” процедура державної реєстрації іпотек має бути врегульована окремим законом “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7