бесплатно рефераты
 

Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

p align="left">Недвижимость, представленная на немецком рынке, довольно разнообразна. Так, можно приобрести шикарные апартаменты в центре Берлина, особняк в окрестностях Дюссельдорфа или же скромную квартиру или дом в менее популярных землях. При этом выбор полностью зависит от предпочтений и финансовых возможностей, так как недвижимость в стране продаётся свободно как собственным, так и иностранным гражданам.

Приобретая недвижимость в Германии можно получить право на получение шенгенской визы сроком 90 дней с месячным коридором. Таким образом, на протяжении указанного времени можно не только пребывать в собственном доме или квартире в Германии, но и путешествовать по всей Европе.

Многие бизнесмены из России планируют развитие собственного бизнеса в Европе. Продвинутая система налогообложения, развитая экономика и промышленность делают Германию крайне интересной страной для открытия собственного дела.

Согласно действующему закону, владение недвижимостью в Германии не является достаточным условием для получения вида на жительства в данной стране. Однако факт владения недвижимостью является одной из причин для оформления временного вида на жительство.[22]

Картина получается в высшей степени разнообразная. Есть страны, в которых ипотека полностью недоступна - по крайней мере, для покупателей из России. К этой категории причисляется большинство стран Восточной Европы (Болгарию, Черногорию, Румынию…), а также Швейцарию. В последнем случае речь идет о целенаправленном подходе: швейцарские власти всячески оберегают свой рынок недвижимости от иностранных покупателей, стремясь, чтобы цены не стали недоступными для собственных граждан. Проводя подобную политику, предоставлять иностранцам кредиты было бы, по меньшей мере, нелогично.[21]

Что до восточноевропейцев, то тут причина иная - слабое развитие банковской системы. В Черногории ипотека предоставляется только гражданам республики и под высокий процент - около 20% годовых. На мой взгляд, банки Черногории совершенно не заинтересованы в наращивании этого вида кредитов: беспроцентные рассрочки предоставляются на срок до 1 года, причем первоначальный взнос должен составлять 20-50% стоимости.[25]

Все упирается в недостаточно сильную и отлаженную экономическую систему страны - никому не нужны дополнительные риски.

Другая категория стран, те, где ипотека формально доступна, но на практике к заемщику-нерезиденту предъявляются очень жесткие требования. К этой группе можно отнести Австрию, Италию и Великобританию. Впрочем, из правила бывают и исключения. В целом в Италии довольно сложно получить ипотечный кредит. Однако есть отдельные жилые комплексы, у застройщиков которых хорошо налажены контакты с банками. Так что на получение кредита вполне можно рассчитывать».[21]

В ряде (и немаленьком) стран получение кредита возможно, но существуют «процедурные» или «территориальные» ограничения. В Германии ипотечный кредит дается лишь после того, как потенциальный заемщик прошел «испытательный срок» - в течение определенного периода делал регулярные отчисления на специальный накопительный счет.

Во Франции нерезидентам кредит дадут только при сделках с недвижимостью в Париже и на Юге страны, а в Турции - лишь на Стамбул и ряд других городов: Анталия, Алания…

Есть страны (причем вполне популярные среди наших покупателей - Португалия, Испания, Финляндия), где ипотека по-прежнему доступна - просто в связи с мировым финансовым кризисом условия стали менее привлекательными, а требования к заемщику - более жесткими. Там заметно выросли процентные ставки, размер первоначального взноса вырос до 50-60% (прежде и 30% казались очень строгими), банки внимательнее смотрят на документы, подтверждающие уровень доходов заемщика.

И, наконец, может показаться парадоксальным, но сохранились места, где доступность ипотеки практически не уменьшилась, невзирая на финансовый кризис. В качестве примеров можно привести Кипр, где количество сделок, совершаемых россиянами с привлечением ипотеки, только увеличилось - около 50% в нынешнем году против примерно 30% в 2008-м. Условия располагают: наши сограждане могут получить кредит в размере до 80% от стоимости приобретаемого жилья. Также радует Израиль: и кредиты доступны, и ставка рекордно низкая - от 1,5% годовых. В результате в этой стране каждый четвертый покупатель недвижимости из России обращается за кредитом, а средний размер кредита составляет $140 тыс. Кстати, Израиль остается на сегодня едва ли не единственной страной, где цены на недвижимость продолжают расти.[21]

Теоретически, существует еще одна схема, заменяющая зарубежную ипотеку: можно взять кредит в российском банке под залог имеющейся здесь квартиры, а деньги пустить на приобретение недвижимости «там». Вариант хорош теоретически, но при столкновении с реальным воплощением наступает ступор. Дело, прежде всего, в процентных ставках, требуемых нашими банками за «ломбардные» кредиты - 18 - 20% годовых. И сумма, полученная на руки, вряд ли окажется выше 50-60% оценочной стоимости недвижимости.

Когда зарубежным банкам станет интересно развивать ипотеку? Поскольку, давая нам деньги, кредитные организации получают в залог недвижимость, ответ очевиден: это произойдет тогда, когда на рынке их стран восстановится рост цен. Если банк будет понимать, что получаемый им в залог актив ликвиден и постоянно дорожает - он сам быстро активизирует свои ипотечные программы. В том числе и для иностранцев.

2.2 Динамика развития ипотечного кредитования

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года. [23].

Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

На рынке ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2009 года отмечено постепенное увеличение количества выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов. По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество выданных кредитов увеличилось на 26% больше - 13529 кредитов.

Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, вырос в течение третьего квартала в рублях в 1,7 раза, в валюте - в 1,6 раза, но по сравнению с третьим кварталом прошлого года их объем снизился в 5 и 13,5 раза соответственно (таблица 1). Об этом свидетельствуют данные Банка России по рынку жилищного кредитования.[23]

Таблица 1-Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов на 2008-2009 гг.

денежная единица

III квартал 2008г

III квартал 2009г

рубли, РФ

1,7

8,5

валюта, доллары США

1,6

21,6

По данным ЦБ, объем рублевых жилищных кредитов составил на 1 октября 2009 года 104,3 млрд. рублей, сократившись за год в 5,1 раза, но увеличившись в 1,6 раза в течение третьего квартала. В иностранной валюте жилищных кредитов было выдано на 7,2 млрд. рублей, в течение третьего квартала их объем вырос в 1,5 раза, но за истекший год сократился в 11,1 раза.

Всего банки на 1 октября предоставили 106,642 тыс. рублевых жилищных кредитов и 1,322 тыс. - валютных, на 1 июля - 60,157 тыс. и 775 соответственно. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, в течение квартала не изменилась и составила 14,8%, по валютным - снизилась до 13,5% с 13,8% годовых.

Задолженность по рублевым кредитам составила на 1 октября 956,3 млрд. рублей, в том числе доля просроченной - 1,8% против 1,4% на 1 июля. Задолженность по кредитам в валюте составила 222,1 млрд. рублей, доля «просрочки» - 5,1% и 4,3% соответственно. Количество банков - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования сократилось до 1,083 тыс. организаций с 1,108 тыс. на начало года.

Просроченная задолженность по ипотеке в России выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 6,3 раза в рублях, и в 14,7 раза в иностранной валюте, составив по состоянию на 1 июля 11,6 и 9,8 миллиарда рублей соответственно, отчитался ЦБРФ (таблица 2).[24]

Таблица 2 - Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008-2009гг.

денежная единица

2008г

2009г

млрд, рубли РФ

1,84

11,6

млрд, валюта США

0,66

9,8

При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4 процента соответственно.

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 миллиарда рублей, или 59,8 процента объема просроченной задолженности по ипотеке в Российской Федерации в целом.

3

Рисунок 1.Удельный вес просроченной задолженности Центрального Федерального округа

В первом полугодии 2009 года количество банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование сократилось по сравнению с началом года на 5,5 процента - до 568, из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.

За первое полугодие 2009 года банками было предоставлено 44,045 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 55,4 миллиарда рублей. Средний размер кредитов составил 1,3 миллиона рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года.

В выданных ипотечных кредитах преобладали рублевые - 43,339 кредита на общую сумму 51,9 миллиарда рублей по сравнению с 706 кредитами в иностранной валюте на 3,6 миллиарда рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях повысилась за полугодие 2009 года на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5 процента соответственно.[24]

Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. [24] В том числе объем предоставленных за девять месяцев 2009 года кредитов в рублях уменьшился в 5,4 раза - до 86,0 млрд рублей с 461,9 млрд рублей, кредитов в валюте - в 13,6 раза - до 5,6 млрд рублей с 75,5 млрд рублей в рублевом эквиваленте. Объем ипотечных кредитов в текущем году рос от месяца к месяцу. В сентябре были предоставлены кредиты на 12,9 млрд рублей, что на 14,6% больше, чем в августе (11,3 млрд рублей), и это уже почти в 2 раза больше, чем в январе (6,6 млрд рублей). Однако сентябрьский объем предоставленных кредитов в 4,6 раза меньше, чем выдавалось в среднем за месяц в январе-сентябре 2008 года (59,7 млрд рублей). [25]

В 2008 году средний размер ипотечного кредита в рублях составлял 1,679 млн. рублей, сумма выданного в сентябре текущего года рублевого кредита уменьшилась до 1,129 млн. рублей (на треть меньше).

Совокупная задолженность по ипотечным кредитам, составлявшая на начало 2009 года 1,057 трлн. рублей, по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. рублей. Совокупная задолженность по рублевым кредитам в прошедшем году снижалась в первые шесть месяцев в связи с тем, что объем вновь выдаваемых кредитов не превышал объем погашения ранее выданных и списываемых с баланса кредитов, сообщает агентство.

Средневзвешенная ставка по ипотечным рублевым кредитам, предоставленным в январе, составляла 14,2% годовых после 12,9% в среднем по 2008 году, после чего она увеличилась до 14,9% в апреле, затем началось снижение до 14,4% в августе. По этой же ставке предоставлялись кредиты в сентябре. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%, оставаясь на этом уровне последние шесть месяцев. Несколько отличная динамика наблюдалась в текущем году по валютным кредитам. После средней по 2008 году ставки в 10,8%, в январе она составила 13,4%. По итогам первых четырех месяцев средневзвешенная ставка поднялась до 13,8%, затем началось снижение ставки. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка снизилась до 13,1%.[25] Однако в целом, показатели 2009 года пока существенно отстают от данных 2008 года. В июле-августе текущего года количество выданных ипотечных кредитов в Московском регионе было на 58-60% ниже показателя этого периода прошлого года, отмечают эксперты.

По данным «МИЭЛЬ», в III квартале в результате снижения ставок кредитования некоторыми банками, ставка по ипотечным кредитам в рублях на вторичном рынке жилья сократилась на 1 процентный пункт и составила 17,31% годовых. В долларах и евро на 1,3 процентных пункта (до 12,84% годовых) по сравнению с уровнем II квартала 2009 года. [26]

Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в сентябре 2009 года снизилась на 0,07 % и составила 20,22% (в августе 2009 г.: 20,29%). По сравнению с январем текущего года (18,22%) рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 2%. По сравнению с августом 2009 года среднерыночная ставка в долларах США снизилась на 0,09% и в абсолютном выражении составила 15,66%. По сравнению с январем этого года (14,49%) рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 1,17%.

По словам экспертов, несмотря на возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей. Снижение процентных ставок, возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и постепенный рост количества выдаваемых ипотечных кредитов говорит о начавшемся оживлении рынка ИЖК, но отставание объемов кредитов от показателей 2008 года составляет около 60%. Процентные ставки по ипотечным кредитам превышают ставки конца 2005 года. Это свидетельствует о предстоящем длительном периоде восстановления.

Согласно данным агентства недвижимости МИАН, количество кредитов, выданных с начала прошедшего года, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, в среднем по России сократилось в 5-6 раз, при этом сумма выданных кредитов снизилась в 7-9 раз. Кроме того, почти в два раза уменьшился средний размер выдаваемых займов.

По данным МИАНа, сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них - ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.

В ближайшей перспективе, благодаря мерам воздействия на рынок ипотеки, оказываемым на государственном уровне, с одной стороны, ожидается постепенное улучшение условий кредитования - снижение процентных ставок и суммы первоначального взноса, увеличение сроков кредитования. С другой стороны, власти призывают банки к разумным рискам, вследствие чего требования к потенциальным заемщикам останутся достаточно жесткими.

Новый виток в развитии ипотечного кредитования ожидается не ранее, чем через год, при этом ассортимент предложений по кредитным продуктам будет близок к докризисному. Это связано, прежде всего, с дальнейшей поддержкой рынка ипотеки со стороны государства, активным привлечением российскими банковскими структурами иностранных денег и направление их на внутренний рынок кредитования, а также с уровнем доверия заемщиков и займодателей к существующей экономической ситуации.[26]

О том, что ипотека в нынешних условиях стала менее доступной, сказано уже тысячи раз. Перечислены все факторы, мешающие получать кредиты - и более тщательный контроль банков за платежеспособностью будущих клиентов, и их (банков) более жесткие требования к размеру первоначального взноса, и рост процентных ставок. [27]

Подобные рассуждения, однако, содержат в себе существенный логический дефект. Ипотечный кредит нужен не сам по себе - конечной целью заемщика являются не деньги, а квартира.

Идея покупать в период финансового кризиса выглядит красиво, но всегда возникает вопрос: а как понять, достигнуто ли он? Обычно мы видим только то, что цены снижаются, а потом процесс этот меняется на противоположный. То, что кризис пройден, и рост цен возобновился, становится понятным спустя несколько месяцев. По оценкам экспертов, основное снижение на рынке уже произошло, квартиры уже потеряли до 25-30% цены по сравнению с летом-осенью 2008 года.

Теперь посмотрим на другую сторону - ипотечную. На этом рынке происходит хотя и плавное, но устойчивое повышение процентных ставок. В начале этого года в разных банках («Сбербанк», «Банк Москвы» и другие) они увеличились на 0,5-2% годовых. В дальнейшем, если ситуация на рынке кредитования не улучшится, продолжится финансовый кризис и сложности для банков с привлечением денег, возможен дальнейший рост ставок.

Если же смотреть на более отдаленную перспективу, то все эксперты сходятся в том, что в ближайшие 2-3 года нас ожидает внушительный ценовой скачок. Основная причина - резкое снижение нового строительства в нынешних кризисных условиях.

Ипотека - дело долгое, процесс выплаты кредита занимает 10-15-20 лет. И нынешние высокие процентные ставки отталкивают потенциальных заемщиков: что же, рассуждают они, я оформлю кредит сейчас и все эти годы буду платить большие проценты?! Мысль абсолютно здравая, но не учитывающая одну существенную деталь: при стабилизации рынка банки активно предлагают программы перекредитования, с помощью которых можно погасить старый заем новым, полученным на заметно более щадящих условиях. Кстати, на нашем рынке это уже было: в 2003-2004 годах ипотечные кредиты давались в среднем под 18% годовых, а к 2007 году эта цифра упала до 12-13%, и рефинансирование стало пользоваться большой популярностью. Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. Процесс активно развивался и был замедлен только кризисом. Но кризис - совершенно очевидно - не вечен, и после его завершения снова появятся возможности снизить ставки по кредиту.[27]

Проанализировав динамику развития ипотечного кредитования рассмотрим что предлагает государство в настоящих условиях. В начале этого года благодаря инициативам правительства появились два нововведения, которые могут облегчить заемщику выплату ипотечного кредита - реструктуризация и новые возможности по использованию материнского капитала.

В настоящий момент в экономике нашей страны и мира в целом происходят большие перемены. К сожалению, эти перемены происходят не в лучшую сторону, и ситуация в экономике и на рынке труда отражается на способности заемщиков платить по ипотечным кредитам. Поэтому в конце 2008 года Правительство Российской Федерации начало анализировать различные способы помощи ипотечным заемщикам.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.