Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

p align="left">В Гражданском кодексе РФ (ст.329) залог назван способом обеспечения исполнения обязательств. Но обеспечением исполнения обязательства может являться лишь воля стороны в обязательстве, направленная на его исполнение. Однако такой термин все-таки лучше, чем тот, что содержится в Законе РФ «О залоге» способ обеспечения обязательства (ст.1). Ведь обеспечение обязательства это просто надлежащее оформленное согласие принять на себя это обязательство. На самом деле речь должна идти об обеспечении неисполнения обязательства, каковым и является залог. При установлении залога всегда имеется в виду, что это правоотношение сможет быть реализовано в пол ном объеме только при наступлении определенного условия неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства, и, наоборот, при исполнении основного обязательства обращения взыскания на предмете залога не производится. Это означает, что залог призван обеспечивать интересы кредитора именно при неисполнении основного обязательства, а исполнение последнего обеспечивается наличием у обязанной стороны соответствующей воли. Не случайно в дореволюционной литературе наиболее широко употреблялся синонимичный термин обеспечение требования.

Что же касается объединения различных правовых форм в единый правовой институт с использованием в качестве основания подобного объединения их общей цели, то такой шаг вообще представляется весьма спорным.

Различие последствий можно увидеть, если сравнить залог с другими способами обеспечения требования, воспринятыми российским законодательством.

Рассматривая залог как правоотношение с характерной юридической природой, отличающей его от иных типов правоотношений, следует признать: преимущественность субъективного права залогодержателя состоит в правомочии удовлетворить свое требование первым среди других кредиторов данного должника (за некоторыми исключениями, прямо предусмотренным законом), а также в абсолютном запрете любому лицу своими действиями или бездействием уменьшать стоимость заложенного имущества (за исключением случаев, предусмотренных договором).

Залоговое же правоотношение как особое преимущественное правоотношение состоит в установлении таких особых правомочий залогодержателя непосессорного характера, которые позволяют говорить об абсолютной приоритетности его субъективного права в отношении стоимости предмета залога, а не только о первоочередности права на материальное удовлетворение. Именно в таком виде особого преимущественного правоотношения, залог и должен включаться в классификацию имущественных правоотношений.

Наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения в развитых странах является ипотека (залог недвижимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Это объясняется значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации.

Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты недвижимости.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.).

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т.п. На взгляд многих юристов, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору.

В период действия закладной заемщик не должен лишаться права подвергать заложенное имущество определенному финансовому риску, однако в таком случае него должны быть возложены определенные договором обязанности. Прежде всего по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений в имуществе.

В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами. Один из таких способов на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.

Другой способ основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика.

Иногда оценка стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций, оправок торгующих или снабженческих организаций и т. п.). Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточно трудоемка для банка. Именно поэтому такой способ применяется обычно крупными инвестиционными банками, где для этого существуют специальные подразделения.

Оценка залога одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

Независимо от того, что законодателем момент возникновения права залога не ставится в зависимость от его государственной регистрации, скорейшее осуществление последней всегда является также и интересом залогодержателя. Своевременная государственная регистрация ипотеки служит своеобразной превентивной мерой в отношении возможных спорных ситуаций, способных поколебать права залогодержателя: сколько бы раз ни отчуждался предмет ипотеки, сколько бы ни были добросовестны его последующие отчуждатели и приобретатели, ни один из них не сможет пошатнуть состояние обеспеченности требований залогодержателя ссылками на свое добросовестное неведение о существующем обременении недвижимости. Кроме того, вследствие этой особой прочности права, придаваемой ему признанием со стороны государства, предмет ипотеки в определенной степени иммобилизуется, естественным образом ограничивается в своей оборотоспособности - вряд ли найдется много желающих платить за имущество, которое вскоре, возможно будет утрачено без всяких компенсаций. В этом смысле государственная регистрация ипотеки делает маловероятной саму возможность возникновения споров, основывающихся на фактах, свершившихся после возникновения права залога.

При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализации имущества должника - от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность.

Таким образом рассмотрение исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции развития залога во всех странах, характерные его черты.

Пройдя сложный и неоперативный процесс формирования под воздействием экономических, юридических, социальных и иных отношений. В конечном итоге, приобретя такую форму залога, как ипотека наилучшее достижение общества.

С позиции закономерностей развития залоговых отношений во всем мире они были одинаковыми, особенности же возникали благодаря самобытности развития той или иной страны. Будучи частью целого, институт залога имеет и свои особенности. Ученые выделяли, что движущей силой развития, кроме всего прочего, именно поиск баланса прав сторон и активное стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита.

Ипотека, как в прочем и другие формы залога, является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. С помощью залога общество получает лучшее, современнейшее орудие кредита, поэтому в обращении с этим оружием требуется более искусство, осторожность, разборчивость, техническая ловкость приемов.

В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

До начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования.

Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.

В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, особенно с учетом потребностей в его развитии. Тем не менее, в результате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ он готов войти в новую фазу - фазу интенсивного развития. Основная задача государства - максимально способствовать этому процессу.

2. Ипотечное кредитование в условиях современной России

2.1 Мировой опыт ипотечного кредитования

За последние годы наши соотечественники успели привыкнуть к тому, что недвижимость можно покупать в кредит. Причем касалось это не только приобретений внутри нашей страны, но и в популярных у россиян зарубежных странах. Разразившийся впоследствии кризис, конечно, стал неприятным явлением. Но уже сегодня понятно, что ипотека вовсе не умерла повсеместно - в некоторых местах кредиты продолжают выдавать.[21]

Нельзя сказать, что оформление ипотечного займа за границей принципиально отличается от аналогичной процедуры в России: требования к заемщику и список необходимых документов в целом схожи. Условия кредитования как в России, так и за рубежом варьируются в зависимости от финансового положения заемщика. Точно так же проводится проверка платежеспособности клиента, а затем (в большинстве стран) оценка приобретаемой недвижимости банком; обязательно оформляется страховка (здесь вариаций множество), и по завершении сделки производится государственная регистрация. Разумеется, в каждой стране свои особенности, и в настоящее время можно наблюдать, как эти особенности отразились на развитии мирового финансового кризиса в данной конкретной стране. Некоторая разница существует при оформлении кредитного договора: за границей банки действуют более гибко. Если в России не принято менять установленные банком условия по желанию заемщика, то в европейских странах стандартная версия договора может быть согласована с нуждами конкретного клиента.

Существуют, правда, и отличия. К примеру, иностранные банки совершенно не воспринимают такие документы как «справка от работодателя по форме банка», по которой, работодатель фактически признается, что платит он работнику одну сумму, а налоги на зарплату платит с совсем другой. Справка по форме «2-НДФЛ» - это единственное, что понимают иностранные банкиры. [21]

Не стоит забывать и о проверке добросовестности заемщика. Узнать, нет ли у человека сейчас других кредитов, насколько аккуратно он справлялся с их погашением раньше - всю эту информацию иной раз трудно получить и российским участникам рынка. Договоров об обмене информацией, о кредитных историях между российскими и зарубежными банками нет, поэтому они практикуют специальные вопросы в анкете, вроде «брали ли вы кредиты, в каких банках, были ли у вас проблемы с выплатами?». Также для проверки заемщиков зарубежные кредитные организации направляют запросы в 5-7 крупных российских банков. Кроме того, это может быть проверка через российскую «дочку» зарубежного банка». [21]

Возможно, что система безопасности банков проверяет информацию о клиенте перед выдачей кредита. Но это не очень заметно. В Испании, например, для получения ипотечного кредита необходимы действующий паспорт, контракт на приобретение недвижимости и справка о заработной плате.[21]

За границей кредит на приобретение жилья почти всегда требует наличия первоначального взноса. Заемщик должен иметь на руках от 15 до 30% стоимости будущего объекта, а в Швейцарии, например, при отсутствии кредитной истории в местных банках потребуют до 50%.

В Европе и США распространена практика использования «плавающих» процентных ставок, привязанных к тому или иному показателю национальной либо международной финансовой системы (скажем, к EURIBOR в Европе) и регулярно корректируемых рынком. Есть и фиксированные ставки: еще пять лет назад в Италии, например, они составляли на рынке абсолютное большинство, затем резко «вышли из моды», а теперь на фоне постоянно растущего EURIBOR могут вновь обрести былую популярность.

В договоре подробно описывается процедура реализации залога. Коренное отличие иностранной ипотеки от нашей, отечественной состоит в том, что во многих странах заемщик вправе без согласования с банком выставить свое жилье на продажу, несмотря на обременение. Это называется «продажа с ипотечным контрактом». Покупатель переоформляет кредит на свое имя и продолжает выплачивать кредит.

Самая богатая и благополучная страна в мире оказалась жертвой собственной привычки к стремлению жить лучше, в ряде случаев - не по средствам. В стране, где каждый 16-й гражданин - миллионер, банки перестали довольствоваться своей проверенной клиентурой и продолжают освоение нового сегмента - неблагонадежных заемщиков.

Желание это понять можно: всякий бизнес стремится к росту, пусть и ценой рискованных операций. На тот момент крупнейшие ипотечные компании США Fannie Mae и Freddie Mac вместе контролировали ипотечные займы на сумму более $5 трлн - почти половину всего американского рынка жилья. Ранее известно, что именно переход под контроль государства ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac в сочетании с банкротствами других крупных компаний считают теперь отправной точкой развития американского кризиса. По последним данным, ФБР США проводит расследование в отношении этих компаний по подозрению в мошенничестве.

Тем банкам, которым большая доля рынка не досталась, оставалось работать с отбракованным этими двумя монстрами контингентом. Среди потенциальных заемщиков были те, чей кредитный рейтинг лишь немного не удовлетворял стандартам, но также и откровенно ненадежные. Получить банковский кредит стало просто, даже слишком просто: в некоторых случаях можно было обойтись без первоначального взноса, в других - без лишних документов и подтверждения уровня доходов; агенты начали давать кредиты традиционно бесперспективным клиентам. На долю банков, осваивающих новый ненадежный сегмент, приходилось почти 20 % рынка: именно эти банки первыми и пострадали от граждан с низкой кредитоспособностью.

Жесткие стандартные правила выдачи кредитов для жилья остались в прошлом, и вот результат: по данным Ассоциации ипотечных банков США, в IV квартале 2007 года больше 1 млн. человек оказались кандидатами на выселение по причине неплатежеспособности; в 2008 году, по прогнозам, эта цифра удвоилась. Правительство США прибегает к масштабным финансовым вливаниям, которые сами по себе являются рискованным инструментом урегулирования, однако однозначно позитивные результаты пока не достигнуты: цены на недвижимость продолжают падать, банкротства организаций, занятых ипотекой, не прекратились.

Из всех стран Европы наибольшее воздействие американский кризис оказал на Великобританию и Испанию. Продолжающееся падение цен на рынке недвижимости Великобритании увеличивает затруднения для правительства, которое владеет 40% акций банков HBOS и Lloyds TSB - двух крупнейших кредиторов в области строительства в стране. В случае слияния HBOS и Lloyds TSB и переходе новой организации под государственный контроль родится монстр, который будет контролировать почти треть всех займов по коммерческой недвижимости Великобритании. Такие действия повышают вероятность кредитного дефолта в этом секторе.

Сложная ситуация с выплатами по кредитам привела к беспрецедентной мере: судьи Великобритании получили новые директивы по рассмотрению дел о передаче банкам имущества, служившего залогом по невозвращенным ссудам. Кредиторам теперь придется продемонстрировать, что они прибегают к взысканию заложенного имущества в качестве крайней меры. Они должны будут доказать, что они испробовали все доступные методы, такие как изменение типа ипотечного кредита и увеличение срока погашения платежей, прежде чем им разрешат взыскать с неплательщика его недвижимость.

В Испании, где условия ипотеки были самыми щадящими для клиента по сравнению со всеми европейскими соседями, получить кредит было несложно даже для иностранца. Сегодня ситуация в стране наиболее драматичная по сравнению с другими странами ЕС. В условиях, когда вновь построенное жилье стоит непроданным, безработица растет, а потребление падает, правительство предпринимает экстренные меры: выделено 100 млрд евро государственных средств, чтобы гарантировать кредиты только 2008 года.

Страны, которые чувствуют себя наиболее благополучно, всегда имели более строгие условия выдачи ипотечных кредитов. В Германии сумма покупки складывается из кредитов, взятых в разных источниках, и 20% своего капитала - весьма стабильная схема. Во Франции очень жестко проверяют платежеспособность на момент обращения и страхуют на весьма суровых условиях (например, тщательно проверяется состояние здоровья заемщика). В Италии условия кредита по сравнению с заработной платой настолько кабальные, что 1,9 млн семей в 2007 году имели риск не выплатить ежемесячную сумму по кредиту, а в первом полугодии 2008-го количество запрошенных кредитов сократилось на 5% (против обычно позитивного роста в 3-4%). В этих странах кредит дадут только резиденту (а в Германии - только гражданину).

Германия - страна с огромным потенциалом и возможностями, которая по многим показателям опережает другие государства ЕС. Ведущие эксперты и аналитики считают, что именно в Германии выгоднее всего приобретать недвижимость во время кризиса. Европейская страна, чья экономика по уровню ВВП находится на 1-ом месте в Европе и на 5-ом месте в мире после США на 2009 год, безусловно, станет интересна как бизнесменам, так и простым гражданам, которые ищут стабильную страну для проживания или отдыха. На сегодняшний день Германия остаётся одной из немногих стран, где нет спада на рынке недвижимости. [22]

Зарубежная недвижимость уже давно привлекает многих российских граждан, как выгодные инвестиции. А если речь идёт о недвижимости в Германии - это, к тому же, масса перспектив для развития собственного бизнеса и отличного отдыха.

Близкое расположение Германии от нашей страны делает приобретение недвижимости здесь ещё более выгодным. Не составит труда в кратчайшие сроки добраться до приобретённой Вами квартиры, дома или особняка. Купив немецкую недвижимость, можно не беспокоиться о проблемах, связанных с въездом в страну. Так, владение германской недвижимости является явным преимуществом в вопросах выдачи краткосрочной шенгенской визы, а также получении кредитов на территории всей Европы.

Недвижимость в Германии - безусловно, выгодное капиталовложение. На сегодняшний день цены на немецкую недвижимость ниже среднеевропейской, что делает её более доступной для иностранных граждан. Кроме того, стоимость недвижимости в Германии растёт из года в год, и по прогнозам аналитиков данные тенденции сохранятся в течение 7-10 лет.

Законы Германии лояльны к иностранцам, желающим приобрести недвижимость на территории страны. Все инвесторы для Германии равны, вне зависимости от их гражданства. Высокий уровень правовой культуры в стране гарантирует защищённость приобретаемого имущества: всем известна точность и пунктуальность немецких законов. Кроме того, приобретая недвижимость в этой стране, не стоит опасаться рисков: в Германии действуют крайне выгодные системы страхования. Так, недвижимое имущество страхуется не только от стандартных рисков, но и от форс-мажорных обстоятельств.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9