Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

p align="left">Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности. Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.[5]

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.

1.2 Происхождение и развитие института ипотеки

1.2.1 Особенности ипотечного кредитования

Согласно ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека - обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Основные положения Закона следующие:

- предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

- все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

- детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

- может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

- залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества [6].

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Среди всех видов недвижимого имущества законодателем особо (как по своим функциональным характеристикам, так и по правовому регулированию) выделяются земельные участки.[7]

Акты земельного законодательства основываются на ряде принципов, среди которых применительно к Закону об ипотеке следует выделить следующие:

1 регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2 приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3 единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

4 приоритет сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами;

5 деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Законом об ипотеке также установлены особенности ипотеки земельных участков. Прежде всего, по договору об ипотеке могут быть заложены не все земли, а только те, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте федеральным законом.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом, федеральными законами.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1. государственными природными заповедниками и национальными парками;

2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4. объектами организаций федеральной службы безопасности;

5. объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9. воинскими и гражданскими захоронениями;

10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Сложившаяся практика признает приоритет норм Закона об ипотеке и в случае залога права аренды земельного участка до государственной регистрации договора об ипотеке такой договор должен быть согласован собственником земельного участка.

Земельные участки, как и иное имущество, могут находиться в общей собственности.

В отношении ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, существует правило: она может быть установлена только при наличии согласия на это сособственников. Такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Пункт 2 статьи 62 Закона с учетом особенностей ипотеки устанавливает определенное ограничение относительно возможности использования земельных участков, находящихся в собственности двух и более лиц, в качестве предмета ипотеки. Ипотека на такой земельный участок может быть установлена только при условии его выделения в натуре из числа земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В качестве предмета ипотеки запрещается использовать земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, что, видимо, объясняется причинами политического характера. Установленный запрет не дает возможности под прикрытием договоров об ипотеке совершать мошеннические сделки с государственными и муниципальными участками. В противном случае было бы возможно посредством обращения взыскания вывести определенные земли из государственной и муниципальной собственности.

Одним из существенных условий договора об ипотеке является оценка предмета ипотеки.

В действующей редакции Закона оценка земельного участка к нормативной цене не привязывается, как это было в предыдущей редакции, а осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность

В статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ №Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.[8]

Порядок определения рыночной стоимости земельных участков в части принципов, подходов и методов регламентирован Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Методы, описанные в Методических рекомендациях, основаны на общепринятых сравнительном, рыночном и затратном подходах к оценке или их сочетаниях. Выбор того или иного метода зависит от вида использования земельного участка, наличия на оцениваемом участке улучшений, информации об объекте оценки.

В статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ перечислены случаи обязательности проведения оценки объектов оценки. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки. В этих случаях одна из сторон договора заключает договор оценки с оценщиком, который по результатам оценки представляет отчет об оценке объекта.

Однако российские стандарты оценки не рассматривают залоговую стоимость имущества как обособленный вид стоимости (в отличие от международных и европейских стандартов оценки). В настоящее время российское законодательство признает два вида стоимости - рыночную и кадастровую.

Обязательным приложением к договору об ипотеке земельного участка является копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Наличие кадастрового плана земельного участка означает, что такой участок прошел государственный кадастровый учет. Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Особенности ипотеки предприятий, зданий

Предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, продукцию, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Так же при ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Ипотека здания или сооружения допускается исключительно одновременно с ипотекой земельного участка под этим зданием или сооружением либо права аренды такого участка.

Зданием является наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.

Строительное сооружение - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его части.

В случае если предприятие как имущественный комплекс передается в ипотеку не собственником имущества, относящегося к предприятию, а, например, лицом, обладающим правом хозяйственного ведения имуществом, то такой залог возможен только при наличии согласия собственника указанного имущества или уполномоченного им органа.

Несоблюдение данного требования при заключении договора об ипотеке предприятия влечет его ничтожность.

В качестве уполномоченного собственником имущества органа в случае залога предприятий, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, может выступать Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности:

1 проводит в установленном порядке конкурсы и заключает договоры об организации торгов (конкурсов, аукционов), государственные контракты на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг на проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд в установленной сфере деятельности;

2 осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;

3 осуществляет в установленном порядке учет федерального имущества, ведение реестра федерального имущества и выдачу выписок из указанного реестра;

4 организует оценку имущества в целях осуществления имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества;

5 приобретает в установленном порядке имущество в федеральную собственность, осуществляет передачу имущества, находящегося в федеральной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации и в муниципальную собственность.

При инвентаризации зданий, сооружений и другой недвижимости комиссия проверяет наличие документов, подтверждающих нахождение указанных объектов в собственности организации.

Проверяется также наличие документов на земельные участки, водоемы и другие объекты природных ресурсов, находящиеся в собственности организации.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Проведение оценки имущества является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Также обязательными приложениями к договору об ипотеке являются:

- акт проведения инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Допускается ипотека предприятия для обеспечения обязательства, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Такое денежное обязательство подлежит исполнению не ранее чем по прошествии одного года с момента заключения договора об ипотеке.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В то же время допускается заключение договора об ипотеке предприятия, по которому залогом обеспечивается обязательство со сроком исполнения менее одного года. Однако для такого случая предусмотрено ограничение, в соответствии с которым право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежаще исполненному обязательству возникает у залогодержателя лишь по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Особенности ипотеки жилых домов

Согласно Жилищному кодексу РФ жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Кроме неприменения норм главы к индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, не принадлежащим на праве собственности гражданам или юридическим лицам, в п. 2 статьи 74 содержится прямой запрет использовать в качестве предмета ипотеки индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9